Керівництво по похідних нерухомості

Історично в нерухомість було низьке співвідношення ефективності інвестицій в акції та облігації, що робить його бажаним інструментом диверсифікації портфеля. На жаль, купівля та продаж фізичної власності не так просто, як торгівля цінними паперами.

Введіть деривативи нерухомості, також похідні від власності. Ці інструменти дозволяють інвесторам отримати схильність до класу активів нерухомості без власного будівництва. Натомість вони замінюють нерухомість на виконання показника повернення нерухомості. Таким чином, інвестори можуть грати або з власним капіталом, або з боргом, ніколи не купуючи фактичний актив або використовуючи нерухомість як заставу. Це дозволяє інвестору зменшити свою первинну прихильність капіталу та захистити портфелі нерухомості на зворотному боці, запропонувавши альтернативні стратегії управління ризиками.

Індекс NPI

Національна рада індексу нерухомості Fiduciaries Property (NPI) - це прийнятий індекс, створений для оцінки інвестиційних показників ринку комерційної нерухомості. Спочатку розроблений у 1982 році, нерівномірний індекс складається з понад 7 670 об'єктів нерухомості на загальну суму близько 581 мільярда доларів (станом на 2 квартал 2018 року) з усіх районів США

Інвестиції в комерційну нерухомість поділяються на такі типи інвестицій:

• Приватний капітал
• Приватний борг
• Державний капітал
• Державний борг

Як працюють похідні нерухомості

Розроблені для сектору приватного капіталу, деривативи, що пропонуються на індексі NCREIF, базуються на свопах, що надходять у різних формах, що дозволяє інвесторам обміняти експозицію або на підвищення курсу, або на повну віддачу самого індексу, або шляхом заміни експозицій з одного землекористування інший.

Одним із методів є "піти довго" (реплікація експозиції властивостей покупки) або "піти коротко" (реплікація експозиції продажу властивостей). Інший метод полягає в заміні загальної доходності на індекс NCREIF, розбитий за майновим сектором, таким чином дозволяючи інвесторам поміняти прибутки з нерухомості, пов'язаної з офісом, на нерухомість, наприклад.

Зворотний своп дозволяє двом інвесторам з обох сторін свопи виконувати стратегії, які неможливо здійснити фактичними активами на ринку приватної нерухомості. Свопи дозволяють інвесторам тактично змінювати або перебалансовувати свої портфелі протягом певного періоду часу без необхідності перенесення права власності на активи, що перебувають на балансі. Контрактами на строк до трьох років, як правило, керує інвестиційний банк, який виконує роль клірингового дому для коштів.

У випадку, коли інвестор триватиме повну віддачу індексу NCREIF, він або вона прийме загальну віддачу від NPI (сплачується щоквартально) на заздалегідь визначену умовну суму і погодиться сплатити лондонську міжбанківську пропоновану ставку (LIBOR) плюс спред на ту ж умовну суму. Інша сторона своп отримала б ті ж грошові потоки в зворотному порядку, сплатила щоквартальне повернення індексу і отримала LIBOR плюс спред.

Якщо припустити, що для обох сторін торгівлі є інвестори, два інвестори, які бажають торгувати однією експозицією нерухомості за іншою, можуть торгувати поверненням NPI для цього конкретного виду нерухомості для іншого. Наприклад, менеджер з портфеля, який вважає, що його або її фонд перерозподілений на офісні властивості і недостатньо виділений на промислові, може поміняти частину офісної експозиції на промислову, не купуючи або продаючи нерухомість.

Індекс державного капіталу

Замість NPI похідні інструменти для експорту в сектор публічної власності на ринку комерційної нерухомості використовують загальну віддачу Національної асоціації інвестиційних трестів у нерухомість (NAREIT) для розрахунку прийнятих грошових потоків (для довгого інвестора) або сплачено (короткий інвестор).

Цей показник забезпечує прибутковість для ринку державних цінних паперів, забезпечених комерційною нерухомістю. Наприклад, приймач своп платить LIBOR плюс спред, щоб перейти на однорічний індексний своп з умовною сумою 50 мільйонів доларів, і він або вона буде отримувати щоквартальні платежі з індексу NAREIT на 50 мільйонів доларів. Ще раз, інвестор може отримати повністю диверсифіковану експозицію публічної нерухомості, не купуючи жодного активу.

Деривативи боргу нерухомості

Завдяки широті та глибині траншів різних профілів ризику від базового пулу іпотечних кредитів комерційної нерухомості, що знаходяться на ринку комерційних іпотечних цінних паперів (CMBS), деривативи нерухомості також доступні на позиціях боргу з нерухомості. Свопи на заборгованість за державну нерухомість базуються на показниках ринку CMBS. Ці показники існують з кінця 1990-х.

Завдяки широті та глибині даних про велику кількість транзакцій (щодо власних цінних паперів) індекси CMBS є набагато кращим показником ефективності для відповідних ринків, ніж показники для їхніх партнерів по капіталу. Найбільш помітна різниця між свопами власного капіталу та борговими свопами полягає в тому, що одержувачі платежів на основі LIBOR отримують LIBOR за мінусом спреду, на відміну від свопів власного капіталу, які зазвичай базуються на LIBOR плюс спред. Це пояснюється тим, що базові цінні папери зазвичай фінансуються за рахунок короткострокової револьверної заборгованості за репо, яка зазвичай є LIBOR за вирахуванням спреду, і таким чином ставка передається контрагентам своп.

Деривативи боргу приватної нерухомості, такі як свопи кредитних дефолтів (CDS), зазвичай використовуються для хеджування кредитного ризику. Деривативи, такі як свопи позики, забезпечують сторону свопу як процентною ставкою, так і кредитним ризиком, тоді як актив (позика на комерційну нерухомість) залишається в балансі контрагента. Таким чином, іпотечний кредитор може хеджувати частини свого боргового портфеля на різних умовах інвестування, не вимагаючи продажу самого кредиту. Таким чином, інвестори можуть виїхати з певних секторів ринку нерухомості, коли відчувають, що прибуток не співмірний з ризиком, а потім пізніше відновити експозицію, коли ринок саме для цього сектора поліпшиться.

Суть

Оскільки активи комерційної нерухомості є капіталомісткими та відносно неліквідними, інвесторам нерухомості важко захистити їх експозицію або виконувати альфа-стратегії. Високі трансакційні витрати та менш ефективний ринок, ніж акції та облігації, додали труднощів щодо збалансування портфелів у відповідь на зміни на ринку.

Коли дані про нерухомість стають прозорішими, а інформація про трансакції стає простішою та дешевшою для отримання, індекси нерухомості стають все більш актуальними, що призводить до створення все більш ефективного ринку деривативів. Деривативи нерухомості дозволяють інвесторам змінювати свою експозицію до конкретних ризиків та можливостей без необхідності купувати та продавати активи. Ці деривативи дозволяють інвестувати в інший сектор ринку цінних паперів нерухомості або торгувати експозицією нерухомості за змінною процентною ставкою плюс або мінус премія.

Можливість обмінювати експозиції дозволяє інвестору нерухомості стати більш тактичними при інвестуванні. Тепер вони можуть переміщатися і виходити з усіх чотирьох квадрантів ринку нерухомості, що дозволяє покращити управління ризиками та потенціал для збільшення короткострокової або довгострокової віддачі від своїх інвестицій.