Посібник з приватного іпотечного страхування (PMI)

Це міф, що для отримання іпотеки потрібно скинути 20% від вартості покупки будинку. Кредитори пропонують численні програми позик із меншими вимогами до початкових платежів, щоб відповідати різноманітним бюджетам та потребам покупців. Якщо ви їдете цим маршрутом, розраховуйте заплатити за приватне іпотечне страхування (PMI). Ці додаткові витрати можуть збільшити вартість щомісячних іпотечних платежів і, загалом, зробить ваш кредит дорожчим. Однак це майже неминуче, якщо у вас не збережено 20% або більше початкового внеску.

Приватне іпотечне страхування (PMI)

Що таке ІМП?

PMI - це вид іпотечного страхування, який, як правило, покупці зобов’язані сплачувати за звичайний кредит, коли вони роблять початковий внесок, що становить менше 20% від ціни покупки будинку. Багато кредиторів пропонують програми з низькою оплатою, що дозволяє знизити лише 3%. Вартість цієї гнучкості - це PMI, який захищає інвестиції позикодавця у випадку, якщо ви не зможете погасити свою іпотеку, відому як дефолт. Іншими словами, PMI страхує кредитора, а не ви.

PMI допомагає кредиторам повернути більше грошей за замовчуванням. Причина, за якою кредитори вимагають покриття авансових платежів нижче 20% від ціни покупки, полягає в тому, що ви володієте меншою часткою у своєму будинку. Іпотечники позикують вам більше грошей наперед, і, отже, ви готові втратити більше, якщо ви не встановите дефолт у перші роки власності. Кредити, застраховані Федеральною адміністрацією житлового будівництва, або позики FHA, також вимагають іпотечного страхування, але ці вказівки відрізняються від тих, що стосуються звичайних позик (ми покриємо це пізніше).

Вартість ПМІ

Як правило, ви будете платити від 40 до 80 доларів на місяць за кожну позику в 100 000 доларів, згідно з повідомленням Фредді Мака, що фінансується урядом, яке купує та продає іпотеку на вторинному ринку іпотечних кредитів. Пам’ятайте, що ця сума може змінюватись залежно від вашої кредитної оцінки та співвідношення позики до вартості - суми, яку ви позичили під заставу, порівняно з вартістю будинку.

У минулі роки вам дозволяли відраховувати вартість ПМІ із ваших федеральних податків. На 2017 рік і вперед Конгрес вирішив не поновлювати це положення, тому ви більше не можете відраховувати платежі з ІМТ на щорічні податки. (Насправді, згодом вони відновили відрахування лише за 2017 рік. Починаючи з 2018 року, його вже немає.)

Оплата ПМІ

У вас є два варіанти оплати за ІПР: одноразова, авансова премія, що виплачується при закритті або щомісячна премія. У багатьох випадках кредитори перераховують PMI у щомісячну іпотечну виплату як щомісячна премія. Коли ви отримаєте свою кошторисну позику та закриваєте документи на розкриття, сума вашого PMI буде розміщена в розділі "Прогнозовані платежі" на першій сторінці кожного документа.

Інший варіант - оплата PMI як однієї з ваших витрат на закриття. Щодо кошторису позики та закриття форм розкриття інформації, ви знайдете цю премію на сторінці 2, розділ B. Однак недолік цієї опції, швидше за все, вам не буде повернено цю суму, якщо ви пересунете або рефінансуєте свою іпотеку. У деяких випадках ви можете сплачувати як попередні, так і щомісячні премії.

Скасування покриття PMI

Хороша новина - ви не будете платити PMI протягом усієї тривалості звичайної позики.

Федеральний Закон про захист власників будинків ліквідує ІПС одним із трьох способів:

• ініційована позичальником відміна PMI
• автоматичне припинення PMI
• остаточне припинення ПМІ

Ви можете вимагати скасування PMI, як тільки співвідношення позики-вартості - сума вашого кредитного балансу, поділена на ринкову вартість будинку - падає нижче 80% від початкової оціночної вартості будинку (або раніше, якщо вартість вашого будинку оцінюється до цього часу). Кредитори перераховують цю заплановану дату у формі розкриття інформації про PMI, яку ви, ймовірно, отримали як частину ваших заключних документів.

Щоб скасувати PMI, вам потрібно:

• Складіть запит у письмовій формі.
• Будьте в курсі щомісячних іпотечних платежів.
• Майте позитивну історію платежів (не більше одного платежу, який затримувався на 30 днів у 12-місячному періоді або не більше одного платежу, який затримувався на 60 днів у 24-місячний період, за даними Fannie Mae та Freddie Mac).
• Переконайтеся, що у вас немає молодшого застави (наприклад, другої застави).

Автоматичне припинення PMI

Інший спосіб припинення PMI відомий як автоматичне припинення ІПП, яке починається в очікувану дату, коли ваш залишковий баланс заставить 78% LTV. За законом, кредитори зобов’язані автоматично скасувати PMI до цієї дати. Тут застосовуються ті самі умови, що стосуються скасування ПІІ-позичальника (історія своєчасних платежів та відсутність застави). Якщо у вас були несвоєчасні платежі, ваш кредитор не скасовує PMI, поки ваші платежі не стануть поточними.

Остаточне припинення PMI

Нарешті, є щось, що називається остаточним припиненням PMI. Це коли кредитор повинен автоматично закінчити PMI місяць після того, як термін кредитування досягне своєї середини в графіку погашення - навіть якщо ви не досягли 78% LTV.

Наприклад, якщо у вас є 30-річний фіксований кредит, то середній показник буде після 15-річної позначки. Знову ж таки, ви повинні бути поточними щодо своїх платежів, щоб отримати право. Цей тип скасування PMI зазвичай застосовується до позик із особливими особливостями, такими як виплати на повітряній кулі, період, призначений лише за відсотками, або основна відмова.

Головна вартість та ІМТ

На ваше право скасувати PMI також впливає, чи зросла ціна вашого будинку з часом або знецінилася. Якщо він збільшується, ви можете скасувати ПМІ раніше, ніж очікувалося; якщо вона зменшиться, ви будете чекати довше, ніж очікувалося, щоб скасувати PMI.

Перш ніж скасувати PMI, позикодавець визначить поточну ринкову вартість вашого будинку за допомогою брокера цін (виконаний агентом з нерухомості, який оцінює ваш будинок на основі вартості порівнянних будинків у вашому районі), сертифікацією вартості чи іншим типом оцінка майна

Якщо вартість вашого будинку знизилася через спад на ринку, ваш кредитор, швидше за все, відхилить ваш запит на скасування PMI, якщо вартість вашого будинку не базується на новій оцінці, і ви сплатите залишок кредиту до 80% LTV від нової оціночної вартості.

З іншого боку, вартість вашого будинку може зростати швидше, ніж очікувалося, або через ринкові умови, або через те, що ви його переробили, це означає, що ви можете досягти порогу 80% LTV рано. У такому випадку ви можете заздалегідь попросити скасування PMI, і ваш кредитор замовить оцінку, щоб підтвердити поточну вартість будинку. (Примітка. Ви несете відповідальність за оплату оцінки нерухомості, яка може коштувати від 300 до 400 доларів. Ця сума може змінюватися в залежності від розміру та місця розташування будинку.)

Звичайні позики без ІМТ

Деякі кредитори пропонують власні звичайні позичкові продукти без необхідних ІМТ; однак вони, як правило, стягують більш високі процентні ставки, щоб захистити себе, якщо ви не замовчуєте свій кредит. Зрештою, це може бути більш-менш дорого, ніж платити ПМІ, залежно від того, як довго ви перебуваєте в своєму будинку або як довго ви зберігаєте ту саму іпотеку.

Тут може допомогти порівняльна покупка іпотеки. Подивіться на пропоновані відсоткові ставки за позиками, що не належать до ІПП, порівняно з тими, що мають ІПК. Обчисліть різницю між ними, щоб побачити, скільки більше ви заплатите за кредит без PMI. Чи ця сума менша за платежі з PMI, які ви будете здійснювати, поки не досягнете 80% LTV для скасування? Пам'ятайте, що домашні цінності можуть піднятися або впасти, впливаючи на тривалість часу, який ви можете платити за ІМТ.

Попередні вимоги

Зниження 20% від вартості покупки будинку виключає ІМТ, що є ідеальним шляхом, якщо ви можете собі це дозволити. Крім того, щоб регулярно економити на початковому внеску, подумайте про придбання менш дорогого будинку.

Більш консервативний бюджет на охорону дому знизить суму, необхідну для 20% -ного внеску.

Piggyback Іпотечні кредити та ІМП

Деякі позикодавці рекомендують використовувати другу іпотеку "скарбнички", щоб уникнути ІМТ. Це може допомогти зменшити початкові витрати на іпотеку, а не платити за ІМТ. Це працює так: Ви берете першу заставу на більшу частину покупної ціни будинку (за вирахуванням суми внеску). Тоді ви знімаєте другу, набагато меншу іпотеку на решту вартості покупки будинку за вирахуванням першої суми застави та початкового внеску. Як результат, ви уникаєте ІМТ і комбінували виплати менше, ніж вартість першої іпотеки з ПМІ.

Однак друга іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку, ніж перша. Єдиний спосіб позбутися другої іпотеки - це повністю погасити позику або рефінансувати його (разом із першою іпотекою) в нову самостійну іпотеку, імовірно, коли LTV досягне 80% (щоб уникнути ІМТ). Однак ці позики можуть бути дорогими, особливо якщо відсоткові ставки зростають з моменту, коли ви приймаєте початковий кредит, і коли ви рефінансуєте обидва позики в одну заставу. Не забувайте, що вам доведеться знову сплатити кошти закриття, щоб рефінансувати обидва позики в одну позику.

(Докладніше див. Як позбутися приватного іпотечного страхування .)

FHA Іпотечне страхування Премія

Якщо ви не можете отримати право на звичайний позиковий продукт, ви можете розглянути кредит FHA. Як і деякі традиційні позичкові продукти, кредити FHA мають низький варіант оплати - до 3, 5% знижки - та більш невимушені вимоги до кредиту.

Кредитори вимагають страхування іпотечного кредиту на всі позики FHA, які виплачуються у двох частинах: попередня премія за іпотечне страхування або UFMIP, і річна премія за іпотечне страхування, або щорічний MIP. Обидві витрати перераховані на першій сторінці вашої оцінки позики та закритті розкриття інформації.

Попередній страховий внесок

Попередня премія за іпотечним страхуванням (UFMIP) становить 1, 75% від суми кредиту. Ви можете сплатити його на передній план при закритті, або це може бути переведено у вашу заставу. Якщо ви вирішите включити UFMIP до своєї іпотеки, ваші щомісячні платежі будуть вищими, а ваші загальні витрати на позику зростуть.

Щорічна премія

Окрім UFMIP, ви сплачуєте щорічний MIP, який поділяється на рівні щомісячні внески та перераховується на ваші іпотечні платежі. Залежно від терміну та розміру позики, ви сплатите 0, 45% до 1, 05% від суми кредиту.

Скасування FHA MIP

Якщо ви знизите 10% або більше, щорічний MIP може бути скасований після перших 11 років вашого кредиту. Однак, на відміну від звичайних позик, кредити FHA із початковим внеском нижче 10% вимагають сплачувати щорічний MIP протягом терміну дії кредиту. Якщо ви потрапляєте в останній табір, єдиний спосіб усунути MIP-платежі - це рефінансування в звичайний кредит, як тільки ваш коефіцієнт LTV буде достатньо низьким, щоб отримати право на звичайну іпотеку без PMI.

Суть

Якщо у вас не багато грошей, заощаджених на перший внесок, виплата PMI - це компроміс, який ви зробите, щоб позичити більше грошей. Ви не самотні, якщо обираєте цей шлях. У наші дні більшість покупців дому здійснюють внески нижче 20%. У 2017 році середній авансовий внесок на житло становив 10%, згідно з опитуванням Національної асоціації ріелторів.

Подаючи заявку на іпотеку, уважно подивіться на оцінку позики, щоб порівняти, скільки ви заплатите за позику з PMI. Позика, яка може не вимагати PMI, але має більш високу процентну ставку. За невеликими винятками, PMI важко уникнути, якщо вам потрібна позика з низьким внеском, але в кінці тунелю є світло: Ви не будете платити PMI за весь час кредиту. (Детальніше про те, як прочитати, див. "Як уникнути сплати приватного іпотечного страхування - PMI")