Покупка проти оренди в Сан-Франциско: в чому різниця?

Якщо ви купуєте своє житло чи орендуєте його? Це вікова дискусія, яка насправді не має правильної чи неправильної відповіді, оскільки це залежить від кожної людини. Для одних покупка має більше сенсу, а для інших найкраще підходить оренда.

Купівля будинку - одне з найбільших фінансових інвестицій, яке ви можете зробити за своє життя. Це вимагає багато планування, економії та рішучості, і може зрештою окупитися. Зрештою, ви будуєте справедливість. Але власництво дому, яке завжди було частиною американської мрії, - дороге починання. Розглянемо деякі з витрат, пов’язаних із власністю на житло, включаючи виплату іпотеки, реконструкцію та обслуговування та податки на нерухомість - лише кілька.

З іншого боку, оренда - це зовсім інший звір. Щомісяця платити оренду комусь іншому вважалося марною тратою, оскільки, як вважали, орендар кидає гроші. Але для того, хто не хоче займатися технічним обслуговуванням, це може мати більше сенсу. Вам не доведеться мати справу з ремонтом чи іншими витратами, і багато ваших рахунків можуть бути покриті в оренді. А орендна плата часто набагато дешевша, ніж іпотечний платіж.

Але все це, звичайно, залежить від того, де ти живеш. Розглянемо Сан-Франциско, Каліфорнія. Місто вважається одним із найбажаніших у Сполучених Штатах. Але він також є одним з найдорожчих як для орендарів, так і для власників будинків.

За даними Smart Asset, середній дохід у місті становив 96 265 доларів для домогосподарств та 74 841 доларів, що вище середнього показника в країні на 61 372 доларів. Якщо ви хочете дозволити собі жити в місті як власник дому, вам доведеться заробляти 128 600 доларів, тоді як орендна плата потребує доходу 188 000 доларів.

І важко дізнатися, чи має сенс купівля чи оренда найбільш сенсу, оскільки вони обоє дорогі. Але в Сан-Франциско існують ключові відмінності. Нижче ми перерахували деякі основні.

Ключові вивезення

• Сан-Франциско - одне з найдорожчих міст США як для орендарів, так і для покупців житла.
• Ціни на житло в середньому в місті становлять 1, 3 мільйона доларів, а його ефективна ставка податку на нерухомість становить 1, 163% від оціненої вартості будинку.
• Середня щомісячна орендна плата за двокімнатну квартиру в Сан-Франциско - 4400 доларів.
• Хоча власництво будинку може допомогти вам створити капітал, це може бути дорого. З іншого боку, оренда може бути більш доступним варіантом, оскільки є менші витрати, пов'язані з орендарем.

Купівля в Сан-Франциско

Як згадувалося вище, Smart Asset повідомляв, що купити будинок у Сан-Франциско насправді не так вже й доступно. Фактично, опитування сайту за 2017 рік показало, що для отримання щомісячних платежів у розмірі 3858 доларів потрібно щорічний дохід у розмірі 128 000 доларів. Майте на увазі, ця цифра не включає будь-яких інших необхідних для життя, включаючи вартість їжі та транспорту.

Дані із сайту нерухомості Zillow показують, що середня ціна переліку житла в місті станом на квітень 2019 року становила 1, 299 000 доларів США. Іпотечні строки в місті - 0, 2%, що значно нижче середнього показника в країні на 1, 1%. Три найдорожчі мікрорайони міста - Буена Віста, Корона Хайтс та Хайт.

Як і в будь-якому місті, домоволодіння має багато переваг і недоліків. Купуючи житло, ви інвестуєте в нерухомість і, таким чином, будуєте капітал. Оволодіння будинком може допомогти власникам будинків побудувати яйце для гнізд на майбутнє, оскільки домашні цінності з часом зростають. За даними Zillow, середня вартість будинку в Сан-Франциско становила 1375 500 доларів станом на квітень 2019 року. Вартість будинків у Сан-Франциско з 2018 року зросла на 3%.

Якщо у вас є іпотека з фіксованою ставкою, щомісячні витрати можуть бути передбачуваними. На відміну від орендної плати, яка зазвичай коливається, ви зможете заблокувати свій платіж. Це означає, що ви матимете краще уявлення про те, скільки вам доведеться заощаджувати щомісяця, щоб здійснити платежі.

Але є певні витрати, пов’язані з власництвом будинку, можливо, вам доведеться врахувати. По-перше, регулярні витрати на утримання вашого будинку. І якщо ви вносите додатки чи зміни в свій будинок, вам також потрібно буде враховувати їх. Як власник будинку, ви також будете нести відповідальність за комунальні платежі, включаючи опалення та охолодження, плату за воду та каналізацію та електроенергію. А якщо ви є власником ОСББ, з вас також буде стягуватися щомісячна плата за технічне обслуговування.

Тоді також питання податку на майно. Ефективна ставка податку на нерухомість у Каліфорнії становить 0, 79%, що нижче середнього показника в країні на 1, 19%, повідомляє Smart Asset. Але ставка податку в Сан-Франциско майже нарівні з країною. За 2018–2019 фінансовий рік власникам будинків було нараховано 1, 163% від оціненої вартості будинку. Таким чином, рахунок податку на нерухомість на середню вартість будинку в розмірі 1375 500 доларів США, про яку повідомляє Zillow, склав би майже 16 000 доларів.

Мешканці Сан-Франциско платять більше за їжу, ніж більшість інших американців.

Оренда в Сан-Франциско

Хоча це може мати менше клопотів, оренда в Сан-Франциско не є дешевшою. Середня орендна плата за двокімнатну квартиру в місті становила приблизно 4400 доларів, або 52 800 доларів США щорічно, повідомляє Smart Asset. Дослідження сайту показало, що це місто потребує мешканців, щоб заробити найвищий дохід у країні, щоб мати змогу платити свою оренду.

За словами Curbed, приблизно 65% жителів Сан-Франциско були орендарями. І хоча орендна плата значно висока, це може бути більш доступним варіантом, залежно від того, як ви дивитесь на неї - особливо порівняно з поточними домашніми значеннями.

Хоча оренда може бути дорогою, багатьом орендарям не доводиться стикатися з багатьма витратами, з якими стикаються власники будинків. Зняття чека на оренду може бути доцільним, коли вам не доведеться платити податки на нерухомість, ремонт, плату за квартири або комунальні послуги, якщо ваша оренда включає вартість води, тепла та електроенергії. Тож у вас може бути невеликий додатковий дохід, щоб заощадити власне майно далі в дорозі.

Але це не означає, що ти поза лісом. Орендна плата, як правило, коливається в міру зміцнення та послаблення економіки. Орендодавці Сан-Франциско можуть встановлювати розмір орендної плати на будь-якому рівні, який вони обирають, у вільній одиниці, але місто має орендний контроль. Це означає, що орендодавцям дозволяється збільшити орендну плату лише на певну суму, якщо вона зайнята. У період з 1 березня 2019 року по 29 лютого 2020 року місто дозволило поміщикам збільшити орендну плату максимальною ставкою на 2, 6%.

Спеціальні міркування

Співвідношення ціни на оренду

Співвідношення ціни та оренди надає підказки щодо того, чи має оренда чи купівля краще фінансового сенсу на певному ринку нерухомості. Для розрахунку поділіть середню ціну продажу на середньорічну оренду для порівнянного будинку.

Взагалі ринок надає перевагу покупцям, якщо співвідношення менше 15, а орендарів, якщо коефіцієнт більше 20 (співвідношення між 15 і 20 може йти в будь-який бік). Використовуючи наведені вище показники, співвідношення ціни та оренди у Сан-Франциско склало б 24, 6 ($ 1, 299, 000, розділене на $ 52 800), тобто краще взяти напрокат. Однак, хоча співвідношення ціни та оренди є гарним початковим моментом, воно не розповідає про всю історію.

Дієслова

Verbhouse - це Сан-Франциско взяти на оренду концепцію нерухомості. Поєднуючи гнучкість оренди з довгостроковими перевагами володіння, програма, що базується на місцях, дозволяє учасникам або Verbees переїхати до місця проживання з можливістю, але не з обов'язком, - придбати її пізніше. Verbees зачиняють свою оренду разом із ціною придбання на строк до п'яти років. Потім вони здійснюють щомісячні платежі та створюють справедливість до власності. Це все може усунути необхідність у великому внеску, коли настає час фінансування.

Програма розроблена для бажаючих власників будинків, які не мають збереженого початкового внеску або мають невеликі проблеми з кредитуванням, які можна виправити протягом наступних кількох років.

"Вербхаус вважає, що емоційні, соціальні та фінансові вигоди від власності на дому мають бути досягнуті для всіх", - говорить генеральний директор Вербхаус Марджорі Шольц.