Fannie Mae: Позики, домашній шлях та все, що вам слід знати

Fannie Mae (офіційно Федеральна національна іпотечна асоціація, або FNMA) - це державне підприємство, яке фінансується державою (GSE) - це компанія, що публічно торгується, яка діє за статутом Конгресу, - яка стимулює власність дому та розширює ліквідність іпотечних грошей шляхом створення вторинний ринок. Створена в 1938 році під час Великої депресії в рамках Нової угоди, Fannie Mae спрямовує свої зусилля на підвищення доступності та доступності власності на житло для американців з низьким, середнім та середнім рівнем доходу.

Як вторинний учасник ринку іпотечних кредитів, Fannie Mae не бере кредитів і не надає позики позичальникам. Натомість він зберігає кошти, що надходять до іпотечних кредиторів (наприклад, кредитні спілки, місцеві та національні банки, ощадливість та інші фінансові установи) шляхом купівлі та гарантії іпотечних кредитів цих фірм. Фактично, це один з двох найбільших покупців іпотеки на вторинному ринку; інший - його брат, брат, Федеральна корпорація з іпотечного кредитування на дому або Фредді Мак, який також є державним спонсорським підприємством, створеним Конгресом.

$ 5 трлн

Сума, яку Фанні Мей вклала на іпотечний ринок з 2009 року.

Інвестуючи в іпотечний ринок, Fannie Mae створює більшу ліквідність для кредиторів, таких як банки, ощадливості та кредитні спілки, що, в свою чергу, дозволяє їм підписувати чи фінансувати більше іпотечних кредитів. Організація оцінює, що вона фінансувала ринок з 5 трлн доларів з 2009 року, фінансуючи приблизно шість мільйонів придбань житла, 14 мільйонів рефінансування та три мільйони орендної квартири. Це найбільший фінансувач або підпорядковувач 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою в США

Fannie Mae Stock

Fannie Mae публічно торгувалася з 1968 року. До 2010 року вона торгувала на Нью-Йоркській фондовій біржі. Він був виключений після іпотечного, житлового та фінансового кризису після того, як його акції впали нижче мінімальних вимог до капіталу, передбачених NYSE. Зараз він торгує без рецепта.

В останній половині 2008 року Фенні Мей та Фредді Мак були узяті владою через консервацію Федерального комітету з фінансування житла. Обидва були виплачені в розмірі 187, 4 мільярда доларів, що врятувало їх від краху. До 2014 року Фанні Мей повернула уряду більшу суму, ніж отримала.

У серпні 2012 року умови, що регулюють дивідендні зобов'язання Fannie Mae, змінилися так, що Міністерство фінансів США вимагає будь-яких прибутків наприкінці кожного кварталу та забезпечує капітал у разі дефіциту. Тож навіть незважаючи на те, що Фанні Мей заробляє гроші, її прибутки передаються уряду щоквартально.

Керівництво Fannie Mae

Для того, щоб іпотечний кредитор отримав право на підтримку Фанні Мей, він повинен погодитись не застосовувати неетичні практики надання кредитів з добовим замовленням. Позики на доплату, які мають більш високу ставку, ніж кредити за первинною ставкою, пропонуються позичальникам з поганим кредитом, які позикодавцем вважають більш високий ризик.

Покупки та гарантії, які Фані Мей купує і гарантують, повинні відповідати суворим критеріям. Наприклад, ліміт на звичайну позику на будинок для однієї родини в 2019 році становить 484 350 доларів США для більшості районів та 726 555 доларів для районів з високими витратами, включаючи Гаваї та Аляску. Федеральне агентство з фінансування житла (FHFA) встановлює ці межі.

Купуючи іпотеку на вторинному ринку, Fannie Mae об'єднує їх для формування іпотечних цінних паперів (MBS). MBS - цінні папери, забезпечені активами, які забезпечені іпотекою або пухом іпотечних кредитів. Потім іпотечні цінні папери Fannie Mae купують установи, такі як страхові компанії, пенсійні фонди та інвестиційні банки. Він гарантує виплату основної суми та відсотків за її MBS

У Fannie Mae також є власний портфель, який зазвичай називають нерозподіленим портфелем, який інвестує в іпотечні цінні папери своєї та інших установ. Fannie Mae випускає борг, який називається агентським боргом, для фінансування його нерозподіленого портфеля.

Ключові вивезення

• Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA), також відома під назвою Fannie Mae, є урядовим підприємством (GSE), створеним Конгресом.
• Fannie Mae не походить і не видає іпотеку власникам будинків, які шукають фінансування, але купує та гарантує їх через вторинний ринок іпотечних кредитів.
• Фенні Мей та її рідний брат, Федеральна корпорація з іпотечного кредитування житла, або Фредді Мак, є двома найбільшими покупцями іпотечних кредитів на вторинному ринку.
• Інвестуючи в іпотечний кредит, Фанні Мей створює більшу ліквідність для кредиторів, включаючи банки, ощадливості та кредитні спілки, що потім дозволяє їм підписати або фінансувати більше іпотечних кредитів.
• Фанні Мей та Фредді Мак майже зазнали краху під час фінансової кризи 2008 року, були відпущені, здані в урядову консервацію і врешті повернули мільярди, які вони отримали, щоб залишитися на плаву.

Кредити Фанні Мей

Для отримання позики, яку підтримує Fannie Mae, вам доведеться пройти затвердженого кредитора. Поряд з уникненням кредитів із дотриманням кредитів, згаданих вище, кредитори повинні відповідати критеріям придатності та андеррайтингу, що забезпечує кредитну якість фінансування.

Іпотечні кредити, придбані та гарантовані Fannie Mae, називаються відповідними позиками. Як правило, позики, що відповідають вимогам, мають нижчі відсоткові ставки, ніж кредити, що не відповідають вимогам, або кредити, які зазвичай не підтримуються Fannie Mae, оскільки вони перевищують обмеження розміру позики.

Як подати заявку на іпотеку, що не має фан-Mae

Коли ви знайшли позикодавця, який має право видавати позику на підтримку Fannie Mae, ви будете керуватися заповненням Єдиної заявки на житловий кредит. Вам потрібно буде зібрати та надати фінансову інформацію та документацію. Сюди входить облік зайнятості та валовий дохід та звітність, що підтверджує їх, наприклад, форма W-2 або форма 1099. Також вам доведеться надати загальну кількість своїх щомісячних боргових зобов'язань, таких як залишки на кредитних картках, автомобілях виплати, аліменти та аліменти.

Для того, щоб отримати схвалення за кредитом від Fannie Mae, співвідношення боргу до доходу (DTI) на передньому рівні не більше 28%. Передовий DTI визначає, скільки вашого валового доходу йде на витрати на житло. Якщо ваш DTI занадто високий, якщо ви можете, зробіть більший внесок, що зменшить щомісячні витрати. Fannie Mae вимагає мінімального внеску в розмірі 5% за іпотеку з фіксованою ставкою, хоча 20% зазвичай ідеально.

Покупці дому також повинні відповідати мінімальним вимогам до кредиту, щоб мати право на іпотеку, забезпечену Fannie Mae. Для будинку-сім'ї, який є первинним місцем проживання, необхідний показник FICO не менше 620 для позик з фіксованою ставкою та 640 для іпотечних кредитів з регульованою ставкою (ARM). Звичайно, чим кращий чи вищий ваш показник FICO, тим більш придатним ви будете за найнижчі доступні процентні ставки.

Модифікації позики

Після припинення іпотечного кредитування Fannie Mae почала орієнтуватися на зміни позики. Зміни позики змінюють умови існуючої іпотечної допомоги, щоб допомогти позичальникам уникнути дефолту, закінчення викупу і, нарешті, втратити житло. Модифікації можуть включати нижчу процентну ставку та продовження терміну позики, що зменшить щомісячні платежі. Fannie Mae здійснила понад 1, 5 мільйона модифікацій позики з 2009 року.

Фенні Мей оговталася, майже ледве не впавши під час іпотечної кризи 2008 року; станом на 2019 рік, це найбільший оберіг 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою в країні.

Fannie Mae HomePath

Коли викупи виникають на іпотечних кредитах, в яких Фенні Мей є власником / інвестором, або коли майно набувається за допомогою викупу або конфіскації, Фанні Мей намагається своєчасно продати нерухомість, щоб мінімізувати можливі наслідки для громада. HomePath.com - це веб-сайт Fannie Mae, де покупці та інвестори для дому можуть шукати та робити пропозиції щодо цих об'єктів, а HomePath Mortgage пропонує продукти покупця для фінансування цих об'єктів. У деяких випадках спеціальне фінансування може бути доступне через іпотеку HomePath та іпотеку реновації HomePath. Сюди входять розширені внески продавців за нерухомість, зайнята власником, та нижчі варіанти оплати для покупців, які мають багатофінансовані ресурси.

HomePath.com пропонує виключно нерухомість, яка належить Fannie Mae, і включає будинки для односемейних будинків, таунхауси та ОСББ. Fannie Mae використовує місцевих фахівців з нерухомості для підготовки, обслуговування та переліку об'єктів для продажу. У більшості списків є фотографії, описи об'єктів та інші деталі, включаючи інформацію про школу та околиці. Кількість, тип та ціни продажу сильно різняться в залежності від ринку, як і стан об'єктів нерухомості. Хоча деякі будинки готові до переїзду, інші потребують ремонту або навіть капітального ремонту. Кожна власність продається в умові "як є".