5 видів ЗНО та як інвестувати їх

Фонди інвестиційних інвестицій у нерухомість (REITs) є ключовим фактором при побудові будь-якого портфеля акцій або фіксованого доходу. Вони забезпечують більшу диверсифікацію, потенційно більшу загальну віддачу та / або нижчий загальний ризик. Коротше кажучи, їх здатність генерувати дивідендний дохід разом із збільшенням капіталу робить їх чудовою противагою запасам, облігаціям та грошовим коштам.

Здебільшого REITs є власником та / або керує комерційною нерухомістю для отримання прибутку, незалежно від власності нерухомості чи застави на них. Ви можете інвестувати в компанії окремо, через біржовий фонд або за рахунок взаємного фонду. Існує багато типів ЗНО.

Тут ми розглянемо декілька основних категорій REITS та їх історичні результати. На кінець цієї статті ви повинні мати краще уявлення про те, коли і що купувати.

Ключові вивезення

• Використання REITs для інвестицій у нерухомість може урізноманітнити ваш портфель, але не всі ЗНО реалізуються рівними.
• Деякі ЗІП інвестують безпосередньо у нерухомість, отримуючи прибуток від оренди та плату за управління. Інші інвестують у борг за нерухомість, тобто іпотеку та цінні папери, що забезпечуються заставою.
• Крім того, REITs, як правило, зосереджені на конкретному секторі об'єктів нерухомості, наприклад, на торгових або торгових центрах, готелях і курортах або на охороні здоров'я та лікарнях.

Історичні повернення REITs

Фонди інвестиційних інвестицій в нерухомість історично є одним з найбільш ефективних класів активів. Індекс FTSE NAREIT Equity REIT - це те, що більшість інвесторів використовують для оцінки ефективності ринку нерухомості в США. У період з 1990 по 2010 рік середній річний прибуток індексу становив 9, 9%, поступаючись лише середнім запасам, що в середньому становив 10, 3% на рік за той же період.

Для порівняння, активи з основним доходом управляли 7% річної віддачі, а товари - лише 4, 5% на рік. Нерухомість була найгіршим результатом у восьми класах активів лише за два роки з 20. Фіксований дохід, з іншого боку, був найгіршим результатом шість разів за той самий 20-річний період.

Зовсім недавно середньорічний показник трирічного періоду для ЗНО за період з березня 2013 р. По березень 2016 р. Був у відповідність із середніми показниками за 20-річний період, і він становив 10, 76% за цей час. Історично склалося, що інвестори, які шукають дохідність, робили більше інвестицій у нерухомість, ніж фіксований дохід, традиційний для цього клас класів активів. Ретельно складений портфель повинен враховувати і те, і інше.

5 видів ПІДС і як їх інвестувати

Роздрібні ЗЕД

Приблизно 24% інвестицій REIT припадає на торгові центри та вільний роздріб. Це являє собою найбільшу інвестицію в Америці за типом. Який би торговий центр ви не часто відвідували, він, ймовірно, належить REIT. Розглядаючи інвестиції в роздрібну нерухомість, спочатку потрібно вивчити саму галузь роздрібної торгівлі. Чи фінансово це здорово в даний час і який прогноз на майбутнє?

Важливо пам’ятати, що роздрібні REITs заробляють гроші від орендної плати, яку вони стягують з орендарів. Якщо у роздрібних торговців виникають проблеми з грошовим потоком через погані продажі, можливо, вони можуть затримати або навіть дефолтувати ці щомісячні платежі, врешті-решт змусивши їх до банкрутства. У цей момент потрібно знайти нового орендаря, що ніколи не буває простим. Тому дуже важливо інвестувати в REITs із можливим найсильнішим якорем. До них належать продуктові та домашні магазини.

Після того як ви зробили свою галузеву оцінку, ваша увага повинна зосередитись на самих ЗНО. Як і будь-які інвестиції, важливо, щоб вони мали хороший прибуток, міцні баланси та якомога менше боргів, особливо короткостроковий вид. В умовах поганої економіки роздрібні ЗЕД із значними грошовими позиціями матимуть можливість придбати хорошу нерухомість за проблемними цінами. Цим скористаються найкращі компанії.

Зважаючи на це, існують довгострокові занепокоєння щодо торгового простору REIT, оскільки покупки все більше зміщуються в Інтернеті, на відміну від моделі торгового центру. Власники простору продовжують впроваджувати інновації, щоб заповнити свій простір офісами та іншими орендарями, не орієнтованими на роздрібну торгівлю, але підсектор знаходиться під тиском.

Житлові РЕІТС

Це РЕІТ, які володіють багатоквартирними будинками для оренди квартир, а також виробництвом житла. Дивлячись на вкладення коштів у цей тип ЗНО, слід врахувати декілька факторів, перш ніж вступити. Наприклад, найкращими ринками квартир, як правило, є низька доступність житла порівняно з рештою країни. У таких місцях, як Нью-Йорк та Лос-Анджелес, висока вартість будинків для одиноких будинків змушує більше людей брати на оренду, що збільшує ціну, які орендодавці можуть стягувати кожен місяць. Як результат, найбільші житлові ЗНО здебільшого зосереджені на великих міських центрах.

В межах кожного конкретного ринку інвесторам слід шукати зростання кількості населення та робочих місць. Як правило, коли чистий приплив людей до міста, це тому, що робочі місця є доступними, а економіка зростає. Зниження рівня вакансій у поєднанні із зростанням орендної плати є ознакою того, що попит покращується. Поки пропозиція квартир на конкретному ринку залишається низькою, а попит продовжує зростати, житлові РЕІТ повинні робити добре. Як і у всіх компаніях, найкраще працюють ті, у кого найсильніші баланси та найдоступніший капітал.

Охорона здоров'я REITs

Здоров'я REITs буде цікавим підсектором для спостереження за тим, як вік американців та витрати на охорону здоров'я продовжують зростати. HealthIT REITs інвестують у нерухомість лікарень, медичних центрів, медичних закладів та будинків престарілих. Успіх цієї нерухомості безпосередньо пов'язаний із системою охорони здоров’я. Більшість операторів цих закладів покладаються на плату за розміщення, компенсацію Medicare та Medicaid, а також приватну оплату. Поки фінансування охорони здоров’я є питанням, так це і ЗМІ з охорони здоров'я.

Речі, на які слід звернути увагу в галузі охорони здоров'я REIT, включають різноманітну групу клієнтів, а також інвестиції в цілий ряд різних типів власності. Фокус хороший певною мірою, але таким чином поширює ваш ризик. Як правило, збільшення попиту на медичні послуги (що має статися зі старінням населення) є корисним для нерухомості в галузі охорони здоров'я. Тому, окрім диверсифікації типів клієнтів та майна, шукайте компанії, чий досвід у сфері охорони здоров’я є вагомим, баланси яких міцні та доступ до капіталів з низькою вартістю високий.

Офіс REITs

Офісні РЕІТ інвестують в офісні будівлі. Вони отримують дохід від оренди від орендарів, які зазвичай підписували довгострокову оренду. Чотири питання приходять на думку всім, хто зацікавлений інвестувати в офіс REIT

1. Який стан економіки і наскільки високий рівень безробіття?
2. Як виглядають рівні вакансій?
3. Як економічно працює сфера, в яку РЕІТ інвестує?
4. Скільки капіталу він має на придбання?

Спробуйте знайти REITs, які інвестують кошти в економічні позиції. Краще володіти купою середніх будівель у Вашингтоні, округ Колумбія, ніж, наприклад, володіти примітними офісними приміщеннями в Детройті, наприклад.

Іпотечний РЕІТ

Приблизно 10% інвестицій REIT перебуває в іпотеці на відміну від самої нерухомості. Найвідоміші, але не обов'язково найбільші інвестиції - це Фенні Мей та Фредді Мак, які фінансуються державними підприємствами, які купують іпотеку на вторинному ринку.

Але тільки те, що цей тип ППФІ інвестує в іпотеку замість власного капіталу, не означає, що він не має ризиків. Підвищення процентних ставок призвело б до зменшення балансової вартості REIT, зменшуючи ціни акцій. Крім того, іпотечний РЕІТ отримує значну частину свого капіталу завдяки забезпеченим та незабезпеченим пропозиціям боргу. Якщо процентні ставки зростуть, майбутнє фінансування буде дорожче, зменшуючи вартість портфеля кредитів. В умовах низької процентної ставки з перспективою підвищення ставок більшість іпотечних REITs торгуються зі знижкою до чистої вартості активів на акцію. Хитрість - знайти правильний.

Ключі для оцінки будь-якого REIT

Слід пам’ятати про кілька речей, які оцінюють будь-який REIT. Вони включають в себе наступне:

1. REITs - справжні інвестиції з сукупною віддачею. Вони забезпечують високу прибутковість дивідендів разом з помірною довгостроковою привабливістю капіталу. Шукайте компанії, які історично зробили хорошу роботу з надання обох.
2. На відміну від традиційної нерухомості, багато REIT торгують на фондових біржах. Ви отримуєте диверсифікацію нерухомості, не замикаючись на довгостроковий період. Важливість ліквідності має значення.
3. Амортизація має тенденцію до завищення зниження вартості інвестицій. Таким чином, замість того, щоб використовувати коефіцієнт виплат (який використовують дивідендні інвестори) для оцінки ЗНО, перегляньте його кошти від операцій (FFO). Це визначається як чистий дохід за вирахуванням продажу будь-якого майна за даний рік та амортизації. Просто візьміть дивіденд на акцію і розділіть на FFO на акцію. Чим більший урожай, тим краще.
4. Сильне управління має значення. Шукайте компанії, які вже деякий час існують або принаймні володіють командою управління, що має багато досвіду.
5. Якість враховується. Інвестуйте лише у REITs із чудовими властивостями та наймачами.
6. Подумайте про придбання пайового фонду або ETF, який інвестує кошти в REITs, і залиште дослідження та купівлю профі.

Нижня лінія

Федеральний уряд дозволив інвесторам купувати масштабні проекти комерційної нерухомості ще в 1960 році. Однак лише в останнє десятиліття окремі інвестори прийняли ЗЕД. Причини цього включають низькі процентні ставки, які змушують інвесторів шукати рамки облігацій для отримання прибуткових інвестицій, появу біржових та взаємних фондів, орієнтованих на нерухомість, і до краху нерухомості 2007-08 рр. Ненаситний апетит на частина американців володіє нерухомістю та іншими матеріальними активами. REITs, як і будь-яка інша інвестиція в 2008 році, сильно постраждав. Але, незважаючи на це, вони продовжують бути чудовим доповненням до будь-якого різноманітного портфеля.