Коефіцієнт капіталізації
Коефіцієнт капіталізації (також відомий як ставка капіталу) використовується у світі комерційної нерухомості для позначення коефіцієнта прибутку, який, як очікується, буде сформований на інвестиційній нерухомості у нерухомість. Цей захід обчислюється виходячи з чистого доходу, який майно повинен отримати, і обчислюється шляхом ділення чистого доходу від операцій на вартість майнових активів і виражається у відсотках. Він використовується для оцінки потенційної віддачі інвестора від його інвестицій на ринок нерухомості.
Хоча ставка обмеження може бути корисною для швидкого порівняння відносної вартості подібних інвестицій в нерухомість на ринку, вона не повинна використовуватися як єдиний показник міцності інвестицій, оскільки вона не враховує важелів, часової вартості грошей, майбутні грошові потоки від покращення власності, серед інших факторів. Немає чітких діапазонів для доброї чи поганої норми обмеження, і вони багато в чому залежать від контексту власності та ринку.
Ключові вивезення
- Коефіцієнт капіталізації обчислюється діленням чистого операційного доходу нерухомості на поточну ринкову вартість.
- Це співвідношення, виражене у відсотках, є оцінкою потенційної віддачі інвестора від інвестицій у нерухомість.
- Коефіцієнт максимальної корисності є найбільш корисним як порівняння відносної вартості подібних інвестицій у нерухомість.
Розуміння норми капіталізації
Ставка капіталу - це найпопулярніший захід, завдяки якому інвестиції в нерухомість оцінюються на предмет їх прибутковості та потенціалу повернення. Коефіцієнт максимальної суми просто представляє дохідність майна протягом періоду часу, припускаючи, що нерухомість купується готівкою, а не позикою. Коефіцієнт капіталізації вказує на внутрішню, природну та непосильну віддачу майна.
Формула коефіцієнта капіталізації
Існує кілька версій для обчислення норми капіталізації. У найбільш популярній формулі коефіцієнт капіталізації інвестицій у нерухомість обчислюється шляхом ділення чистого операційного доходу майна (NOI) на поточну ринкову вартість. Математично,
Коефіцієнт капіталізації = чистий операційний дохід / поточна ринкова вартість
де,
Чистий операційний дохід - це (очікуваний) щорічний дохід, що створюється майном (як оренда), і отримується шляхом вирахування всіх витрат, понесених на управління майном. Ці витрати включають витрати, сплачені на регулярне обслуговування об'єкта, а також податки на нерухомість.
Поточна ринкова вартість активу - це поточна вартість майна відповідно до існуючих ринкових ставок.
В іншому варіанті ця цифра обчислюється на основі первісної вартості капіталу або вартості придбання майна.
Коефіцієнт капіталізації = чистий операційний дохід / ціна придбання
Однак друга версія не дуже популярна з двох причин. По-перше, це дає нереалістичні результати для старих об'єктів нерухомості, які були придбані кілька років / десятиліть тому за низькими цінами, по-друге, вона не може бути застосована до спадкового майна, оскільки ціна їх придбання дорівнює нулю, що робить поділ неможливим.
Крім того, оскільки ціни на нерухомість широко коливаються, перша версія, що використовує поточну ринкову ціну, є більш точним поданням порівняно з другою, в якій використовується початкова ціна придбання фіксованої вартості.
Приклади норми капіталізації
Припустимо, що інвестор має мільйон доларів, і він розглядає можливість інвестувати один з двох доступних варіантів інвестицій - один, він може інвестувати в державні емісійні облігації, які пропонують номінальний 3-відсотковий річний відсоток і вважаються найбезпечнішими інвестиціями і два, він може придбати комерційну будівлю, в якій є кілька орендарів, які, як очікується, платять регулярну оренду.
У другому випадку припустимо, що загальна орендна плата, отримана за рік, становить 90 000 доларів США, і інвестору необхідно сплатити загальну суму 20 000 доларів США за різні витрати на обслуговування та податки на нерухомість. Він залишає чистий дохід від інвестицій у власність 70 000 доларів. Припустимо, що протягом першого року вартість майна залишається незмінною при первісній ціні купівлі в 1 мільйон доларів.
Коефіцієнт капіталізації буде обчислюватися як (чистий операційний дохід / вартість майна) = $ 70 000 / $ 1 млн = 7%.
Ця віддача на 7 відсотків, отримана від інвестиційних цін на нерухомість, краща, ніж стандартна віддача у розмірі 3 відсотків, наявна за безризиковими казначейськими облігаціями. Додаткові 4 відсотки представляють собою рентабельність ризику, який приймає інвестор, інвестуючи на ринок нерухомості, проти інвестування в найбезпечніші казначейські облігації, які мають нульовий ризик.
Вкладення коштів у власність є ризиковим, і може бути декілька сценаріїв, коли віддача, представлена мірою норми капіталізації, може сильно відрізнятися.
Наприклад, кілька орендарів можуть переїхати, а дохід від оренди майна може зменшитися до 40 000 доларів. Зменшуючи 20 000 доларів на різні витрати на обслуговування та податки на нерухомість, і припускаючи, що вартість майна залишається на рівні 1 мільйона доларів, ставка капіталізації доходить до (20 000 доларів США / 1 мільйон доларів) = 2%. Ця величина менша, ніж прибуток, доступний від безризикових облігацій.
В іншому випадку припустімо, що дохід від оренди залишається на початкових 90 000 доларів, але вартість технічного обслуговування та / або податок на нерухомість значно збільшуються, наприклад, 50000 доларів. Коефіцієнт капіталізації тоді становитиме (40 000 доларів США / 1 мільйон доларів) = 4%.
В іншому випадку, якщо поточна ринкова вартість самого майна зменшиться, скажімо, 800 000 доларів США, а дохід від оренди та різні витрати залишаються однаковими, коефіцієнт капіталізації зросте до 70 000 доларів США / 800 000 доларів = 8, 75%.
По суті, різний рівень доходу, який отримують від майна, витрати, пов'язані з майном, та поточна ринкова оцінка майна може суттєво змінити норму капіталізації.
Надлишковий прибуток, який теоретично доступний для інвесторів у власність, що перевищує інвестиції в казначейські облігації, може бути віднесений до пов'язаних з цим ризиків, що призводять до вищезазначених сценаріїв. До факторів ризику належать:
- Вік, місцезнаходження та статус об'єкта нерухомості
- Тип нерухомості - багатосімейний, офісний, промисловий, роздрібний або рекреаційний
- Платоспроможність орендарів і регулярні надходження орендної плати
- Строк та структура оренди (-ів) оренди
- Загальна ринкова ставка майна та фактори, що впливають на її оцінку
- Макроекономічні основи регіону, а також фактори, що впливають на бізнес орендарів
Інтерпретація норми капіталізації
Оскільки ставки обмежень базуються на прогнозованих кошторисах майбутнього доходу, вони сильно відрізняються. Потім стає важливим зрозуміти, що є хорошою нормою обмеження інвестиційної нерухомості.
Ця ставка також вказує тривалість часу, необхідного для повернення вкладеної суми в нерухомість. Наприклад, власність, яка має максимальну ставку 10%, знадобиться приблизно 10 років для відновлення інвестицій.
Різні ставки обмеження для різних властивостей або різні ставки обмеження в різні часові горизонти для однієї власності представляють різні рівні ризику. Погляд на формулу вказує, що значення коефіцієнта обмеження буде вищим для властивостей, які приносять більший чистий операційний дохід і мають нижчу оцінку, і навпаки.
Скажімо, є два властивості, які схожі у всіх атрибутах, за винятком того, що вони географічно розділені. Один знаходиться в шикарному центрі міста, а інший - на околиці міста. При рівних обставинах перша власність призведе до вищої орендної плати порівняно з другою, але частково буде компенсована вищими витратами на обслуговування та більш високими податками. Власність у центрі міста матиме відносно нижчу ставку обмеження в порівнянні з другою завдяки значно високій ринковій вартості.
Це вказує, що нижча величина норми обмеження відповідає кращій оцінці та кращій перспективі прибутку з меншим рівнем ризику. З іншого боку, більш високе значення ставки капіталу передбачає порівняно менші перспективи рентабельності інвестицій у власність, а отже, і більш високий рівень ризику.
Хоча вищенаведений гіпотетичний приклад робить для інвестора легким вибором поїхати з нерухомістю в центр міста, реальні сценарії світу можуть бути не такими простими. Інвестор, який оцінює нерухомість на основі ставки капіталу, стоїть перед складним завданням визначити відповідну норму обмеження для даного рівня ризику.
2:00Коефіцієнт капіталізації
Представлення моделі Гордона для максимальної ставки
Ще одне представлення ставки обмеження походить від моделі Gordon Growth Model, яку також називають дивідендною дисконтною моделлю (DDM). Це метод обчислення внутрішньої вартості ціни акцій компанії незалежно від поточних ринкових умов, а вартість акцій обчислюється як теперішня вартість майбутніх дивідендів акцій. Математично,
Вартість акцій = очікуваний річний дивідендний грошовий потік / (необхідна норма прибутку інвестора - очікувана швидкість зростання дивідендів)
Переставляючи рівняння та узагальнюючи формулу поза дивідендом,
(Необхідна норма прибутку - очікувана швидкість зростання) = Очікуваний грошовий потік / вартість активів
Наведене подання відповідає основній формулі норми капіталізації, зазначеній у попередньому розділі. Очікувана вартість грошових потоків представляє чистий операційний прибуток, а вартість активів відповідає поточній ринковій ціні майна. Це призводить до того, що норма капіталізації еквівалентна різниці між необхідною нормою прибутку та очікуваною швидкістю зростання. Тобто норма обмеження - це просто необхідна норма прибутку за вирахуванням темпу зростання.
Це можна використовувати для оцінки вартості майна за заданою нормою прибутку, яку очікує інвестор. Наприклад, чистий операційний прибуток нерухомості становить 50 000 доларів, і очікується, що він зросте на 2 відсотки щорічно. Якщо очікувана дохідність інвестора становить 10 відсотків річних, то чиста ставка капіталу досягне (10% - 2%) = 8%. Використовуючи його у наведеній вище формулі, оцінка активів доходить (50 000 дол. США / 8%) = 625 000 доларів США.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.