4 основні фактори, які сприяють ринку нерухомості

Нерухомість становить значну частину багатства більшості людей, і це особливо стосується багатьох власників будинків у США. Згідно з останнім опитуванням споживчих фінансів Федеральної резервної системи, 65, 2% американських сімей володіють власним первинним місцем проживання. Розмір та масштаби ринку нерухомості роблять його привабливим та прибутковим сектором для багатьох інвесторів. У цій статті будуть розглянуті деякі основні фактори, які впливають на ринок нерухомості та різноманітність наявних інвестицій.

Навчальний посібник: Вивчення інвестицій в нерухомість

4 основні фактори, що сприяють ринку нерухомості

Фактори, що впливають на нерухомість

Демографія

Демографічні дані - це дані, що описують склад населення, такий як вік, раса, стать, доходи, структури міграції та приріст населення. Ця статистика - це часто недооцінений, але важливий фактор, який впливає на ціну нерухомості та які типи нерухомості користуються попитом. Основні зрушення в демографії нації можуть мати великий вплив на тенденції нерухомості протягом декількох десятиліть.

Наприклад, бебі-бумери, які народилися між 1945 та 1964 роками, є прикладом демографічної тенденції, яка може значно вплинути на ринок нерухомості. Перехід цих бебі-бумерів до виходу на пенсію є однією з найцікавіших тенденцій покоління минулого століття, і вибуття цих бебі-бумерів, яке розпочалося ще в 2010 році, неодмінно буде помічене на ринку протягом наступних десятиліть.

Існує чимало способів, як цей тип демографічного зрушення може вплинути на ринок нерухомості, але для інвестора можна задати кілька ключових питань: i) Як це вплине на попит на друге житло в популярних зонах відпусток, оскільки все більше людей починають виходити на пенсію ? Або ii) Як це вплине на попит на більші будинки, якщо доходи будуть меншими, а діти все переїхали? Ці та інші питання можуть допомогти інвесторам звузити тип та місце потенційно бажаних інвестицій у нерухомість задовго до початку тенденції.

Процентні ставки

Процентні ставки також мають великий вплив на ринки нерухомості. Якщо ви плануєте купувати житло з іпотечним кредитом, корисно дослідити процентні ставки за допомогою іпотечного калькулятора. Зміна процентних ставок може сильно вплинути на здатність людини придбати житлову нерухомість. Це тому, що чим нижчі процентні ставки йдуть, тим меншими будуть витрати на отримання іпотеки на придбання будинку, що створює більший попит на нерухомість, що знову підштовхує ціни вгору.

Важливо зазначити, що зі зростанням процентних ставок вартість отримання іпотечного кредиту збільшується, тим самим знижуючи попит та ціни на нерухомість. Однак, дивлячись на вплив процентних ставок на інвестиції в власний капітал, такі як цільовий інвестиційний фонд (REIT), а не на житлову нерухомість, відносини можна вважати подібними до відносин облігацій з процентними ставками. Коли процентні ставки знижуються, вартість облігації збільшується, оскільки її купонна ставка стає більш бажаною, а при збільшенні процентних ставок вартість облігацій зменшується. Так само, коли на ринку знижується процентна ставка, високі врожаї REITs стають привабливішими, а їх вартість збільшується. Коли процентні ставки зростають, дохідність за REIT стає менш привабливою, і вона відсуває їх вартість вниз. (Щоб дізнатися більше про ці ефекти, перегляньте статтю Як відсоткові ставки впливають на значення властивостей .)

Економіка

Ще одним ключовим фактором, який впливає на вартість нерухомості, є загальне здоров’я економіки. Це, як правило, вимірюється економічними показниками, такими як ВВП, дані про зайнятість, виробничу активність, ціни на товари тощо. Загалом кажучи, коли економіка млява, так це і нерухомість.

Однак циклічність економіки може мати різний вплив на різні типи нерухомості. Наприклад, якщо REIT має більший відсоток своїх інвестицій в готелі, вони, як правило, більше зазнають економічного спаду, ніж РЕПТ, який інвестував в офісні будівлі. Готелі - це форма власності, яка дуже чутлива до економічної діяльності завдяки типу структури оренди, притаманній бізнесу. Оренда готельного номера може розглядатися як форма короткострокової оренди, яку легко уникнути клієнтами готелю, якщо економіка погано працює. З іншого боку, орендарі офісів зазвичай мають довгострокову оренду, яку неможливо змінити в умовах економічного спаду. Таким чином, хоча ви повинні знати про частину циклу економіки, ви також повинні усвідомлювати чутливість нерухомості до економічного циклу.

Державна політика / субсидії

Законодавство також є ще одним фактором, який може мати значний вплив на попит на нерухомість та ціни. Податкові кредити, відрахування та субсидії - це один із способів уряду тимчасово підвищити попит на нерухомість на той час, поки вони існують. Усвідомлення існуючих стимулів уряду може допомогти визначити зміни в попиті та пропозиції та виявити потенційно помилкові тенденції. Наприклад, у 2009 році уряд США запровадив власників будинків податковий кредит домогосподарства вперше, намагаючись прискорити початок продажів житла в млявій економіці (мають право тільки ті, хто придбав будинки між 2008-2010 роками). За даними Національної асоціації ріелторів (NAR), саме таке податкове стимулювання призвело до того, що 900 000 покупців купують будинки. Це було досить значним збільшенням, хоча і тимчасовим, і не знаючи, що підвищення було наслідком податкового стимулювання, можливо, ви зробили висновок, що попит на житло зростає, виходячи з інших факторів.

Яка найкраща інвестиція?

Розмір та масштаб ринку нерухомості роблять його привабливим та прибутковим ринком для багатьох інвесторів. Інвестори можуть вкладати гроші безпосередньо у фізичну нерухомість або вирішувати інвестувати опосередковано через керовані кошти. Інвестування безпосередньо в нерухомість передбачає придбання житлової або комерційної нерухомості для використання в якості прибуткового майна або для подальшого перепродажу в майбутньому. До непрямих способів інвестування на ринок нерухомості належать вкладення в інвестиційні фонди нерухомості (REITs), фонди, що торгуються біржею нерухомості (ETFs), змінені фонди нерухомості (CREF) та інфраструктурні фонди. Через більш високу ліквідність на ринку, менші трансакційні витрати та менші вимоги до капіталу середні інвестори вважають за краще побічно інвестувати в нерухомість. (Щоб дізнатися більше про способи отримання прибутку від ринку житла, читайте Прості способи інвестування в нерухомість. )

Суть

У цій статті були представлені деякі фактори вищого рівня, які відіграють значну роль у переміщенні ринку нерухомості, але є і більш складні частини, які вступають у цю роль. І хоча деякі з вищезазначених факторів говорять про чіткий взаємозв'язок між фактором та ринком, на практиці результати можуть бути дуже різними. Однак розуміння ключових факторів, що керують ринком нерухомості, є важливим для проведення всебічної оцінки потенційної інвестиції.

(Докладніше з цієї теми читайте у розділі Заробіток на житловій нерухомості та пошук щастя в комерційній нерухомості.