9 Що потрібно знати, перш ніж рефінансувати іпотеку

Заявки на рефінансування - це значна частина всіх заявок на іпотеку, згідно з даними Асоціації іпотечних банкірів (MBA). Частково це може бути тому, що відносно низькі процентні ставки за іпотекою спонукали власників будинків реструктурувати свої фінанси.

Однак правильність рефінансування іпотеки для вас залежить більше від індивідуальних обставин, ніж процентні ставки за іпотечним кредитом цього тижня. Ось дев'ять основних міркувань, які слід переглянути, перш ніж подати заявку на рефінансування будинку.

1. Знайте справедливість свого дому

Перша кваліфікація, яка вам знадобиться для рефінансування - це власний капітал у вашому домі. Хороша новина полягає в тому, що цінності на дому зростають, а частка підводних власників будинків значно зменшилася, зазначає Лен Кіфер, заступник головного економіста Фредді Мака. Тим не менш, деякі будинки не повернули собі цінність, а деякі власники будинків мають низький капітал. Рефінансування з невеликим або відсутнім власним капіталом не завжди можливо за допомогою звичайних кредиторів, але деякі урядові програми доступні. Найкращий спосіб дізнатися, чи маєте ви право на певну програму - це відвідати кредитора та обговорити ваші індивідуальні потреби. Власники будинків, що мають принаймні 20% власного капіталу, матимуть більш легкий час для отримання нового кредиту.

2. Знай свій кредитний бал

Кредитори в останні роки посилили свої стандарти щодо затвердження позики, тому деякі споживачі можуть здивуватися, що навіть при хорошому кредиті вони не завжди можуть претендувати на найнижчі відсоткові ставки. Як правило, кредитори хочуть отримати кредитну оцінку 760 або вище, щоб отримати право на найнижчі процентні ставки за іпотекою. Позичальники з нижчими показниками все ж можуть отримати новий кредит, але відсоткові ставки або збори, які вони сплачують, можуть бути вищими.

Ключові вивезення

• Перш ніж вирішити, чи слід рефінансувати свою іпотеку, переконайтеся, що ви маєте належний власний капітал - принаймні 20% полегшать право на отримання кредиту.
• Переконайтеся, що показник кредиту становить щонайменше 760, а коефіцієнт заборгованості - дохід 36% або менше.
• Подивіться на терміни, процентні ставки та витрати на рефінансування - включаючи бали та чи доведеться платити PMI -, щоб визначити, чи буде подавати позиковий кредит вперед вашим потребам.
• Не забудьте розрахувати точку беззбитковості та те, як рефінансування вплине на ваші податки.

3. Знайте коефіцієнт заборгованості та доходу

Якщо у вас вже є іпотечний кредит, ви можете припустити, що ви можете легко отримати новий. Однак кредитори не лише підвищили планку за показниками кредитних позицій, але й стали суворішими із співвідношенням боргу та доходу. Хоча деякі фактори, такі як високий дохід, довга і стабільна історія роботи або значні заощадження, можуть допомогти вам отримати право на отримання кредиту, кредитори зазвичай хочуть утримувати щомісячні виплати за житло під максимум 28% вашого валового місячного доходу. Загальна заборгованість до доходу повинна становити 36% або менше, хоча при додаткових позитивних факторах деякі кредитори піднімуться до 43%. Ви можете погасити деяку заборгованість до рефінансування, щоб отримати право.

4. Витрати на рефінансування

Рефінансування житла зазвичай коштує від 3% до 5% від загальної суми позики, але позичальники можуть знайти кілька способів зменшити витрати або зафіксувати їх у позику. Якщо у вас достатній капітал, ви можете перекладати витрати у свій новий кредит, збільшуючи основну суму. Деякі кредитори пропонують рефінансування "без витрат", що зазвичай означає, що ви заплатите трохи більшу процентну ставку для покриття витрат на закриття. Не забувайте домовлятися і робити покупки, оскільки деякі збори за рефінансування можуть бути сплачені позикодавцем або зменшені.

5. Тарифи проти терміну

Хоча багато позичальників зосереджуються на процентній ставці, важливо встановити свої цілі при рефінансуванні, щоб визначити, який іпотечний продукт відповідає вашим потребам. Якщо ваша мета - максимально зменшити щомісячні платежі, вам потрібен кредит з найнижчою процентною ставкою на найдовший термін. Якщо ви хочете платити менше відсотків за тривалість позики, шукайте найнижчу процентну ставку за найкоротший термін. Позичальники, які хочуть погасити свій кредит якомога швидше, повинні шукати іпотеку з найкоротшим терміном, який вимагає платежів, які вони можуть собі дозволити.

6. Бали рефінансування

Коли ви порівнюєте різні пропозиції іпотечного кредиту, переконайтеся, що ви дивитесь як на процентні ставки, так і на пункти. Бали, що дорівнюють 1% від суми позики, часто виплачуються для зниження процентної ставки. Не забудьте підрахувати, скільки ви будете платити в очках за кожну позику, оскільки вони будуть виплачуватися при закритті або загорнуті в основну частину вашого нового кредиту.

Кредитори в останні роки посилили свої стандарти щодо затвердження позики, вимагаючи більш високих показників кредитування за найкращими процентними ставками та нижчим співвідношенням боргу до доходу, ніж у минулому.

7. Знай свою точку беззбитковості

Важливим розрахунком при прийнятті рішення про рефінансування є точка беззбитковості, точка, в яку витрати на рефінансування були покриті вашими щомісячними заощадженнями. Після цього, щомісячні заощадження будуть повністю вашими. Якщо, наприклад, ваш рефінансування коштує вам 2000 доларів, а ви заощаджуєте 100 доларів на місяць за попередній кредит, на компенсацію витрат знадобиться 20 місяців. Якщо ви маєте намір переїхати чи продати своє житло протягом двох років, рефінансування за цим сценарієм може не мати сенсу.

8. Приватне іпотечне страхування

Власники будинків, які мають менше 20% власного капіталу в своєму будинку, коли вони рефінансують, повинні будуть платити приватне іпотечне страхування (PMI). Якщо ви вже сплачуєте PMI за поточним кредитом, це не матиме великої різниці для вас. Але деякі власники будинків, чиї будинки зменшилися з моменту придбання, можуть виявити, що якщо вони рефінансують, їм потрібно буде почати платити PMI вперше. Зменшені платежі за рахунок рефінансування можуть бути недостатньо низькими, щоб компенсувати додаткові витрати PMI. Кредитор може швидко підрахувати, чи потрібно буде вам платити PMI і скільки це додасть до вашого житлових платежів.

9. Знайте свої податки

Багато споживачів покладаються на відрахування відсотків від іпотечного кредиту, щоб зменшити свій федеральний рахунок податку на прибуток. Якщо ви рефінансуєте і почнете сплачувати менші відсотки, ваша податкова виплата може бути нижчою, хоча мало хто вважає це причиною уникати рефінансування. Однак можливо також, що відсоткове вирахування буде вищим за перші кілька років позики, коли відсоткова частка щомісячного платежу буде більша за основну. Збільшення розміру вашої позики за рахунок зняття готівки або згортання витрат на закриття також вплине на суму відсотків, які ви будете платити.

Враховуючи це, положення Закону про податкові пільги та робочі місця, прийняті до закону у грудні 2017 року, можуть вплинути на ваше бажання скористатися відрахуванням іпотечного відсотка. Новий вищий стандартний відрахування - зараз 24 400 доларів для подружньої пари, які подають спільну заявку, порівняно з 12 700 доларів США згідно попереднього закону - може зробити деталізацію відрахувань менш фінансово привабливою для більшості платників податків. Але заможніші власники будинків, які хочуть рефінансувати велику існуючу іпотеку, все одно зможуть відняти відсотки до іпотечного боргу до 1 мільйона доларів США (ліміт на новий іпотечний борг зараз становить 750 000 доларів для будинків, куплених 15 грудня 2017 року або пізніше). Враховуючи ці зміни, розумно звернутися до податкового радника щодо індивідуальної інформації про вплив рефінансування на ваші податки.

Суть

Як і у багатьох фінансових операціях, рефінансування іпотеки є складним і вимагає належної ретельності з боку власників будинків, які розглядають це.

Розумно проконсультуватися з авторитетним кредитором для швидких відповідей на деякі ваші проблеми. Це допоможе вам прийняти важливе рішення щодо того, чи підходить саме вам рефінансування. Якщо вам здається, що це було б вдалим кроком, зробіть дослідне домашнє завдання, обговорене вище.