Що слід знати про оцінку нерухомості

Оцінка вартості нерухомості необхідна для різних починань, включаючи фінансування, лістинг продажів, аналіз інвестицій, страхування майна та оподаткування. Але для більшості людей найбільш корисним застосуванням оцінки нерухомості є визначення ціни запиту чи придбання предмета нерухомості. Ця стаття надасть ознайомлення з основними поняттями та методами оцінки нерухомості, зокрема, що стосується продажів.

Оцінка нерухомості: що слід знати

Основні поняття про оцінку

Значення
Технічно кажучи, цінність нерухомості визначається як теперішня вартість майбутніх вигод, що випливають із власності на майно. На відміну від багатьох споживчих товарів, які швидко використовуються, переваги нерухомості, як правило, реалізуються протягом тривалого періоду часу. Отже, оцінка вартості нерухомості повинна враховувати економічні та соціальні тенденції, а також державний контроль чи положення та умови навколишнього середовища, які можуть впливати на чотири цінні елементи:

• Попит: бажання чи потреба у власності, що підтримується фінансовими засобами для задоволення бажання
• Корисність: можливість задоволення бажань та потреб майбутніх власників
• Дефіцит: обмежений запас конкуруючих властивостей
• Переносимість: легкість, з якою передаються права власності

Значення та вартість

Вартість не обов'язково дорівнює вартості чи ціні . Вартість стосується фактичних витрат - на матеріали, наприклад, або на працю. З іншого боку, ціна - це сума, яку хтось за щось платить. Хоча вартість і ціна можуть впливати на вартість, вони не визначають значення. Продажна ціна будинку може становити 150 000 доларів, але вартість може бути значно вищою або нижчою. Наприклад, якщо новий власник виявить серйозний недолік у будинку, наприклад, несправний фундамент, вартість будинку може бути нижчою, ніж ціна.

Ринкова вартість

Оцінка - це думка чи оцінка щодо вартості конкретної нерухомості станом на конкретну дату. Звіти з оцінки використовуються підприємствами, державними установами, фізичними особами, інвесторами та іпотечними компаніями при прийнятті рішень щодо операцій з нерухомістю. Мета оцінки - визначити ринкову вартість нерухомості - найбільш ймовірну ціну, яку майно принесе на конкурентному та відкритому ринку.

Ринкова ціна, ціна, за якою нерухомість фактично продається, не завжди може представляти ринкову вартість. Наприклад, якщо продавець перебуває під примусом через загрозу викупу, або якщо проводиться приватний продаж, майно може продатись нижче його ринкової вартості.

Методи оцінки

Точна оцінка залежить від методичного збору даних. Конкретні дані, що охоплюють деталі щодо конкретної нерухомості, та загальні дані, що відносяться до нації, регіону, міста та околиць, в яких знаходиться нерухомість, збираються та аналізуються, щоб отримати значення. Оцінки використовують три основні підходи для визначення вартості властивості.

Спосіб 1: Підхід порівняння продажів

Підхід порівняння продажів зазвичай використовується при оцінці будинків і земель для однієї сім'ї. Іноді називають підходом до даних про ринок, це оцінка вартості, отримана шляхом порівняння майна з недавно проданими властивостями з подібними характеристиками. Ці подібні властивості називають порівнянними , і щоб забезпечити достовірне порівняння, кожен повинен:

• Будьте максимально схожі на предметну властивість
• Були продані протягом останнього року на відкритому конкурентному ринку
• Продавали за типових ринкових умов

Принаймні три або чотири порівнянні повинні бути використані в процесі оцінки. Найбільш важливими факторами, які слід враховувати при виборі порівнянних даних, є розмір, порівнянні характеристики та - можливо, найбільше - розташування, які можуть мати величезний вплив на ринкову вартість нерухомості.

Якісні показники

Оскільки жодна з двох властивостей не відрізняється однаковою мірою, коригування продажних цін порівнянних даних буде здійснено для врахування різних характеристик та інших факторів, які впливають на вартість, включаючи:

• Вік і стан будівель
• Дата продажу, якщо економічні зміни відбулися між датою продажу порівнянної дати та датою оцінки
• Умови продажу, наприклад, якщо продавець нерухомості знаходився під примусом або якщо майно було продано між родичами (за зниженою ціною)
• Розташування, оскільки подібні властивості можуть відрізнятися за ціною від мікрорайону до мікрорайону
• Фізичні особливості, включаючи розмір партії, ландшафтний дизайн, тип та якість будівництва, кількість та тип приміщень, квадратні метри житлової площі, паркетні підлоги, гараж, оновлення кухні, камін, басейн, центральне повітря тощо.

Оцінка ринкової вартості предметної власності потрапить у діапазон, сформований за скоригованими цінами продажу порівнянних товарів. Оскільки деякі коригування цін продажів порівнянних товарів будуть більш суб'єктивними, ніж інші, зважене врахування зазвичай приділяється тим порівнянникам, які мають найменший розмір коригування.

Метод 2: Підхід до витрат

Підхід щодо витрат може бути використаний для оцінки вартості об'єктів нерухомості, які були покращені однією або кількома будівлями. Цей метод включає окремі оцінки вартості будівель (-ів) та землі з урахуванням амортизації. Оцінки додаються разом для обчислення вартості всього покращеного властивості. Підхід до вартості передбачає припущення, що розумний покупець не заплатить більше за існуючу покращену нерухомість, ніж ціну, щоб придбати порівнянний лот та спорудити подібну будівлю. Цей підхід корисний, коли нерухомість, що оцінюється, є типом, який не часто продається і не приносить доходу. Приклади включають школи, церкви, лікарні та урядові будівлі.

Витрати на будівництво можна оцінити кількома способами, включаючи метод квадратного футу, коли вартість квадратного футу нещодавно збудованої порівняльної множиться на кількість квадратних футів у відповідному будинку; метод установки на місці, де витрати оцінюються виходячи з вартості будівництва на одиницю виміру окремих компонентів будівлі, включаючи працю та матеріали; і метод обстеження кількості, який оцінює кількість сировини, яка буде потрібна для заміни предмета будівлі, а також поточну ціну матеріалів та пов'язані з цим витрати на монтаж.

Амортизація

З метою оцінки амортизація стосується будь-якої умови, яка негативно впливає на вартість поліпшення нерухомості та враховує:

• Фізичне погіршення, включаючи виліковне погіршення, таке як фарбування та заміна даху, і невиліковне погіршення, наприклад, структурні проблеми
• Функціональне застарівання, яке стосується фізичних чи конструкторських особливостей, які власники нерухомості вже не вважають бажаними, наприклад, застаріла техніка, світильники з датою вигляду або будинки з чотирма спальнями, але лише одна ванна
• Економічне застаріння, спричинене зовнішніми властивостями факторів, наприклад, розміщення поблизу галасливого аеропорту чи забруднюючої фабрики.

Методика

• Оцініть вартість земельної ділянки так, як ніби вона була вакантною та доступною для її найкращого та найкращого використання, використовуючи підхід порівняння продажів, оскільки земля не може бути амортизована.
• Оцініть поточну вартість будівництва будівель (приміщень) та благоустрою ділянки.
• Оцініть суму амортизації поліпшень внаслідок погіршення, функціональної застарілості або економічної застарілості.
• Відняти амортизацію від розрахункових витрат на будівництво.
• Додайте оціночну вартість землі до амортизованої вартості споруди та поліпшень ділянки, щоб визначити загальну вартість нерухомості.

Метод 3: Підхід до капіталізації доходу

Цей метод, який часто називають просто підходом до доходу, заснований на залежності між нормою прибутку, яку вимагає інвестор, та чистим доходом, який дає майно. Він використовується для оцінки вартості об'єктів, що приносять прибуток, таких як житлові комплекси, офісні будівлі та торгові центри. Оцінки за допомогою підходу капіталізації доходу можуть бути досить простими, коли очікується, що суб'єкт нерухомості може отримати майбутній дохід і коли його витрати прогнозовані та стабільні.

Пряма капіталізація

Оцінювачі виконуватимуть наступні дії при використанні підходу прямої капіталізації:

• Оцініть річний потенційний валовий дохід.
• Для визначення ефективного валового доходу врахуйте втрати вакантної та орендної плати.
• Відрахуйте річні операційні витрати для розрахунку річного чистого доходу.
• Оцініть ціну, яку типовий інвестор заплатить за дохід, отриманий за певним видом та класом майна. Це досягається шляхом оцінки норми прибутку або норми капіталізації.
• Застосуйте норму капіталізації до річного чистого прибутку майна, щоб сформувати оцінку вартості майна.

Мультиплікатори валового доходу

Метод мультиплікатора валового доходу (GIM) може бути використаний для оцінки інших властивостей, які, як правило, не купуються як доходи, але їх можна орендувати, наприклад, будинки для одно- та двосемейних будинків. Метод GRM пов'язує ціну продажу нерухомості з очікуваними доходами від оренди. (Для ознайомлення читайте в розділі "4 способи оцінювання нерухомості в оренду нерухомості")

Для житлових об'єктів зазвичай використовується валовий місячний дохід; для комерційної та промислової власності буде використовуватися валовий річний дохід. Метод мультиплікатора валового доходу може бути розрахований так:

Ціна продажу ÷ дохід від оренди = множник валового доходу

Нещодавні дані про продаж та оренду принаймні трьох подібних властивостей можуть бути використані для встановлення точного GIM. Потім GIM може бути застосований до оцінюваної справедливої ​​ринкової оренди об'єкта нерухомості для визначення його ринкової вартості, яка може бути розрахована наступним чином:

Дохід від оренди x GIM = Орієнтовна ринкова вартість

Суть

Точна оцінка нерухомості важлива для іпотечних кредиторів, інвесторів, страховиків та покупців, а також продавців нерухомості. Хоча оцінки зазвичай проводяться кваліфікованими фахівцями, кожен, хто бере участь у реальній операції, може отримати вигоду з розуміння різних методів оцінки нерухомості.