Основи оподаткування РЕІТ

Трастові інвестиційні фонди (REITs) зарекомендували себе як засіб для меншого інвестора безпосередньо брати участь у більш високій доходності, отриманій від нерухомості. У минулому ці трасти вважалися незначними відхиленнями інвестиційних трестів, що належать до пайових інвестицій, у тій же категорії, що й трести, пов'язані з енергією чи іншими галузями, але коли Глобальний стандарт класифікації промисловості надав REITS статус окремого класу активів, правила змінилися, і популярність їх зросла.

У цій статті ми пояснимо, як працює REITs та вивчимо унікальні податкові наслідки та заощадження, які вони пропонують постійним інвесторам.

Основні характеристики REITs

REITs - це сукупність об'єктів нерухомості та іпотеки, об'єднаних разом і пропонованих як цінні папери у вигляді пайових інвестиційних фондів. Кожна одиниця в REIT являє собою пропорційну частку власності в кожній з основних властивостей. Станом на березень 2019 року REITs на NYSE мали ринкову обмеження в розмірі понад 1 трлн дол. У 2019 році на Нью-Йоркській фондовій біржі та інших ринках активно торгували 226 REIT.

Зазвичай REITs мають більшу цінність, ніж орієнтовані на зростання, і складаються, головним чином, з малих та середніх розмірів.

IRS вимагає, щоб REITS виплачував власникам паїв щонайменше 90% свого доходу. Це означає, що ПДФО забезпечують більшу врожайність, ніж ті, які зазвичай зустрічаються на традиційних ринках з фіксованим доходом. Вони також, як правило, менш мінливі, ніж традиційні акції, оскільки вони розгойдуються з ринком нерухомості.

Три типи ЗНО

REITs можна розділити на три категорії:

• Акції REITs: Ці фонди мають власні та / або орендують майно та збирають прибуток від оренди, дивіденди та приріст капіталу від продажу майна. Потрійне джерело доходу робить цей тип дуже популярним.
• Іпотечний АДСИЦ: ці трасти несуть більший ризик через вплив процентних ставок. Якщо процентні ставки зростають, вартість іпотечного РЕІТ може суттєво знизитися.
• Гібридні ЗНО - Ці інструменти поєднують перші дві категорії. Вони можуть бути або відкритими, або закритими (подібними до взаємних фондів відкритого та закритого типу), мати обмежене або невизначене життя та інвестувати або в одну групу проектів, або в декілька груп.

Оподаткування на рівні довіри

REITs повинні дотримуватися тих же правил, що і всі інші інвестиційні фонди. REITs повинні оподатковуватися спочатку на рівні довіри, а потім на бенефіціарів. Але вони повинні дотримуватися того самого методу самооцінки, що і корпорації. Так, REITs мають ті самі правила оцінювання та обліку, що й корпорації, але замість того, щоб проходити через прибуток, вони передають грошовий потік безпосередньо власникам паїв.

Існує кілька додаткових правил для REITs, що перевищує правила для інших інвестиційних фондів:

1. Доходи від оренди трактуються як прибуток від бізнесу з REITs, оскільки уряд розглядає ренту як бізнес REITs. Це означає, що всі витрати, пов'язані з орендною діяльністю, можна відняти так само, як і бізнес-витрати можуть бути списані корпорацією.
2. Крім того, поточний дохід, розподілений власникам паїв, не обкладається ПДФО, але якщо дохід розподіляється на бенефіціарного бенефіціара, цей дохід повинен обкладатися 30-відсотковим податком за утриманням на звичайні дивіденди та 35-відсотковою ставкою на приріст капіталу, за винятком випадків, коли ставка за договором нижча.

Для всіх практичних цілей РЕІТ, як правило, звільняється від оподаткування на рівні довіри, якщо вони розподіляють щонайменше 90% своїх доходів власникам паїв. Однак навіть РЕІТ, які дотримуються цього правила, все ще стикаються з оподаткуванням корпоративних податків будь-яким нерозподіленим доходом.

Оподаткування власників паїв

Виплати дивідендів, здійснені REIT, оподатковуються власником паю як звичайний дохід, якщо тільки вони не вважаються кваліфікованими дивідендами, які оподатковуються як приріст капіталу. В іншому випадку дивіденд оподатковуватиметься за найвищою граничною ставкою податку.

Крім того, частина дивідендів, виплачених REITs, може становити неоподатковуваний прибуток капіталу, що не тільки зменшує оподатковуваний дохід власника паю в рік отримання дивіденду, але і відкладає податки на цю частину до моменту продажу капітального активу. Ці виплати також знижують основу витрат для власника паю. Тоді частки, що не підлягають оподаткуванню, оподатковуються як довгострокові або короткотермінові прибутки / збитки від капіталу.

Оскільки ПДФО рідко оподатковується на рівні довіри, вони можуть запропонувати відносно більшу врожайність, ніж акції, емітенти яких повинні сплачувати податки на рівні корпорації, перш ніж обчислювати виплату дивідендів.

Приклад - Розрахунок податку на власників паїв
Дженніфер вирішує інвестувати в REIT, який зараз торгує на рівні 20 доларів за одиницю. REIT має кошти від операцій у розмірі 2 доларів на одиницю і розподіляє 90%, або 1, 80 доларів, цього власника паїв. Однак 0, 60 дол. США за одиницю цього дивіденду відбувається за рахунок амортизації та інших витрат і вважається неоподатковуваною віддачею капіталу. Тому лише 1, 20 долара (1, 80 - 0, 60 доларів) цього дивіденду надходять від фактичного заробітку. Ця сума буде оподатковуватися Дженніфер як звичайний дохід, при цьому її вартість знизиться на 0, 60 до 19, 40 долара за одиницю. Як було зазначено раніше, це зниження бази буде оподатковуватися як довгострокове або короткострокове прибуток / збиток під час продажу одиниць.

Суть

Унікальні податкові переваги, які пропонують REITs, можуть призвести до вищої доходності для інвесторів, які прагнуть отримати більш високу прибуток при відносній стабільності. Теоретично, власник паю може досягти від'ємної бази витрат, якщо паї будуть утримуватися протягом досить тривалого періоду часу. Хоча це навряд чи є загальним, потенціал для реалізації можливого прибутку чи збитку таким чином повинен бути зрозумілий інвесторам.