Додайте трохи нерухомості до свого портфоліо

Оскільки нерухомість є важливою частиною матриці розподілу капіталу як для інституційних, так і для роздрібних інвесторів, останнім часом фонди нерухомості спостерігають зростання. Через капіталомісткий характер інвестування в нерухомість, його вимогу до активного управління, а також зростання глобальних можливостей нерухомості установи, які прагнуть ефективного управління активами, поступово переходять до фондів нерухомості.

Те саме стосується роздрібних інвесторів, які зараз отримують перевагу від доступу до набагато більшого вибору взаємних фондів нерухомості, ніж раніше, що дозволяє ефективно розподіляти капітал та диверсифікувати. Як і будь-який інший сектор інвестицій, нерухомість має свої плюси і мінуси. Однак це слід враховувати для більшості інвестиційних портфелів, оскільки цільові інвестиційні фонди (REITs) та взаємні фонди нерухомості розглядаються як можливо найкращі методи заповнення цього розподілу.

Нерухомість для інституційних інвесторів

В інвестиціях у нерухомість давно переважають великі гравці: пенсійні фонди, страхові компанії та інші великі фінансові установи. Завдяки глобалізації інвестицій у нерухомість та появі нових офшорних можливостей, що дозволяє досягти більшої міри диверсифікації, а також потенціал повернення, постійне місце для нерухомості в розподілі інституційних портфелів розвивається як тенденція.

Постійний розподіл капіталу нерухомості відбувається з певними перешкодами. Перш за все, це капіталомістке. На відміну від акцій, які можна придбати невеликими кроками, інвестиції в комерційну нерухомість вимагають відносно великих сум, а прямі інвестиції часто призводять до кускових портфелів та непомірних ризиків у будь-якому місці чи за типом власності. Нерухомість також вимагає активного управління, що є трудомістким. Управління розподілом нерухомості вимагає значних ресурсів порівняно з традиційними інвестиціями. В результаті цих питань, спрямованих на підвищення ефективності управління та розподілу капіталу, установи прагнуть тяжіти до фондів нерухомості та фондів фондів. Ці ж переваги можуть бути досягнуті роздрібними інвесторами завдяки фондам REITs, фондовим фондам REIT (ETF) та взаємним фондам нерухомості.

Роздрібні інвестори

Ось кілька способів доступу до роздрібних інвесторів доступу до потенціалу повернення нерухомості та отримання впливу на клас активів.

Прямі інвестиції

Ця стратегія стосується інвесторів, які безпосередньо вибирають конкретні властивості. Великою перевагою цієї стратегії є контроль. Безпосередня власність на власність дозволяє розробляти та виконувати стратегію, а також прямий вплив на прибуток. Однак прямі інвестиції дуже важко створити добре диверсифікований портфель нерухомості. Для більшості роздрібних інвесторів розподіл нерухомості недостатньо великий, щоб дозволити придбання достатньої кількості нерухомості для справжньої диверсифікації; це також збільшує вплив місцевого ринку нерухомості, а також ризики щодо майна.

Цільові інвестиційні фонди (REITs)

Акції REIT являють собою акції приватного та державного капіталу в компаніях, структурованих як трести, які інвестують у нерухомість, іпотеку чи іншу нерухомість, забезпечену заставою. REITs, як правило, володіють нерухомістю та керують ними. Сюди можуть входити багатоквартирні житлові об'єкти, торговельні центри, прив’язані до продуктових товарів, місцеві торгові центри та стриптиз-центри, торгові центри, комерційні офісні приміщення та готелі.

Інвестиційними трестами в нерухомість керує рада директорів, яка приймає рішення щодо управління інвестиціями від імені тресту. REITs сплачують мало або відсутність федерального податку на прибуток, якщо вони розподіляють 90% оподатковуваного доходу як дивіденди акціонерам. Незважаючи на те, що податкова перевага збільшується після грошових потоків після оподаткування, нездатність REITS утримувати готівкові кошти може суттєво перешкоджати зростанню та довгостроковому зростанню. Окрім податкової переваги, REITs надає багато таких же переваг та недоліків, що й акції.

Керівники REIT надають стратегічне бачення та приймають рішення, пов'язані з інвестиціями та власністю, таким чином вирішуючи питання управління, пов'язані з інвесторами. Найбільшими недоліками REITs для роздрібних інвесторів є труднощі інвестування з обмеженим капіталом та значна кількість специфічних для активів знань та аналізу, необхідних для їх вибору та прогнозування їх ефективності.

Інвестиції в REIT мають набагато вищу кореляцію із загальним фондовим ринком, ніж прямі інвестиції в нерухомість, що призводить до зниження їх диверсифікаційних характеристик. Волатильність на ринку REIT також була вищою, ніж у прямої нерухомості. Це пов'язано з впливом макроекономічних сил на значення REIT та тим, що запаси REIT постійно оцінюються, тоді як на пряму нерухомість більше впливають місцеві ринки нерухомості та оцінюється за допомогою методу оцінки, який, як правило, згладжує прибуток від інвестицій.

Взаємні фонди на нерухомість

Взаємні фонди нерухомості інвестують насамперед у акції REIT та компанії, що працюють з нерухомістю. Вони забезпечують можливість отримувати різноманітну експозицію нерухомості, використовуючи відносно невелику кількість капіталу. Залежно від стратегії та цілей диверсифікації, вони надають інвесторам набагато ширший вибір активів, ніж це можна досягти, купуючи акції REIT самостійно, а також забезпечують гнучкість легкого переходу від одного фонду до іншого. Гнучкість також вигідна інвестору пайового фонду через порівняльну легкість придбання та розпорядження активами на систематичному та регульованому обміні, на відміну від прямих інвестицій, які є важкими та дорогими. Більш спекулятивні інвестори можуть тактично перевантажувати певне майно або регіональну експозицію, щоб максимально повернути прибуток.

Створення експозиції до широкої бази пайових фондів також може зменшити трансакційні витрати та комісійні винаходи щодо придбання окремих запасів REIT. Ще однією суттєвою перевагою для роздрібних інвесторів є аналітична та дослідницька інформація, що надається коштами на придбані активи, а також погляд керівництва на життєздатність та ефективність нерухомості, як як конкретні інвестиції, так і як клас активів.

Для інвесторів без бажання, знань чи капіталу купувати землю чи майно за власні фонди нерухомості дозволяють брати участь у доході та довгостроковому потенціалі зростання нерухомості. Незважаючи на те, що взаємні фонди нерухомості приносять ліквідність традиційно неліквідним класам активів, найсайєри вважають, що вони не можуть порівняти з прямими інвестиціями в нерухомість.

Домашня власність

Багато роздрібних інвесторів, які не враховували розподіл нерухомості для своїх інвестиційних портфелів, не усвідомлюють, що вони, можливо, вже інвестують у нерухомість, володіючи будинком. Мало того, що вони вже піддаються нерухомості, більшість людей також приймає на себе додатковий фінансовий ризик, маючи домашню іпотеку. Здебільшого ця експозиція була корисною, допомагаючи багатьом накопичувати капітал, необхідний для виходу на пенсію.

Суть

Хоча роздрібні інвестори можуть і повинні враховувати право власності на житло при розподілі їх портфеля, додаткові, більш ліквідні інвестиції в нерухомість можуть також розглядатися. Для тих, хто має необхідні навички торгівлі та капіталу, REIT інвестування забезпечує доступ до деяких переваг інвестування в нерухомість без необхідності прямого володіння. Для інших, хто розглядає менший розмір коштів або для тих, хто не бажає бути обтяженим вибором активів, але потребує максимальної диверсифікації, взаємні фонди нерухомості були б відповідним вибором.