Найрозумніший спосіб доторкнутися до власного капіталу
Коли виникає необхідність придумувати купу грошей, багато власників будинків вважають використання свого будинку найпростішим і зручним способом. Навіть ті, у кого є інші активи, можуть вважати цей проспект привабливим, оскільки вони можуть не захотіти продавати оподатковувані фонди, які принесуть прибуток на капітал або сплатять штрафні санкції при достроковому розподілі пенсійного фонду або пенсійного плану. У тих, хто позичає на власний капітал, є три варіанти. Найкращий для вас буде залежати від ваших обставин та цілей.
Позики на вторинну нерухомість: ландшафт
Позики на вторинну нерухомість поділяються на три категорії:
- Другий іпотечний кредит - також відомий як позики на власний капітал, цей вид позики на житло є найбільш структурованим і, по суті, відображає основну іпотеку. Хоча вони можуть застосовуватися зі змінними процентними ставками, процентна ставка зазвичай фіксована і зазвичай вища, ніж для першої іпотечної. Ці позики амортизуються на початку, а також мають встановлений термін, наприклад, 15 років. Кожен отриманий платіж розподіляється між відсотками та основною сумою так само, як і первинний іпотечний кредит. Вони не можуть бути отримані далі після їх випуску.
- Кредитна лінія власного капіталу (HELOC) - Цей вид позики є найбільш гнучким з цих трьох, і після затвердження може бути не видано фактичних коштів, хоча для деяких рядків потрібна мінімальна початкова сума. Тоді ви маєте можливість отримати цю кредитну лінію, коли вона вам потрібна, таким же чином, як і кредитна картка. Більшість кредитних ліній зараз постачаються або з чековою книжкою, або з дебетовою карткою, щоб забезпечити легкий доступ до коштів. HELOC також зазвичай пропонують майбутню амортизацію через їх структуру, і ви будете здійснювати виплати лише на суму, яка була фактично залучена. І на відміну від двох інших форм вторинних позик, HELOCs зазвичай не мають витрат на закриття. Інший варіант: позика, де ви сплачуєте лише відсотки за те, що ви знімали кожен місяць. Це може бути небезпечно, оскільки гроші, які ви вилучили, будуть сплачені наприкінці терміну.
- Рефінансування безготівкових коштів - на відміну від двох інших варіантів, цей метод не обов'язково передбачає другий кредит, хоча один використовується у багатьох випадках, щоб уникнути первинного страхування іпотечного кредитування або забезпечити додаткові кошти. У цьому випадку ви просто рефінансуєте свій будинок на більшу суму і берете різницю в готівці. Витрати на закриття цього виду позики в деяких випадках можуть бути досить високими.
Ключові вивезення
- Використання вашого будинку як джерела коштів може бути розумним вибором для отримання фінансування в деяких ситуаціях.
- Якщо ви готуєте власний капітал з будинку, важливо запустити цифри та передбачити майбутній грошовий потік перед тим, як підписати пунктирною лінією.
- Можливо, ви зможете отримати вищу процентну ставку за іншого виду фінансування, такого як бізнес-кредит або студентський кредит; це можуть бути кращі джерела фінансування.
Усі три методи доступу до власного капіталу мають декілька спільних характеристик. По-перше, і найголовніше, позичальники, які не повертають ці позики, можуть втратити житло під заставу. Проценти, нараховані за кожним видом позики, раніше були відрахувані, але з появою законопроекту про пониження податків та робочих місць критерії різняться. Нараховані відсотки підлягають вирахуванню лише в тому випадку, якщо позика використовується для купівлі, будівництва або істотного поліпшення будинку податківців, що забезпечує кредит. Якщо ви використовуєте для цих цілей, ви можете відняти відсотки до запозичень до 750 000 доларів США (зауважте, що цей ліміт покриває весь борг по нерухомості; він буде меншим, якщо ви також маєте іпотечний кредит).
Скільки грошей ви можете позичити у власного капіталу вашого будинку, залежить від того, скільки власного капіталу у вас є. Справедливість - це різниця між тим, скільки ви заборгували, і тим, скільки коштує ваш будинок. Кредитори використовують це число для обчислення співвідношення позики та вартості або LTV - коефіцієнта, який використовується для визначення того, чи є ви право на отримання позики. Щоб отримати LTV, розділіть поточний залишок позики на поточну оцінну вартість.
Звичайно, фактична сума, яка надається, залежить від вашої кредитної оцінки та коефіцієнта заборгованості до доходу (DTI). Кредитна оцінка вище 700, ймовірно, кваліфікує вас для отримання позики. Трохи менше 700 може претендувати на вас, але з більш високими процентними ставками. Кваліфікований DTI залежить від кредитора до позикодавця, але більшість вимагає, щоб ваші щомісячні борги складали менше 50% вашого валового місячного доходу. Кредитори складають загальні щомісячні платежі за ваш будинок, у тому числі - окрім основної суми іпотеки - відсотки, податки, страхування власників житла, збори за об’єднання власників та будь-який інший непогашений борг, який є юридичною відповідальністю. Тоді загальна сума боргу ділиться на ваш валовий щомісячний дохід - базову зарплату, комісійні винагороди та премії, а також інші джерела доходу, такі як доходи від оренди та аліменти - щоб скласти коефіцієнт DTI.
Завжди добре поговорити з кваліфікованим кредитним консультантом, який допоможе вам вирішити, чи потрібно подавати заявку на отримання позики.
Найкращий придатний
Найкраща форма залучення до власного капіталу, ймовірно, більше залежить від того, на що вам знадобляться гроші, ніж на все інше. Звичайно, ваш кредитний результат та фінансова ситуація теж мають значення, але вони будуть фактором незалежно від того, який варіант ви обрали. Взагалі кожен із цих методів часто узгоджується з наступними ситуаціями та завданнями.
- Позики на власний капітал - оскільки всі гроші за цим видом позики виплачуються спочатку, більшість позичальників, які звертаються за ними, зазвичай мають негайну потребу у всьому балансі. Ці позики часто використовуються для оплати освітніх, медичних або інших одноразових витрат або для фінансування консолідації боргу. За даними Bankrate.com, ставка за позиками на власний капітал станом на 25 квітня 2018 року становить близько 5, 7%; між тим, середній показник квітня на кредитній картці становить 16, 47% станом на кінець березня, що є рекордно високим показником.
- HELOCs - кредитна лінія власного капіталу є більш підходящою для власників будинків, які періодично потребуватимуть доступу до грошових коштів з часом, наприклад, на витрати, які постійно відбуваються, наприклад, на серію благоустрою житла або започаткування малого бізнесу. Це, як правило, найдешевша форма позики, оскільки ви сплачуєте відсотки лише за те, що ви фактично позичаєте, і немає витрат на закриття. Просто будьте впевнені, що ви зможете погасити весь залишок до моменту закінчення терміну.
- Рефінансування безготівкових коштів - це, як правило, хороша ідея, якщо ви накопичили значну суму власного капіталу у своєму проживанні і вам потрібні готівкові гроші, але також ви можете отримати кращу ставку, ніж на першу іпотеку. Наприклад, якщо ваш кредитний бал зараз набагато вищий, ніж був, коли ви купували житло, то нижча ставка може допомогти компенсувати більш високий платіж, який надійде за рахунок нового більшого залишку позики, що включає суму грошових коштів. І якщо ви використовуєте суму грошових коштів для погашення інших боргів, таких як кредити на авто чи кредитні картки, то ваш загальний грошовий потік все одно може покращитися, і ваш рахунок може знову підвищитися, щоб вимагати чергового рефінансування в майбутньому.
Суть
Заборгованість за власний капітал не є хорошим способом фінансування рекреаційних витрат або звичайних щомісячних рахунків, але може стати справжнім рятувальником для тих, хто переживає значні, несподівані фінансові виклики або бажають інвестувати у своє майбутнє. Ключ - переконайтеся, що ви позичаєте за мінімальною можливою ставкою та використовуєте кошти лише за призначенням.