Обтяження та непредметні інтереси нерухомості

Власність - це юридичне поняття, яке надає та захищає виключне право людини на володіння, володіння, використання та розпорядження річчю. Термін властивість не пропонує фізичного предмета, але описує правовідносини людини до речі.

Нерухоме майно Нерухомість складається з земель, земельних ділянок та спадкових спадків. Земля відноситься до землі, повітря вище, ділянки під земною поверхнею і всього, що на ній зводиться. Тенементи включають землі та певні нематеріальні права, пов'язані із землями. Спадкові об'єкти охоплюють будь-який відчутний чи нематеріальний інтерес до нерухомості, включаючи землі та квартири, які можуть бути успадковані. (Докладніше читайте 5 помилок, яких слід уникати інвесторам у нерухомість .)

Навчальний посібник: Вивчення інвестицій в нерухомість

Інтерес Інтерес описує будь-яке право, вимогу або привілей, яке має фізична особа щодо нерухомості. Закон визнає різні типи інтересів у нерухомості. Несекреторний інтерес до землі - це право однієї особи користуватися або обмежувати користування землею, яка належить іншій особі.

Непідприємницькі інтереси не становлять право власності на саму землю: власники безпредметного інтересу до нерухомості не мають права власності, а власник земельної ділянки продовжує користуватися повними правами власності за будь-яких обтяжень.

Обтяження - це тягар, вимога або стягнення на нерухоме майно, яке може вплинути на якість права власності та вартість та / або використання майна. Обтяження можуть представляти непредметні інтереси нерухомості. Приклади обтяжень включають застави, посягання, сервітути, договори оренди, обмежувальні угоди та захисні завіти. Ця стаття надасть ознайомлення з обтяженнями та непредметні інтереси нерухомості.

Інтереси, що не належать до власності, Непідприємницький інтерес до землі - це право користування або обмеження користування землею іншої особи. Хоча власник непредметного інтересу має певні і чіткі права щодо використання майна, він чи вона не мають права власності на майно.

Непредметні інтереси можуть бути створені або за домовленістю між двома сторонами, а саме власником майна та особою, яка бажає отримати непредметний інтерес; або через судовий наказ. Наприклад, федеральна податкова застава, наприклад, може бути подана до суду в окрузі, в якому знаходиться нерухомість платника податків. З іншого боку, договір оренди може бути добровільно укладений через договір між двома сторонами.

Обтяження Обтяження - це все, що може знизити цінність або використання та користування майном, наприклад, застава або обмежувальний пакт. Оскільки обтяження можуть негативно впливати на вартість землі або використання, кожен, хто бере участь в операції з нерухомістю, повинен знати про наявність будь-яких обтяжень на майно, яке передається.

Як правило, адвокат здійснює пошук за заголовком і формує думку про титул, при цьому будь-які обтяження, виявлені під час обшуку, будуть вказані. Обтяження не завадить перейти право власності на операцію з нерухомістю; швидше, заголовок буде проходити з будь-якими обтяженнями. Іншими словами, обтяження залишається на майні, або "біжить із землею", поки не задовольняється, навіть коли право власності передається новому власнику.
(Щоб дізнатися більше, перевірте увагу покупців додому! Для чого вам потрібен юрист.)

Існує багато форм обтяжень, зокрема:

Полегшення
Сервітут - це непідвласне право користування землею іншої особи обмеженим способом, який не є повною власністю. Особа чи юридична особа, яка отримує користь від сервітуту, має непредметний інтерес (право користування майном, але не володіти ним) на землі іншої особи; власник майна обтяжений сервітутом. До загальних сервітутів належать права на проїзд, каналізаційні канави, комунальні лінії та сервітути засудженням (Eminent Domain).

Захоплення
Посягання - це поліпшення, яке виходить за межі лінії власника власності та "посягає" на сусідню власність. Приклади посягань включають будівництво або перекриття карнизів, господарських споруд, парканів, проїзних шляхів та доріжок. Посягання можуть надати право власності на обидва задіяні властивості без маркування: зазіхаюча власність не має права власності на всю землю, на якій було здійснено поліпшення, в той час як зазіхаюче майно не використовує всю землю.

Оренда
Оренда - це договір між власником майна (орендодавцем) та особою чи юридичною особою, яка бажає взяти в оренду майно (орендарем). За договором оренди орендодавець погоджується дозволити орендареві займатись та використовувати майно в обмін на цінну винагороду (оренду).

В оренді зазвичай вказується тривалість договору, будь-які умови продовження договору, а також сума та частота орендної плати, яка буде сплачена. Хоча лізингоодержувач займає майно, орендодавець залишається власником і має право власності на майно.

Заставне право
Застава - це право, передбачене законодавством, надане кредиторам, на борги, які належать їм, задоволеними продажем майна, що належить боржнику. Майно виступає заставою, і у випадку передачі майна, виручені від продажу кошти можуть бути використані для сплати боргу та задоволення застави. Поширені застави включають податок на нерухоме майно та заставу для оцінювання, застави механіків, майнові рішення та федеральні податкові застави.

Ліс Пенденс
Лист pendens - це повідомлення про незавершений судовий процес, який повідомляє всім зацікавленим сторонам про те, що порушено юридичну справу, яка впливає на право власності на конкретну власність. Лист-кулон, який може бути поданий до штату чи федерального суду, як правило, включає право власності на майно або заявлену частку власності на майно.

Оскільки лист педенс поданий проти нерухомості, будь-яка особа, якій передано майно, буде зв'язана результатом судового позову, що розглядається.

Захисні чи обмежувальні угоди
Захисний або обмежувальний пакт - це умова, що підлягає виконанню, яка постає як застереження в акті, що обмежує спосіб використання речової власності. Ці угоди обтяжують власників майна виконувати чи не виконувати визначені способи.

Приклади захисних чи обмежувальних договорів включають обмеження щодо мінімальних квадратних метрів у новому будинку, архітектурний дизайн, невдачу та сторону від доріг або сусідніх об'єктів та зовнішній колір будинку. (Детальніше про те, як прочитати, див. Проведення заголовків про нерухомість).

Підсумок Нематеріальний інтерес до нерухомості - це право на використання чи обмеження використання нерухомості іншої особи. У деяких випадках непідприємницький інтерес виникає з добровільного договору, укладеного між двома сторонами, як у випадку договору оренди. В інших випадках непідприємницький інтерес виникає через судовий наказ, наприклад, застава на майно.

Розглядаючи питання придбання нерухомості, важливо здійснити пошук права власності, щоб визначити, чи є дефекти права власності, які могли б вплинути на використання майна. Кваліфікований адвокат може здійснити пошук за титулом, щоб виявити будь-які застави чи обтяження проти власності. Багато об’єктів нерухомості продаються "за умови стягнення будь-яких заставлених прав та обтяжень", тобто майно може бути обтяженим, і виявити будь-які обтяження перед прийняттям остаточних рішень в інтересах покупця.

Загальний гарантійний акт є найкращим захистом покупця і містить гарантію "договору проти обтяжень", яка запевняє покупця, що на земельній ділянці немає обтяжень, крім тих, які вказані в акті. (Докладніше, ознайомтеся з орендою чи покупкою? Фінансові питання .)