5 видів приватного іпотечного страхування - PMI

Якщо ви робите початковий внесок менше 20% за житло, важливо зрозуміти, що таке іпотечне страхування та як воно працює. Приватне іпотечне страхування (PMI) не тільки для людей, які не можуть дозволити собі 20% внеску. Це також для людей, які не хочуть знижувати 20%, тому у них більше грошей на ремонт, реконструкцію, меблювання та надзвичайні ситуації.

Приватне іпотечне страхування (PMI)

Що таке приватне іпотечне страхування - PMI?

Якщо концепція купівлі страхування на вашу іпотеку звучить трохи дивно, ви, ймовірно, новачок у покупці нерухомості або ніколи не відкладаєте невеликий внесок. Більшість кредиторів вимагають PMI, коли покупець будинку робить внесок у розмірі менше 20% від ціни покупки будинку, або, якщо говорити про іпотечний кредит, коефіцієнт позики до вартості іпотеки (LTV) перевищує 80% (чим вище коефіцієнт LTV, тим вище профіль ризику іпотеки). І на відміну від більшості видів страхування, поліс захищає інвестиції кредитора в житло, а не ваше. З іншого боку, PMI дає можливість людям швидше стати власниками будинків.

PMI дозволяє позичальникам отримати фінансування, якщо вони можуть собі дозволити (або вважають за краще) знизити лише 5% до 19, 99% від вартості проживання, але це має додаткові щомісячні витрати. Позичальники платять PMI, поки вони не накопичили достатній капітал у будинку, що позикодавець більше не вважає їх високим ризиком.

Витрати в ІПК можуть становити від 0, 25% до 2% (але зазвичай займають від 0, 5 до 1%) балансу вашого кредиту на рік, залежно від розміру початкового внеску та іпотеки, строку позики та вашої кредитної оцінки. Чим більше факторів ризику, тим вища ставка ви платите. Крім того, оскільки PMI - це відсоток від суми позики, чим більше ви позичите, тим більше PMI ви будете платити. У США є шість основних компаній ПМІ. Вони стягують аналогічні ставки, які коригуються щорічно.

Це додаткові витрати, але так, як і раніше, витрачаєте гроші на оренду і, можливо, не вистачаєте на подорожчання ринку, поки ви чекаєте, щоб заощадити більший внесок. Немає гарантій, що ви вийдете заздалегідь придбати житло пізніше, ніж рано, щоб просто цього уникнути, тому варто заплатити PMI. Цінність сплати іпотечного страхування Федеральної житлової адміністрації - що може знадобитися, якщо ви отримаєте кредит FHA - це вже інша історія. Ми пояснимо це пізніше.

Ключові вивезення

• Вам буде потрібно приватне страхування іпотечного кредитування (PMI), якщо ви купуєте житло з початковим внеском менше 20% від вартості будинку.
• Майте на увазі, що PMI призначений для захисту кредитора, а не позичальника, від можливих втрат.
• Ви можете придбати чотири основні види іпотечного страхування: страхування іпотечного платежу з виплатою позичальників, іпотечне страхування з одноразовою премією, іпотечне страхування з виплатою кредиторів та іпотечне страхування «Спліт-Преміум».
• Якщо ви отримаєте кредит Федерального управління житлових приміщень на придбання будинку, вам знадобиться додатковий вид страхування.
  

Покриття іпотечного страхування

По-перше, ви повинні зрозуміти, як працює PMI. Наприклад, припустимо, що ви відклали 10% та отримаєте позику на решту 90% вартості нерухомості - 20 000 доларів США та 180 000 доларів США. Якщо ви маєте іпотечне страхування, якщо кредитору доведеться звертати стягнення на вашу іпотеку, оскільки ви втрачаєте роботу та не можете сплачувати протягом кількох місяців, втрати кредитора будуть обмежені.

Іпотечна страхова компанія покриває певний відсоток збитків позикодавця. Для нашого прикладу скажімо, що відсоток становить 25%. Тож якщо ви все-таки заборгували 85% (170 000 доларів) своєї покупної ціни в будинку на 200 000 доларів у той момент, коли вам було звернено стягнення, замість того, щоб втратити цілих 170 000 доларів, позикодавець втратив би лише 75% від 170 000 доларів або 127 500 доларів на основну квартиру будинку. PMI покриє інші 25%, або 42 500 доларів. Це також покривало б 25% від сплати відсотків, які ви зібрали, і 25% витрат на стягнення кредитора.

Якщо PMI захищає позикодавця, чому ви, позичальник, повинні платити за це? Ви компенсуєте позикодавця за те, що ви ризикуєте позичити вам проти кредитування тому, хто має більший авансовий платіж, тому, хто має більше втратити, якщо його будинок буде вилучений.

Як довго ви проводите ІМП?

Позичальники можуть вимагати усунення щомісячних іпотечних виплат, коли коефіцієнт позики та вартості опуститься нижче 80%. Після того як коефіцієнт LTV іпотечного кредиту впаде до 78% - це означає, що ваш внесок, а також основна сума кредиту, яку ви погасили, дорівнює 22% від вартості покупки будинку - позикодавець повинен автоматично скасувати PMI, як того вимагає Федеральний закон про захист власників будинків. якщо ринкова вартість вашого будинку знизилася (до тих пір, поки ви перебуваєте в заставі).

В іншому випадку тривалість часу, коли вам доведеться переносити ПМІ, залежить від типу обраного ІМТ.

1. Іпотечне страхування, сплачене позичальником

Найпоширенішим типом ПМІ є страхування іпотечного кредитування (BPMI), що сплачується позичальниками. Коли ви читаєте про PMI, а тип не вказаний, зазвичай це обговорення.

BPMI випускається у вигляді додаткової щомісячної плати, яку ви сплачуєте за допомогою іпотечного платежу. Після закриття позики ви сплачуєте BPMI щомісяця, поки у вас не буде 22% власного капіталу у вашому будинку, виходячи з початкової ціни покупки. У цей момент позикодавець повинен автоматично скасувати BPMI, якщо ви перебуваєте в поточних іпотечних платежах. Накопичення достатньої кількості власного капіталу за допомогою регулярних щомісячних платежів за іпотекою для скасування BPMI зазвичай займає близько 11 років.

Ви також можете бути активним і попросити кредитора скасувати BPMI, коли у вас є 20% власного капіталу. Ваші іпотечні платежі повинні бути поточними, у вас повинна бути задовільна історія платежів, на вашій власності не повинно бути ніяких додаткових заставлених прав, а в деяких випадках може знадобитися поточна оцінка, щоб обгрунтувати вартість вашого будинку та довести, що він не знизився. нижче значення, коли ви його придбали.

Деякі обслуговувачі кредитів дозволять (але не вимагають цього) позичальникам скасувати PMI швидше, виходячи з підвищення вартості будинку. Якщо позичальник накопичує 25% власного капіталу через амортизацію в роки два-п’ять, або 20% власний капітал після п'ятирічного року, інвестор, який придбав кредит (більшість іпотечних кредитів продається інвесторам), може дозволити скасування PMI після того, як підвищена вартість будинку буде доведена з оцінка, думка ціни брокера (BPO) або автоматизована модель оцінки (AVM, яка враховує вартість нещодавно проданих аналогічних властивостей).

Ви також зможете позбутися PMI достроково шляхом рефінансування, хоча вам доведеться зважити витрати на рефінансування проти витрат на продовження сплати страхових внесків. Ви також можете домогтися цього достроково, попередньо сплативши основну заставу, щоб мати принаймні 20% власного капіталу.

Вам потрібно вирішити, чи готові ви платити PMI до 11 років, щоб купити зараз. Подивіться понад щомісячний платіж. Що коштуватиме PMI у довгостроковій перспективі? Що чекатиме потенційно вашої покупки? Так, ви пропускаєте накопичення власного капіталу під час оренди, але ви також уникаєте всіх витрат на власність будинку, таких як страхування власника, податки на майно, технічне обслуговування та ремонт. А Закон про зменшення податку на прибуток 2017 року, який удвічі збільшив стандартну відрахування, робить відрахування податку на іпотечні кредити вже не таким цінним, як раніше.

Решта три типи ІПС майже не такі поширені. Можливо, ви все ще хочете дізнатися, як вони працюють, хоча, якщо хтось із них звучить привабливіше, або ваш кредитор пропонує вам більше ніж один варіант іпотечного страхування.

2. Іпотечне страхування з єдиною премією

Іпотечне страхування з одноразовою премією (SPMI), яке також називається іпотечним страхуванням з одноразовою оплатою, ви сплачуєте іпотечне страхування вперед в одноразовому розмірі або в повному обсязі при закритті, або фінансується в іпотечний кредит (в останньому випадку це може називатися одиничним -фінансове іпотечне страхування).

Перевага SPMI полягає в тому, що ваш щомісячний платіж буде нижчим порівняно з BPMI. Це може допомогти вам отримати більше грошей, щоб придбати свій будинок. Ще одна перевага полягає в тому, що вам не потрібно турбуватися про рефінансування, щоб вийти з PMI - або дивитися співвідношення позики-вартості, щоб побачити, коли ви можете скасувати PMI.

Ризик полягає в тому, що якщо ви рефінансуєте або продаєте протягом декількох років, жодна частина єдиної премії не підлягає поверненню. Крім того, якщо ви фінансуєте єдину премію, ви будете сплачувати відсотки за неї до тих пір, поки ви несете заставу. Крім того, якщо у вас не вистачає грошей на 20% -ний внесок, можливо, у вас не буде грошей, щоб заплатити одну премію до передплати. Однак продавець або, у випадку нового будинку, забудовник може сплатити позичальнику єдине преміальне страхування іпотечного кредитування. Ви завжди можете спробувати домовитись про це як частину вашої пропозиції щодо покупки.

Якщо ви плануєте залишатися в будинку протягом трьох і більше років, страхування іпотечного кредиту з одноразовою премиєю може заощадити ваші гроші. Попросіть свого кредитного працівника перевірити, чи справді це так. І майте на увазі, що далеко не всі кредитори пропонують страхування іпотечного кредиту з одноразовою премією.

3. Іпотечне страхування з виплатою кредиторів

Якщо виплачуєте іпотечне страхування (LPMI), ваш кредитор технічно сплатить премію за іпотечне страхування. Насправді ви фактично будете платити за це протягом життя позики у вигляді дещо вищої процентної ставки. На відміну від BPMI, ви не можете скасувати LPMI, коли ваш капітал досягне 78%, оскільки він вбудований у позику. Рефінансування буде єдиним способом знизити щомісячний платіж. Ваша процентна ставка не знизиться, коли ви будете мати 20% або 22% власного капіталу. PMI з оплатою кредиторів не повертається.

Перевага PMI з виплатою кредитора, незважаючи на більш високу процентну ставку, полягає в тому, що ваш щомісячний платіж все ще може бути нижчим порівняно з щомісячними платежами PMI, і ви можете претендувати на більшу позику.

4. Спліт-Преміум іпотечне страхування

Іпотечне страхування на сплати премій є найменш поширеним видом. Це гібрид перших двох типів, про які ми говорили: BPMI та SPMI.

Ось як це працює: Ви сплачуєте частину іпотечного страхування як одноразову суму при закритті, а частину щомісячно. Вам не потрібно придумувати стільки додаткових грошових коштів, як у SPMI, а також не збільшувати щомісячний платіж на стільки, на скільки ви платите з BPMI. Однією з причин вибрати страхування іпотечного кредиту з роздільною премією - якщо у вас високий коефіцієнт боргу до доходу. Якщо це так, занадто сильно збільшувати щомісячний платіж за допомогою BPMI, це означає, що ви не можете брати позику на придбання будинку, який ви хочете.

Попередня премія може становити від 0, 50% до 1, 25% від суми кредиту. Щомісячна премія буде ґрунтуватися на коефіцієнті чистої позики та вартості до того, як будь-яка фінансова премія буде врахована

Як і у випадку з SPMI, ви можете попросити будівельника або продавця - або навіть кредитора - сплатити початкову премію, або ви можете передати її в іпотечний кредит. Сплачені премії можуть бути частково повернені після скасування або припинення іпотечного страхування.

5. Захист іпотечного кредиту Федерального будинку - MIP

Існує також п'ятий вид страхування іпотечного кредитування, який використовується з позиками, оформленими Федеральною адміністрацією житлового господарства, більш відомими як позика FHA або іпотека FHA. Страхування FHA відоме як MIP і є вимогою до кредитів FHA, а початкові внески 10% або менше не можуть бути зняті без рефінансування житла. MIP вимагає авансового платежу та щомісячних премій, що зазвичай додаються до щомісячної застави. Покупець повинен ще почекати 11 років, перш ніж вони зможуть зняти MIP з позики, якщо у них був внесок понад 10%.

Вартість ПМІ

Витрати на страхування іпотеки або премії залежатимуть від кількох факторів.

• який преміальний план ви виберете
• чи є ваша процентна ставка фіксованою чи регульованою
• термін вашого кредиту (як правило, 15 або 30 років)
• коефіцієнт початкового внеску або позики до вартості (LTV) (5% початкового внеску дає 95% LTV; 10% - ваш LTV 90%)
• розмір страхового покриття іпотечного страхування, необхідний кредитору чи інвестору (може становити від 6% до 35%)
• повертається чи ні премія
• ваш кредитний рахунок
• будь-які додаткові фактори ризику, такі як позика під заставу, інвестиційну нерухомість, рефінансування грошових коштів або друге житло

Загалом, чим ризикованіше ви дивитесь на будь-який фактор, тим вище будуть ваші премії. Наприклад, чим нижчий ваш кредитний рахунок і чим нижчий внесок, тим вищими будуть ваші внески.

Станом на початок квітня 2018 року премії можуть становити від 0, 17% до 2, 81% або більше на рік. Якщо ви відклали 15% на іпотеку з фіксованою ставкою на 15 років і отримали кредитну оцінку 760 або вище, наприклад, ви заплатите 0, 17%, оскільки ви позичальник з низьким рівнем ризику. Якщо ви відклали 3% на 30-річну іпотеку з регульованою ставкою, для якої вступна ставка встановлена ​​лише на три роки, і ви отримали кредитну оцінку 630, ваша ставка складе 2, 81%, тому що ви підвищений ризик позичальник.

Коли ви дізнаєтеся, який відсоток стосується вашої ситуації, помножте його на суму позики. Потім розділіть цю суму на 12, щоб побачити, що ви будете платити кожен місяць. Наприклад, позика в 200 000 доларів США з річною премією 0, 65% коштуватиме 1300 доларів США на рік (200 000 доларів x 0, 0000), або 108 доларів на місяць (1300 доларів США / 12).

Оцінка ставок

Багато компаній пропонують іпотечне страхування. Їх ставки можуть незначно відрізнятися, і ваш кредитор, а не ви, обере страховика. Тим не менш, ви можете отримати уявлення про те, яку ставку ви сплатите, вивчивши карту тарифу на страхування іпотечного кредитування. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty та Genworth - одні з основних постачальників приватного іпотечного страхування.

Картки тарифу на страхування іпотеки можуть збивати з пантелику на перший погляд. Ось як їх використовувати.

1. Знайдіть стовпець, який відповідає вашому кредитному балу.
2. Знайдіть рядок, який відповідає вашому коефіцієнту LTV.
3. Визначте відповідну лінію покриття. Шукайте в Інтернеті вимоги покриття іпотечного страхування Fannie Mae, щоб визначити, яке покриття потрібно для вашої позики, або попросіть свого кредитора (і вражте штани від них своїми знаннями про те, як працює PMI).
4. Визначте ставку PMI, яка відповідає перетину вашої кредитної оцінки, внеску та покриття.
5. Якщо можливо, додайте або відніміть до цієї ставки суму з коригувальної діаграми (нижче основної діаграми ставок), що відповідає вашому кредитному балу. Наприклад, якщо ви здійснюєте рефінансування без грошових коштів, а ваш кредитний рахунок становить 720, ви можете додати 0, 20 до своєї ставки.
6. Як ми показали в попередньому розділі, помножте загальну ставку на суму, яку ви позичаєте; це ваша щорічна премія за іпотечне страхування. Розділіть його на 12, щоб отримати щомісячну премію по іпотечному страхуванню.

Ваша ставка буде однаковою щомісяця, хоча деякі страховики знижуватимуть її через 10 років. Однак це лише до того моменту, коли ви зможете все-таки відмовитись від покриття, щоб будь-які заощадження не були такими значними.

1, 75%

Сума авансової премії по іпотечному страхуванню (UFMIP) станом на квітень 2018 року.

Іпотечне страхування FHA

Іпотечне страхування працює по-різному з позиками Федеральної житлової адміністрації. Для багатьох - якщо не більшості - позичальників, це буде дорожче, ніж PMI.

PMI не вимагає від вас сплачувати авансовий внесок, якщо ви не виберете страхування іпотечного кредиту з одноразовою або розділеною премією. (Що стосується страхування іпотечного кредиту з одноразовою премією, пам’ятайте, що ви не сплачуєте щомісячні премії за страхування іпотечного кредиту. У разі страхування іпотечного кредиту з роздільною премією ви сплачуєте нижчі щомісячні премії за іпотечне страхування.) Однак при іпотечному страхуванні FHA кожен повинен платити авансова премія, і цей платіж нічого не зменшує щомісячні внески.

Станом на квітень 2018 року премія за іпотечним страхуванням (UFMIP) становить 1, 75% від суми кредиту. Ви можете сплатити цю суму при закритті або фінансувати її як частину іпотеки. UFMIP обійдеться вам у $ 1750 за кожні 100 000 доларів, які ви позичите. Якщо ви фінансуєте його, ви також будете платити відсотки за нього, зробивши його з часом дорожчим. Продавцю дозволяється платити ваш UFMIP до тих пір, поки загальний внесок продавця у ваші витрати на закриття не перевищить 6% від ціни покупки.

З іпотекою FHA ви також будете сплачувати щомісячну премію за іпотечне страхування (MIP) від 0, 45% до 1, 05% від суми кредиту, виходячи із строку авансу та строку позики. Наприклад, як показано в таблиці нижче з FHA, якщо у вас є 30-річний кредит (термін іпотечного кредиту понад 15 років) на 200 000 доларів США (сума базового кредиту менше або дорівнює 625 500 доларів), і ви платите мінімум FHA авансовий внесок у розмірі 3, 5% (LTV більше 95%), ваш MIP становитиме 0, 85% (85 bps, або базовий бал) протягом життя кредиту (термін застави). Неможливість скасувати свої MIP може бути дорогою.

Джерело: Міністерство житлового господарства та містобудування США.

Для кредитів FHA з початковим внеском 10% або більше, ви можете скасувати щомісячні MIP-повідомлення після 11 років. Але якщо у вас є 10% відстрочки, навіщо взагалі отримувати кредит FHA ">

Ви можете отримати кредит FHA з кредитним балом від 580 і, можливо, навіть нижчим (хоча кредитори можуть вимагати, щоб ваш рахунок був 620 або вище). І ви можете претендувати на ту саму ставку, що і за звичайну позику, незважаючи на нижчу кредитну оцінку: 660 проти 740, наприклад.

Не вкладаючи 10% або більше на іпотеку FHA, єдиний спосіб припинити виплату ПДФ FHA - це рефінансування в звичайний кредит. Цей крок матиме найбільш сенс, коли ваш кредитний рахунок та / або LTV значно збільшаться. Рефінансування означає оплату витрат на закриття, а процентні ставки можуть бути вищими, коли ви готові рефінансувати. Більш високі процентні ставки плюс кошти закриття можуть заперечити будь-які заощадження від скасування страхування іпотечного кредиту FHA. І ви не можете рефінансувати, якщо ви безробітні або маєте занадто велику заборгованість щодо вашого доходу.

Крім того, кредити FHA є щедрішими у тому, що дозволяють продавцям сприяти закриттю покупця: до 6% від суми кредиту проти 3% для звичайних позик. Тож якщо ви не можете дозволити собі придбати житло без суттєвої допомоги по закриттю, кредит FHA може бути вашим єдиним варіантом.

Суть

Іпотечне страхування коштує позичальникам грошей, але це дозволяє їм швидше стати власниками будинків, зменшуючи ризик для фінансових установ видавати іпотечні кредити людям з невеликими внесками. Можливо, вам варто заплатити внески за іпотечне страхування, якщо ви хочете мати власний будинок швидше, ніж пізніше, з приводу способу життя чи доступності. Якщо додати причини цього: премії можна скасувати, як тільки ваш власний капітал досягне 80%, якщо ви сплачуєте щомісячне ПМІ або іпотечне страхування з роздільною премією.

Однак ви можете подумати двічі, якщо ви входите до категорії позичальників, яким доведеться сплачувати страхові внески FHA протягом життя кредиту. Хоча ви, можливо, пізніше зможете рефінансувати кредит з FHA, щоб позбутися PMI, жодна гарантія того, що ваша ситуація з працевлаштуванням або ринкові процентні ставки зробить можливим або вигідним рефінансування. (Детальніше про те, як прочитати, див. "Як уникнути сплати приватного іпотечного страхування - PMI")