Властивості прокату: плюси і мінуси

Володіння нерухомості на оренді може бути корисною. Якщо ви досліджуєте цей вид нерухомості як інвестицію, будьте в курсі ризиків та відповідальності.

Властивості прокату: огляд

Ідея придбання будинку чи квартири в оренду для отримання прибутку може здатися привабливою. Але придбання орендної нерухомості для доходу та довгострокового збільшення капіталу може мати свої злети і падіння. Наприклад, ринок житла може коливатися в залежності від місця розташування, попиту та пропозиції та економіки.

Фінансово кажучи, щоб оренда нерухомості була справді вигідною, прибуток, який ви пожинаєте, повинен бути більшим, ніж ви могли б заробити на консервативних інвестиціях, таких як облігації та виплату дивідендів акцій блакитного чіпа, через реальні ризики. І з людського боку, не кожен має можливість керувати майном та орендарями.

Ключові вивезення

• Оренда нерухомості може бути корисною та мати численні податкові пільги.
• До недоліків можна віднести недостатню ліквідність, витрати на утримання та потенціал виникнення складних орендарів та заклик мікрорайону до зниження.
• Для інвесторів у будь-який тип нерухомості це важливо, щоб вони залишалися на вершині відсоткових ставок та проконсультувалися з податковим професіоналом.

Плюси оренди нерухомості

У власності орендної нерухомості є кілька переваг. Вони включають:

Податкові пільги

Служба внутрішніх доходів дозволяє відняти багато витрат, пов’язаних з орендою майна в категоріях:

• Звичайні та необхідні витрати
• Поліпшення
• Амортизація

Це означає, що ви можете стягнути страхування, відсотки за іпотеку, витрати на обслуговування та фізичну зношеність вашого майна.

Амортизація може призвести до номінального збитку, який, у свою чергу, ви можете відрахувати до іншого доходу. Іншими словами, ви можете досягти чистого позитивного грошового потоку від доходу від оренди за вирахуванням витрат і все ж мати чисту втрату для цілей оподаткування. Але майте на увазі, що амортизація також знижує базу вартості майна для обчислення прибутків капіталу, коли ви продаєте свою власність.

Окрім того, Закон про зменшення податків і посад на 2017 рік, який набув чинності з 1 січня 2018 року, пропонує низку нових податкових пільг для орендодавців. Якщо ви є власником поточного підприємства (також відомим як прохідний бізнес) і керуєте ним як приватне підприємство, товариство з обмеженою відповідальністю, товариство або корпорація S, тепер ви можете відняти суму, рівну 20% від вашої чистої орендної плати. дохід - якщо ваш загальний оподатковуваний річний дохід з усіх джерел після відрахувань становить менше 157 500 доларів США для одиноких або 315 000 доларів для подружніх пар, які подають спільні документи.

Будь-яка ідея проконсультуватися з податковим професіоналом, якщо ви розглядаєте право власності на оренду нерухомості, особливо враховуючи останні зміни в податковому кодексі.

Сезонна оренда

Якщо ви орендуєте своє майно сезонно, ви можете користуватися ним самостійно 14 днів на рік - або 10% від кількості днів, які ви орендуєте іншим за справедливою ринковою ціною - і все ж зможете відшкодувати свої витрати.

1031 Обмін

У біржі 1031 ви можете продати нерухомість напрокат і інвестувати в інший подібний вид без сплати податку на приріст капіталу.

Оренда додаткового простору

Ви також можете ставитись до кімнати чи площі свого будинку (наприклад, до гаража, підвалу чи житлового приміщення, що є додатковою) як орендна плата, списуючи відсоток відсотків від іпотечного кредиту та інші витрати, виходячи з його доходу, хоча вам слід знати про потенційні підводні камені оренди додаткового простору, включаючи правила місцевого зонування.

Плюси і мінуси володіння майном на прокат

Мінуси прокатних властивостей

Також є недоліки у володінні нерухомості напрокат. Вони включають:

Нестача ліквідності

Нерухомість не є ліквідним активом. Навіть на найгарячішому ринку це може зайняти кілька місяців, щоб завершити продаж. І якщо ваш час спричинить надзвичайна ситуація чи інша несподівана подія, ваша потреба швидко продати може не отримати найкращу ціну.

Підвищення податків та страхових внесків

Проценти та основна сума вашого іпотечного кредиту можуть бути визначені, але немає гарантії, що податки не зростатимуть швидше, ніж ви можете збільшити орендну плату. Страхові внески також можуть зростати, оскільки вони виникають після стихійних лих.

Складні орендарі

Незважаючи на вашу належну ретельність щодо перевірки потенційних орендарів, ви можете зв'язатись з орендарями, які не є ідеальними. Наприклад, вони можуть бути нужденними або вимогливими, платити пізно, забути відключити воду тощо. Або вони можуть бути деструктивними, і в цьому випадку надбавка до амортизації у податковому кодексі може бути дуже неадекватною. Однак ви завжди можете додати гонщика до стандартної форми оренди, яка визначає правила щодо розміщення, домашніх тварин, паління, страхування орендарів тощо. Тут може бути корисний депозит під заставу.

Занепад сусідства

В ідеальному сценарії ваша інвестиційна нерухомість процвітатиме на тлі інших доглянутих осель та покращиться місцеві зручності. Як результат, ваш грошовий потік буде постійно зростати, а ваші витрати залишатимуться стабільними. Однак мікрорайони можуть змінюватися, і ваші інвестиції з часом можуть знецінюватися. Ви повинні звернути увагу на місцеву політику, куди інвестуєте, так само, як і де ви живете. З певною ретельністю ви можете мінімізувати цю експозицію.

Несприятливі зміни до Податкового кодексу

Податковий код не застрахований від змін. Це може змінитись способами, які б або зменшили, або скасували деякі чи всі податкові пільги для власності на будинки та підприємств, що протікають через них.

Роль поміщика

Бути орендодавцем - не для всіх. Ви можете боятися збільшувати орендну плату або захищатись від того, як інші поводяться з вашою власністю, що може призвести до конфліктів. Ви навіть можете подружитися зі своїми орендарями або вони вже можуть бути родиною чи друзями. Якщо ви не можете бути впевнені у підвищенні орендної плати чи догляді за майном, наприклад, ви можете завершити збір орендної плати, що значно нижча від ринкової ціни, або майна, яке занижено.

Обслуговування

При збереженні майна виникають дрібні та капітальні ремонти. Деякі власники нерухомості можуть заощадити гроші, виконуючи роботи самі. Однак більшості не вистачає часу, інструментів чи навичок для ремонту будинку. Розраховуйте сплатити періодичні збори підрядника.

Спеціальні міркування

Якщо ви купуєте основний будинок або оренду нерухомості, важливо врахувати, що відбувається з іпотечними процентними ставками. Іпотечний борг з низькою фіксованою ставкою, як правило, є хорошим захистом від інфляції. Якщо ви є орендодавцем, періодичне підвищення орендної плати - це один із способів компенсації інфляційного зростання витрат на утримання майна.

Прогнозні ставки в 2019 році очікуються в середньому від 4, 8% до 5, 3% за 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Це в середньому на 4, 19% у 2018 році та 3, 99% у 2017 році, але все ще є відносно низьким. Хоча ці ставки представляють можливість, також важливо пам’ятати, що іпотечні ставки, як правило, вищі за інвестиційною нерухомістю, ніж для традиційних будинків.