Економіка придбання будинку на пляжі: прочитайте, перш ніж купувати

Покупка пляжного будинку може принести чудовий прибуток від інвестицій, надійний потік доходу та доступ до чудового місця відпочинку. Багато інвесторів на пляжних будинках купують будинки, які згодом здають в оренду під час пік туризму. Власник пляжного будинку у Флориді може зробити його будинок доступним для оренди з жовтня по березень, коли жителі холодних штатів жадають сонячного світла. Багато інвесторів пляжних будинків стверджують, що дохід від їх оренди за цей період покриває їхні витрати протягом цілого року, фактично дозволяючи їм безкоштовно жити в будинку протягом не пікового сезону.

Ключові вивезення

• Правильно керуючись, оренда будинку на пляжі може дозволяти вам безкоштовно жити в будинку під час не пікового пляжного сезону.
• Розраховуйте заплатити більше як за будинок, так і за страхування (включаючи страхування від повені).
• Багато пляжних міст мають високі податки.
• Реклама та управління будинком оренди означають додаткові рахунки - і, ймовірно, вам знадобиться дорогий керівник нерухомості.

Але перед тим, як зайнятися пляжним будинком, важливо зрозуміти основні економічні аспекти, включаючи високі витрати на запозичення, непомірні ставки страхування та великі рахунки, а також загальні головні болі управління майном.

Витрати на нерухомість та витрати на запозичення

Властивості пляжного будинку значно цінніші, ніж аналогічні будинки, розташовані у внутрішній частині. У популярному пляжному містечку в окрузі Палм-Біч в Delray Beach, штат Фларида, середня ціна будинку в 2019 році становила 299 900 доларів, повідомляє Zillow. І, як правило, іпотечні відсоткові ставки на нерухомість для відпустки вищі, ніж для первинних будинків. Це може змінити ваші суті. Наприклад, виплата основної суми та відсотків за 30-річну іпотеку на 1 мільйон доларів США, із процентною ставкою 4%, доходить до 4 774 доларів на місяць. Ця ж іпотека за процентною ставкою 5% коштує 5368 доларів США на місяць в основному розмірі та відсотках. Ця різниця в 600 доларів на місяць може швидко скласти.

Страхові тарифи

Страхування власників дому на вашому пляжному будинку, ймовірно, буде в кілька разів дорожче, ніж у вашого основного будинку, головним чином через часто обов'язкове страхування від повені, яке скоротилося у витратах протягом останніх років, особливо на Східному узбережжі, яке все частіше страждає широко розповсюджений ураган.

Щорічна премія в розмірі 10 000 доларів США або більше за страхування від повеней не є рідкістю для будинків на пляжі Флориди. Держави Східного узбережжя, такі як командування Північної Кароліни, преміальні за преміальними цінами. І хоча витрати на страхування в Каліфорнії зазвичай нижчі за ціни на Східному узбережжі, заощадження, як правило, компенсуються вищими цінами на нерухомість.

Рахунки

Оренда будинку на пляжі передбачає витрати, що перевищують іпотеку, комунальні послуги та кабель. З одного боку, ваша податкова накладна, ймовірно, буде здоровою, враховуючи високу цінність багатьох будинків на пляжі. І якщо ваш будинок на пляжі є власністю доходу, ви, як правило, повинні платити за маркетинг та рекламу, і ви часто повинні збивати гроші, щоб найняти людей, щоб показати свою власність. Якщо вам дуже не пощастило, вам, можливо, доведеться сплатити судові витрати, пов’язані з судовими спорами з орендарем.

Управління майном

Управління майном передбачає набагато більше, ніж підписання договорів оренди та збирання чекових орендної плати. Коли щось зламається, наприклад, вентилятор або холодильник, ви повністю відповідальні за ремонт. Ландшафтний дизайн, фарбування, обслуговування даху та боротьба зі шкідниками - це лише деякі інші завдання, які підпадають під дію власника пляжного будинку.

Якщо ви не штатний інвестор у нерухомість, ви, ймовірно, не будете мати пропускну здатність, щоб перекладати ці обов'язки. Тому ви хочете найняти менеджера нерухомості, який працює на повний робочий день, щоб вирішувати щоденні завдання, продавати свій будинок на пляжі під час туристичного сезону, виконувати договори оренди та виселяти покинутих орендарів. Але хороший менеджер з нерухомості - це не дешево. Залежно від обсягу послуг, більшість менеджерів з нерухомості стягують від 6% до 12% зібраної орендної плати, яка може швидко скористатися вашою нормою прибутку.