Чому бульбашки ринку бульбашок поп

На відміну від фондового ринку, де більшість людей розуміє та приймає ризик зниження цін, більшість людей, які купують будинок, ніколи не думають, що вартість їхнього будинку колись знизиться.

На ринок житла зазвичай не впливають цінові бульбашки, як інші ринки активів. Це пов'язано з великими трансакційними витратами, пов'язаними з придбанням будинку, не кажучи вже про несучі витрати на володіння та утримання будинку, відштовхують від спекулятивної поведінки. Однак ринки житла переживають періоди ірраціонального насильства.

У цій статті ми поговоримо про те, що спричиняє бульбашки з цінами на житло, тригери, які викликають розривання бульбашок житла, і чому покупці будинків повинні дивитися на середньострокові показники, приймаючи критичні рішення щодо житла.

Ключові вивезення

• Житлові бульбашки - це тимчасові події, які можуть тривати роки, і характеризуються високим попитом, низькою пропозицією та завищеними цінами.
• Ці бульбашки спричинені різними факторами, включаючи економічне процвітання, низькі процентні ставки, кращі пропозиції іпотечних товарів та легкий доступ до кредиту.
• Сили, які створюють житловий міхур, включають спад економіки, зростання процентних ставок, а також падіння попиту.

Що таке житловий міхур?

Перш ніж ми розберемося з причинами появи бульбашок і що змушує їх з’являтися, важливо розібратися в житловому міхурі. Зазвичай вони починаються зі стрибка попиту на житло, незважаючи на обмежену кількість запасів. Попит ще більше зростає, коли спекулянти виходять на ринок, роблячи міхур більшим. З обмеженою пропозицією та великим попитом ціни природно зростають.

Житлові бульбашки мають прямий вплив на галузь нерухомості, а також власників будинків та їх особисті фінанси. Вплив міхура на економіку - процентні ставки, стандарти кредитування та практики - можуть змусити людей знайти способи не відставати від своїх іпотечних платежів, коли час стає важким. Деяким, можливо, доведеться навіть копати глибше в кишені, використовуючи заощадження та пенсійні кошти лише для того, щоб утримати своє житло.

Житлова бульбашка - це звичайно тимчасова подія. Незважаючи на те, що бульбашки на ринку цінних паперів трапляються значно частіше, бульбашки з житлом можуть бути набагато довшими, за даними Міжнародного валютного фонду (МВФ), і можуть тривати кілька років.

Зазвичай тимчасова подія, міхур з житлом може тривати кілька років.

Причини міхура на ринку житла

Ціна житла, як і ціна будь-якого товару чи послуги на вільному ринку, визначається попитом та пропозицією. Коли попит зростає та / або зменшується пропозиція, ціни ростуть. За відсутності стихійного лиха, яке зменшує пропозицію житла, ціни зростають, оскільки тенденції попиту перевершують поточні тенденції пропозиції. Не менш важливо те, що пропозиція житла повільно реагує на збільшення попиту, тому що для побудови будинку потрібен тривалий час, а у високорозвинених районах просто більше немає землі для будівництва. Отже, якщо є раптове або тривале зростання попиту, ціни обов'язково зростуть.

Після того, як ви встановили, що вище середнього зростання цін на житло в першу чергу зумовлюється збільшенням попиту, ви можете запитати, які причини цього збільшення попиту. Є кілька можливостей:

• Підвищення загальної економічної активності та процвітання, що ставить більше наявного доходу в кишені споживачів та заохочує право власності на будинки.
• Збільшення чисельності населення чи демографічного сегмента населення, що виходить на ринок житла.
• Низький загальний рівень процентних ставок, особливо короткострокових процентних ставок, що робить будинки більш доступними.
• Інноваційні іпотечні продукти з низькими початковими щомісячними платежами, що роблять будинки більш доступними. (Щоб дізнатися більше про іпотечний кредит, дивіться наш підручник з основ іпотечного кредитування .)
• Легкий доступ до кредиту - зниження рівня андеррайтингу - що приносить більше покупців на ринок.
• Високодоходні структуровані іпотечні облігації, як того вимагають інвестори, надають позичальникам більше іпотечного кредиту.
• Потенційне неправильне визначення ризику з боку іпотечних кредиторів та інвесторів іпотечних облігацій, що розширює доступність кредитів для позичальників.
• Короткострокові відносини між іпотечним брокером та позичальником, за якими позичальники колись заохочуються брати надмірні ризики.
• Відсутність фінансової грамотності та надмірна ризикованість позичальників.
• Спекулятивна та ризикована поведінка покупців будинків та інвесторів нерухомості, що підживлюється нереальними та нестійкими оцінками ціни на житло.

Усі ці змінні можуть поєднуватися, викликаючи міхур на ринку житла. Вони, як правило, харчуються один від одного. Детальне обговорення кожного виходить за межі цієї статті. Ми просто зазначаємо, що в цілому, як і всі бульбашки, погіршення активності та цін передує надмірній ризикованості та спекулятивній поведінці всіх учасників ринку - покупців, позичальників, кредиторів, будівельників та інвесторів.

Сили, що розривають міхур

Міхур лопається, коли надмірне ризикування стає розповсюдженим у всій системі житла. Це відбувається, поки пропозиція житла все ще збільшується. Іншими словами, попит зменшується при збільшенні пропозиції, що призводить до падіння цін.

Ця розповсюдженість ризику у всій системі спричинена втратами, понесеними власниками будинків, іпотечними кредиторами, іпотечними інвесторами та інвесторами у власність. Ці втрати можуть бути спричинені низкою речей, зокрема:

• Збільшення процентних ставок, що ставить власність на будинки недосяжними для деяких покупців, а в деяких випадках робить будинок людиною власником на даний момент недоступним. Це часто призводить до дефолту та викупу, що врешті-решт додає до наявної на ринку пропозиції.
• Спад загальної економічної діяльності, що призводить до зменшення наявного доходу, втрати робочих місць та / або меншої кількості наявних робочих місць, що зменшує попит на житло.
• Попит вичерпується, приводячи попит та пропозицію в рівновагу і сповільнюючи швидкі темпи подорожчання цін на житло, на які деякі власники будинків, особливо спекулянти, розраховують зробити їх покупки доступними або вигідними. Коли швидке подорожчання застоюється, ті, хто розраховує на те, щоб дозволити собі своє житло, можуть втратити своє житло, приносячи більше пропозиції ринку.

Суть полягає в тому, що, коли втрати ростуть, кредитні стандарти посилюються, легких запозичень більше немає, попит зменшується, збільшується пропозиція, спекулянти залишають ринок, а ціни падають.

Збій на ринку житла

У середині 2000-х економіка США зазнала житлового міхура, який мав пряме відношення до Великої рецесії. Після бульбашки dotcom цінності нерухомості почали повзати, що сприяло зростанню домоволодіння серед спекулятивних покупців, інвесторів та інших споживачів. Низькі процентні ставки, невимушені стандарти кредитування - включаючи низькі вимоги до сплати - дозволяли людям, які зазвичай ніколи не змогли придбати житло, щоб стати власниками дому. Це ще більше збільшило ціни на житло.

Але багато спекулятивних інвесторів припинили купувати, оскільки ризик став занадто високим, що призвело до того, що інші покупці вийшли з ринку. Це, у свою чергу, спричинило падіння цін. Іпотечні цінні папери були продані у величезних кількостях, тоді як іпотечні дефолти та викупи піднялися до безпрецедентного рівня.

Середня реверсія

Занадто часто власники будинків роблять згубну помилку, припускаючи, що нещодавні показники ціни продовжуватимуться в майбутньому, не попередньо розглядаючи довгострокові темпи подорожчання та потенціал середньої реверсії. Закони фізики стверджують, що коли будь-який об'єкт - щільність більша за повітря - рухається вгору, він врешті повертається на землю, оскільки сили тяжіння діють на неї. Закони фінансів говорять про те, що ринки, які проходять періоди швидкого подорожчання або знецінення, з часом повернуться до цінової точки, що приводить їх у відповідність до того, де їх середньострокові темпи подорожчання вказують, що вони мають бути. Це відомо як середня реверсія.

Ціни на ринку житла відповідають цьому закону середньої реверсії. Після періодів швидкого подорожчання або, в деяких випадках, амортизації, вони повертаються туди, де їх середньорічні темпи подорожчання вказують, що вони повинні бути. Повернення середньої ціни на житло може бути швидким або поступовим. Ціни на житло можуть швидко переміститися до точки, яка повертає їх у відповідність із середньостроковим середнім рівнем, або вони можуть залишатися постійними, поки довгострокова середня не наздогнає їх.

Теоретичне значення, показане вище, було отримане шляхом обчислення середньоквартального збільшення індексу цін на житло з першого кварталу 1985 р. По четвертий квартал 1998 р. - приблизний момент, коли ціни на житло почали швидко зростати вище довгострокової тенденції . Потім обчислене середньоквартальне збільшення відсотка було застосовано до початкової величини, показаної на графіку, та до кожного наступного значення, щоб отримати теоретичне значення індексу цін житла.

Оцінки амортизації цін

Занадто багато покупців житла використовують останні показники цін як орієнтирів для того, що вони очікують протягом наступних кількох років. На основі своїх нереальних оцінок вони беруть надмірні ризики. Ця надмірна ризикованість зазвичай пов'язана з вибором іпотеки, розміром або вартістю будинку, який споживач купує. Є кілька іпотечних продуктів, які широко продаються споживачам і розраховані на відносно короткострокові позики. Позичальники вибирають ці іпотечні кредити, виходячи з очікувань, що вони будуть рефінансувати цю іпотеку протягом певної кількості років, і зможуть це зробити через власний капітал, який вони матимуть у своїх будинках у цей момент.

Останні показники ціни на житло, як правило, не є хорошим прогнозом майбутніх показників цін на житло. Покупці будинків повинні дотримуватися довгострокових темпів подорожчання цін на житло та враховувати фінансовий принцип середньої реверсії при прийнятті важливих рішень щодо фінансування. Спекулянти повинні робити те саме.

Хоча ризикувати за своєю суттю не є поганим, а насправді ризикувати іноді необхідно і доцільно, головним для прийняття хорошого рішення, яке ґрунтується на оцінці ризику, є розуміння та вимірювання ризиків, роблячи фінансово обґрунтовані оцінки. Це особливо стосується найбільшого і найважливішого фінансового рішення, яке приймає більшість людей - придбання та фінансування будинку.

Суть

Простий і важливий принцип фінансів - це середня реверсія. Хоча ринки житла не є предметом бульбашок, як деякі ринки, житлові бульбашки існують. Довгострокові середні показники добре свідчать про те, де в кінцевому підсумку ціни на житло закінчаться в періоди швидкого подорожчання з подальшим застоєм або падінням цін. Те саме стосується періодів нижчої ціни.