Фанні Мей, Фредді Мак та кредитна криза 2008 року

Коли бульбашка житла 2001-2007 р. Вибухнула, це спричинило крах іпотечної безпеки. Це сприяло загальній кредитній кризі, яка переросла у світову фінансову кризу. Багато критиків вважають, що Конгрес Сполучених Штатів Америки - і його небажання втримуватися на Фенні Мей та Фредді Мак - відповідальні за кредитну кризу. Тут ми розглянемо, наскільки Фанні Мей, Фредді Мак та їх союзники в Конгресі сприяли найбільшій фінансовій кризі з часів Великої депресії.

КЛЮЧОВІ ТАКЕЙСИ

• Фанні Мей був статутом Конгресу США як спонсороване урядом підприємство (GSE) в 1968 році, а Фредді Мак пішов через два роки.
• Фанні Мей та Фредді Мак отримали урядову монополію на значній частині американського ринку вторинних іпотечних кредитів.
• Ця монополія, поєднана з побічною гарантією уряду утримувати ці фірми на плаву, пізніше сприятиме краху іпотечного ринку.
• У 2007 році Фанні Мей та Фредді Мак почали відчувати великі збитки у своїх нерозподілених портфелях, особливо щодо своїх інвестицій Alt-A та субпроектів.
• До 6 вересня 2008 року було зрозуміло, що ринок вважав, що фірми потрапляють у фінансові проблеми, і FHFA поставила компанії в консерваторство.

Іпотечні ринки: коротка історія

Протягом ХХ століття іпотечне кредитування відбувалося здебільшого у банках, ощадних та позикових, ощадних та кредитних спілках. Найпоширенішим видом іпотеки була іпотека з фіксованою ставкою. Більшість фінансових установ, що походять з іпотечних кредитів, зберігали іпотечні кредити, які вони виникли у своїх книгах.

Фанні Мей був статутом Конгресу США як спонсороване урядом підприємство (GSE) в 1968 році, а Фредді Мак пішов через два роки. Фанні Мей спочатку був створений у 1938 році в складі уряду, але все почало швидко змінюватися після його приватизації в 1968 році. Фанні Мей та Фредді Мак створили ліквідний вторинний ринок іпотечних кредитів. Це означало, що фінансовим установам більше не довелось утримувати іпотечні кредити, які вони виникли. Вони могли продати іпотеку на вторинному ринку незабаром після виникнення. Продаж іпотеки звільнив кошти на створення додаткових іпотечних кредитів.

Фенні Мей та Фредді Мак позитивно вплинули на іпотечний ринок, підвищивши ставки власності на житло в США. Однак, дозволити Фенні Мей та Фредді Маку функціонувати як маніпульовані державою монополії мали непередбачувані наслідки. Історія засвідчила, що ці наслідки набагато перевищували вигоди, які надавали ці організації.

Привілеї статусу GSE

Згідно з конгресними статутами Фенні Мей та Фредді Маком, які надали їм статус GSE, вони діяли з певними зв'язками з федеральним урядом США. Станом на 6 вересня 2008 р. Вони знаходилися під безпосереднім наглядом федерального уряду.

Відповідно до статутів Конгресу:

• Президент США призначає п’ять з 18 членів рад директорів організацій.
• Секретар Казначейства уповноважений купувати до 2, 25 млрд доларів цінних паперів у кожної компанії для підтримки їх ліквідності.
• Обидві компанії звільнені від сплати державних та місцевих податків.
• Обидві компанії регулюються Департаментом житлового господарства та містобудування (HUD) та Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA).

FHFA регулює фінансову безпеку та надійність Fannie Mae та Freddie Mac. Це включає в себе впровадження, впровадження та моніторинг їхніх стандартів капіталу. FHFA також обмежує розмір їх портфелів інвестиційних вкладень. HUD відповідає за загальні житлові місії Фанні та Фредді.

Статус GSE Фенні та Фредді створив певні уявлення на ринку. Перший із них полягав у тому, що федеральний уряд вступив би та визволив ці організації, якщо будь-яка фірма коли-небудь натрапила на фінансові проблеми. Це відомо як неявна гарантія.

Той факт, що ринок вірив у цю неявну гарантію, дозволив Фенні Мей та Фредді Маку позичити гроші на ринку облігацій із меншою дохідністю, ніж інші фінансові установи. Дохідність корпоративного боргу Фанні Мей та Фредді Мака, відома як агентський борг, історично була приблизно на 35 базових пунктів більша, ніж облігації Казначейства США. Заборгованість фінансової фірми з рейтингом AAA історично дала приблизно 70 базисних пунктів більше, ніж казначейські облігації США. Тридцять п'ять базових пунктів не здаються великими, але це зробило величезну зміну через залучені трильйони доларів.

Приватний прибуток з державним ризиком

Фані Мей та Фредді Мак, маючи перевагу фінансування над своїми конкурентами на Уолл-стріті, отримували значні прибутки протягом більше двох десятиліть. Протягом цього періоду між економістами, професіоналами фінансового ринку та державними службовцями часто виникали дискусії про Фанні та Фредді. Чи мається на увазі підтримка уряду Фенні та Фредді на користь власникам будинків у США? Або уряд просто допомагав компаніям та їхнім інвесторам, створюючи моральну небезпеку?

Фанні Мей та Фредді Мак отримали урядову монополію на значній частині американського ринку вторинних іпотечних кредитів. Ця монополія, поєднана з побічною гарантією уряду утримувати ці фірми на плаву, пізніше сприятиме краху іпотечного ринку.

Зростання Фанні та Фредді

Фанні Мей та Фредді Мак зросли дуже великими за активами та іпотечними цінними паперами (MBS). Маючи перевагу у фінансуванні, вони купували та вкладали величезну кількість іпотечних та іпотечних цінних паперів. Вони здійснювали ці інвестиції з меншими вимогами до капіталу, ніж інші регульовані фінансові установи та банки.

На малюнках 1 і 2 нижче показано неймовірний обсяг боргу, виданого компаніями, їх великі кредитні гарантії та величезний розмір нерозподіленого портфеля іпотечних інвестицій. Борговий борг США використовується як орієнтир.

Фігура 1

Джерело: Управління нагляду за федеральним житловим підприємством

Малюнок 2

Джерело: Управління нагляду за федеральним житловим підприємством

У Фенні Мей та Фредді Мака було багато критиків, які піднімали червоні прапори щодо ризиків, які компаніям було дозволено взяти на себе. Однак Фанні Мей та Фредді Мак знайшли багатьох союзників у Конгресі, незважаючи на ці ранні попередження.

Підтримання монополій

Конкуруючі фірми та деякі урядовці закликали до більш жорсткого регулювання іпотечних гігантів. Однак Фанні Мей та Фредді Мак найняли легіони лобістів та консультантів. Вони також робили внесок у кампанії через власні комітети з політичних дій та фінансували некомерційні організації для впливу на членів Конгресу США. Їм було дозволено продовжувати зростати та брати на себе ризик відповідно до статутів Конгресу, що передбачають федеральну підтримку.

Суперники на Уолл-стріт приєднайтесь до вечірки

Не дивно, що конкуренти на Уолл-стріт захотіли отримати прибуток. Вони хотіли сек'юритизувати та інвестувати в ті частини ринку іпотечних кредитів, які федеральний уряд зарезервував для Фанні та Фредді. Вони знайшли спосіб зробити це за допомогою фінансових інновацій, які були підштовхнуті історично низькими короткостроковими процентними ставками.

Уолл-стріт почав створювати ліквідний і розширюється ринок іпотечних товарів, пов'язаних з короткостроковими процентними ставками, такими як LIBOR, починаючи приблизно з 2000 р. Ці іпотеки з регульованою ставкою були продані позичальникам як позики, які позичальник рефінансував би задовго платежі, скориговані вгору. Вони часто мали екзотичні характеристики, такі як особливості, пов'язані лише з відсотками, або навіть з негативною амортизацією. Позики на житло нерідко приймалися з неодноразовими правилами андеррайтингу, що призводило до зростання заставної застави.

Інвестори, такі як пенсійні фонди, закордонні уряди, хедж-фонди та страхові компанії, готові придбати витончені цінні папери Уолл-стріт, створені з домашніх іпотечних кредитів. Фанні Мей та Фредді Мак помітили, що їхні ринкові акції падають. Потім вони почали купувати та гарантувати все більшу кількість позик та цінних паперів із низькою кредитною якістю.

Партія закінчується

Це простий факт, що існує менший ризик невиконання застави, коли ціни на житло зростають. Власний капітал у будинку - один з найкращих способів вимірювання ризику дефолту. Власники будинків з великою сумою власного капіталу не відходять від своїх іпотечних кредитів, оскільки їм занадто багато втрачати. Це модель, за якою власники будинків, іпотечні ініціатори, Уолл-стріт, кредитні рейтингові агенції та інвестори будували іпотечний кредит. Ціни обвалилися, коли міхур житла лопнув, тому багато власників будинків побачили, як їхній капітал знищився. Втративши власний капітал та роботу, велика кількість власників будинків були змушені одночасно дефолтувати. Складні моделі ризику на Уолл-стріт не включали цей сценарій.

У 2007 році Фанні Мей та Фредді Мак почали відчувати великі збитки у своїх нерозподілених портфелях, особливо щодо своїх інвестицій Alt-A та субпроектів. У 2008 р. Розмір нерозподілених портфелів та іпотечних гарантій змусив FHFA зробити висновок про те, що вони скоро стануть неплатоспроможними. 19 березня федеральні регулятори дозволили двом фірмам взяти на себе ще 200 мільярдів доларів боргу в надії на стабілізацію економіки. До 6 вересня 2008 року було зрозуміло, що ринок вважав, що фірми потрапляють у фінансові проблеми, і FHFA поставила компанії в консерваторство. Американські платники податків залишилися на гачку для майбутніх втрат.

Конгрес поділяє деяку вину

Багато членів Конгресу США були сильними прихильниками Фанні Мей та Фредді Мака. Незважаючи на попередження та червоні прапори, підняті критиками, вони продовжували дозволяти компаніям збільшуватися в розмірах. Фанні та Фредді закликали купувати все більшу кількість кредитів із нижчою кредитною якістю, щоб допомогти знедоленим та підтримати ринок. На Уолл-стріт, мабуть, було б впроваджено інноваційні іпотечні продукти навіть за відсутності Фанні Мей та Фредді Мака. З іншого боку, можна зробити висновок, що розширення Уолл-стріт на екзотичні іпотеки мотивоване потребою конкурувати з Фанні та Фредді. Уолл-стріт шукав спосіб впоратися з неявною гарантією, яку Конгрес США дав Фанні Мей та Фредді Мак.

Фанні Мей та Фредді Мак створили величезну кількість боргових та кредитних гарантій у роки, що тривали до 2007 року. Конгрес повинен був визнати систематичні ризики для світової фінансової системи, які представляли ці фірми. Вони повинні були враховувати ризики для платників податків у США, які врешті-решт підуть законопроект про урядову допомогу.