Оренда будинків: як працює процес

Якщо ви схожі на більшість покупців житла, вам знадобиться застава для фінансування придбання нового будинку. Для того, щоб отримати право, ви повинні мати хороший кредитний бал та готівку для початкового внеску. Без цього традиційний шлях до власності на житло може бути не можливим.

Однак існує альтернатива: договір оренди власного власника, в якому ви орендуєте будинок на певний час, з можливістю придбати його до закінчення строку оренди. Угоди про оренду складаються з двох частин: типовий договір оренди та опція купівлі. Ось перегляд того, на що слідкувати і як працює процес оренди власного. Це складніше, ніж оренда, і вам потрібно буде вжити додаткових заходів, щоб захистити свої інтереси. Це допоможе вам зрозуміти, чи є угода хорошим вибором, якщо ви хочете придбати житло.

Ключові вивезення

• Договір оренди - це угода, в якій Ви зобов’язуєтесь орендувати майно на певний проміжок часу, з можливістю його придбання до закінчення строку оренди.
• Угоди про оренду власності включають стандартний договір оренди, а також можливість придбання нерухомості у більш пізній час.
• Зрозумійте, що договори оренди опціону дають право придбати житло після закінчення строку оренди, тоді як договори купівлі-продажу оренди вимагають від вас його придбати.
• Ви сплачуєте оренду протягом усієї оренди, а в деяких випадках відсоток платежу застосовується до ціни придбання.
• З деякими договорами оренди власника, можливо, доведеться підтримувати майно та платити за ремонт.

Оренда будинків: як працює процес

Невідшкодовані авансові збори

У договорі оренди-власника ви (як покупець) платите продавцеві одноразово, як правило, не підлягає поверненню, авансовий збір, який називається опціонним платежем, опціонними грошима або розглядом опціону. Ця плата - це те, що дає вам можливість придбати будинок до якоїсь дати в майбутньому. Оплата опціону часто є оборотною, оскільки немає стандартної ставки. Тим не менш, плата зазвичай становить від 2, 5% до 7% від ціни покупки.

Оренда-варіант проти оренди-купівлі

Важливо зауважити, що існують різні типи договорів оренди власних платежів, деякі з них є більш споживчими та гнучкими, ніж інші. Орендні опціонні договори дають вам право, але не зобов'язання, купувати житло після закінчення строку оренди. Якщо ви вирішите не купувати нерухомість наприкінці договору оренди, варіант просто закінчується, і ви можете піти без жодних зобов’язань продовжувати сплачувати оренду чи купувати.

Слідкуйте за договорами купівлі-продажу. З цим ви можете юридично зобов’язатись придбати житло наприкінці оренди, ви можете собі це дозволити чи ні. Щоб мати можливість купувати без зобов'язання, це повинен бути договір оренди. Оскільки легаліз може бути складним для розшифровки, завжди корисно переглянути договір з кваліфікованим адвокатом з нерухомості, перш ніж щось підписувати, тож ви знаєте свої права та саме те, в що ви потрапляєте.

Погоджуючи ціну придбання

Угоди про оренду повинні визначати, коли і як визначається ціна придбання будинку. У деяких випадках ви та продавець домовляєтесь про ціну придбання, коли підписуєте договір, часто за вищою ціною, ніж поточна ринкова вартість. В інших ситуаціях ціна визначається, коли термін оренди закінчується, виходячи з тодішньої ринкової вартості майна. Багато покупців вважають за краще «зафіксувати» ціну покупки, особливо на ринках, де ціни на житло зростають.

Застосування оренди довірителю

Ви будете платити оренду протягом усього строку оренди. Питання полягає в тому, чи застосовується частина кожного платежу до кінцевої ціни покупки. Наприклад, якщо ви сплачуєте 1200 доларів оренди щомісяця протягом трьох років, і 25% від цього зараховується на покупку, ви заробляєте кредит на оренду в розмірі 10 800 доларів (1200 доларів x 0, 25 = 300 доларів; 300 доларів x 36 місяців = 10 800 доларів). Зазвичай орендна плата дещо вища, ніж діюча ставка в районі, щоб заповнити оренду, яку ви отримуєте. Але будьте впевнені, ви знаєте, що отримуєте за сплату цієї премії.

У деяких контрактах всі або деякі гроші з опціону, які ви повинні заплатити, можуть бути застосовані до можливої ​​ціни закупівлі при закритті.

Оренда домашнього обслуговування

Залежно від умов договору, ви можете нести відповідальність за утримання майна та оплату ремонту. Зазвичай це відповідальність орендодавця, тому уважно читайте тонкий друк договору. Оскільки продавці несуть відповідальність за будь-які збори, податки та страхування асоціацій власників будинків (зрештою, це все-таки їх будинок), вони зазвичай вирішують покрити ці витрати. У будь-якому випадку вам знадобиться страховий поліс орендаря, щоб покрити втрати особистого майна та забезпечити покриття відповідальності, якщо хтось травмується під час перебування вдома або якщо ви випадково когось травмуєте.

Будьте впевнені, що вимоги щодо обслуговування та ремонту чітко зазначені в договорі (попросіть свого адвоката пояснити свої обов'язки). Догляд за майном, наприклад, скошування газону, обрізання листя та очищення жолобів тощо, дуже відрізняється від заміни пошкодженої покрівлі або підведення електричного коду до коду. Незалежно від того, чи будете ви нести відповідальність за все чи просто скосити газон, огляньте будинок, замовіть оцінку та переконайтесь, що податки на нерухомість є актуальними, перш ніж щось підписувати.

Купівля майна

Що відбувається, коли договір закінчується, частково залежить від того, який тип угоди ви підписали. Якщо у вас є договір оренди опціону і ви хочете придбати нерухомість, вам, ймовірно, потрібно буде отримати іпотеку (або інше фінансування), щоб повністю оплатити продавця.

І навпаки, якщо ви вирішили не купувати будинок або не можете забезпечити фінансування до кінця строку оренди, опція закінчується, і ви переїжджаєте з дому, так само, як якщо б ви орендували будь-яке інше майно. Ви, ймовірно, втратите будь-які гроші, виплачені до цього моменту, включаючи опціонні гроші та будь-який зароблений кредит на оренду, але ви не будете мати жодних зобов’язань продовжувати оренду або купувати житло.

Якщо у вас є договір купівлі-продажу, ви можете юридично зобов’язатись придбати нерухомість, коли термін оренди закінчиться. Це може бути проблематичним з багатьох причин, особливо якщо ви не можете забезпечити заставу. Орендні опціонні договори майже завжди кращі для договорів купівлі-продажу, оскільки вони пропонують більшу гнучкість, і ви не ризикуєте отримати позов, якщо не бажаєте або не можете придбати житло, коли термін оренди закінчиться.

Ставтесь до процесу так само, як і до цього, якщо ви прямо купували будинок: зробіть належну ретельність, вивчіть місцевість, порівняйте ціни з іншими прилеглими будинками, вивчіть контракт та вивчіть історію продавця.

Ідеальний кандидат оренди у власність

Угода про оренду може бути відмінним варіантом, якщо ви прагнете власника будинку, але не зовсім готові, фінансово кажучи. Ці угоди дають вам можливість отримати свої фінанси для того, щоб покращити свою кредитну оцінку та заощадити гроші на початковий внесок під час «зачинення» в будинок, яким ви хочете володіти. Якщо опціонні гроші та / або відсоток від орендної плати спрямовуються на ціну придбання, що вони часто роблять, ви також можете створити деякий капітал.

У той час як угоди про оренду традиційно орієнтовані на людей, які не можуть претендувати на отримання кредитів, є друга група кандидатів, яку значною мірою не помічає галузь рентної власності: люди, які не можуть отримати іпотечні кредити дорогі, невідповідні ринки позик. «На ринках дорожньої міської нерухомості, де стандартні кредитні (невідповідні) позики є великим попитом на краще рішення для фінансово життєздатних, кредитоспроможних людей, які не можуть отримати або не хочуть іпотеку ще ", - каже Марджорі Шольц, засновниця і генеральний директор Verbhouse, заснованого в Сан-Франциско стартапа, який переосмислює ринок ренти до власного ринку.

"Зростання цін на житло і все більше і більше міст оцінюються за відповідність лімітів позик і підштовхуються до кредитів, які перебувають у стрибках, проблема переходить від споживачів до галузі фінансування житла", - каже Шольц. Якщо суворі правила щодо автоматичного андеррайтингу та 20% до 40% вимог щодо авансового внеску, навіть фінансово спроможні люди можуть мати проблеми з отриманням фінансування на цих ринках.

"Що-небудь незвичне - наприклад, у доході" перекидає хороших доходів до статусу "позашляховиків", оскільки андеррайтери не можуть їх акуратно помістити в коробку ", - каже Шольц. Сюди входять люди, які мають нетрадиційні доходи, є самозайнятими чи контрактниками, або мають незареєстровані кредити в США (наприклад, іноземні громадяни), - і ті, кому просто не вистачає величезних 20% до 40% авансових платежів, банки вимагають для неподатних позик.

Ринки високої вартості - це не очевидне місце, де ви знайдете оренду нерухомості, саме це робить Verbhouse незвичайним. Але всі потенційні покупці оренди житла виграють від того, щоб спробувати записати його орієнтовані на споживача функції в договори оренди власника: опціонна плата та частина кожного платежу за оренду викуповують ціну покупки долар за долар, ціна оренди та покупки заблокована до п'яти років, і учасники можуть створити акціонерний капітал та захопити ціну ринку, навіть якщо вони вирішили не купувати. За словами Шольца, учасники можуть «виплатити гроші» за справедливою ринковою вартістю: Verbhouse продає житло, а учасник зберігає подорожчання ринку плюс будь-який власний капітал, який він накопичив за рахунок рентних «викупових» платежів.

Перш ніж підписати договір

Незважаючи на те, що ви будете здавати в оренду, перш ніж купувати, хороша ідея проявити таку ж ретельну перевірку, як якщо б ви купували житло прямо. Якщо ви плануєте орендувати власність, не забудьте:

• Виберіть правильні умови. Введіть договір оренди, а не договір купівлі-продажу.
• Отримати допомогу. Найміть кваліфікованого адвоката з нерухомості, щоб пояснити договір та допомогти вам зрозуміти свої права та обов'язки. Можливо, ви захочете домовитись про деякі пункти перед тим, як підписати або уникнути угоди, якщо вона недостатньо сприятлива для вас.
• Дослідження контракту. Переконайтеся, що ви розумієте:
• граничні терміни (що настає, коли)
• опціонний збір та плата за оренду - і скільки кожного з них застосовується до ціни покупки
• як визначається ціна придбання
• як реалізувати свій варіант придбання (наприклад, продавець може вимагати від вас попереднього повідомлення в письмовій формі про свій намір придбати)
• чи дозволяються домашні тварини
• хто відповідає за технічне обслуговування, збір власників будинків, податки на майно тощо.
• Дослідження будинку. Замовте незалежну оцінку, отримайте перевірку на майно, переконайтесь, що податки на нерухомість є актуальними та переконайтеся, що немає застави на майно.
• Дослідження продавця. Перевірте кредитний звіт продавця, щоб шукати ознаки фінансових проблем і отримайте звіт про право власності, щоб побачити, як довго продавець володіє майном - чим довше ним володіти і чим більше власного капіталу, тим краще.
• Подвійна перевірка. За яких умов ви втратите можливість придбання нерухомості? За деякими договорами ви втрачаєте це право, якщо запізнюєтесь лише на одну плату за оренду або якщо не повідомляєте продавця письмово про свій намір придбати.

Суть

Договір оренди власника дозволяє потенційним покупцям житла переїхати в будинок одразу, маючи кілька років, щоб попрацювати над покращенням своїх кредитних показників та / або заощадити на перший внесок, перш ніж намагатися отримати іпотеку. Звичайно, повинні бути дотримані певні умови, відповідно до угоди про оренду. Навіть якщо агент з нерухомості допомагає в цьому процесі, важливо проконсультуватися з кваліфікованим адвокатом з нерухомості, який може уточнити договір та ваші права, перш ніж щось підписувати.