Посібник з інвестування нерухомості

Коли ви думаєте про купівлю нерухомості, перше, що, мабуть, спадає на думку, це ваш будинок. Але фізична власність може також грати роль у портфелі, особливо як захист від фондового ринку. Однак, хоча нерухомість стала популярним інструментом інвестування протягом останніх 50 років, придбання та володіння цеглою та розчином набагато складніше, ніж інвестування в акції та облігації. У цій статті ми розглянемо провідні варіанти для окремих інвесторів, перелічені в приблизному порядку про те, наскільки вони прямі вкладення в нерухомість та причини інвестування.

Основні властивості прокату

Це інвестиція така стара, як практика власності на землю. Людина придбає нерухомість і здасть його в оренду орендареві. Власник, орендодавець, несе відповідальність за сплату застави, податки та утримання майна.

В ідеалі орендодавець стягує достатню оренду, щоб покрити всі вищезгадані витрати. Орендодавець також може стягувати більше плати за отримання щомісячного прибутку, але найпоширенішою стратегією є бути терплячим і стягувати достатньо орендної плати, щоб покрити витрати до того часу, поки іпотека не буде сплачена, і тоді більша частина орендної плати стає прибутковим. Крім того, майно також може оцінити вартість протягом іпотеки, залишивши орендодавця більш цінним активом. За даними Бюро перепису населення США, нерухомість у цій країні постійно збільшувалася в ціні з 1940 по 2006 рік. Хоча під час кризису під заставу іпотечного кредиту 2008 - 2010 рр. Спостерігалось зниження, воно відновлювалося і в цілому збільшується.

Інвестор повинен знати ринок, на якому він шукає майно, або найняти експерта для допомоги. Для інвесторів, які шукають потік доходу від орендної нерухомості, найбільш важливими аспектами, які слід врахувати, є розташування нерухомості та ринкові ставки оренди. Що стосується місця розташування, багато успішних орендної плати розташовані в безпосередній близькості від великих шкіл. Наприклад, якщо ви купуєте нерухомість біля державного університету, студенти, швидше за все, захочуть здавати його в оренду рік за роком. Існує також багато інших особливостей прибуткової орендної нерухомості, а деякі потребують часу для вивчення.

Звичайно, на обличчі є вади, що здається ідеальною інвестицією. Ви можете опинитися з поганим орендарем, який завдає шкоди майну, або, що ще гірше, не має орендаря. Це залишає у вас негативний щомісячний грошовий потік, а це означає, що вам, можливо, доведеться скрутуватися, щоб покрити свої іпотечні платежі. Існує також питання пошуку потрібного майна. Ви захочете вибрати область, де рівень вакансій низький, і вибрати місце, яке люди захочуть взяти напрокат.

Як тільки ви знайшли ідеальну нерухомість у районі, де люди хочуть взяти в оренду, використовуйте калькулятор іпотеки, щоб визначити загальну вартість майна з відсотками. Також варто вивчити різні види іпотеки, щоб забезпечити вигідну процентну ставку для оренди.

Мабуть, найбільша різниця між орендною нерухомістю та іншими інвестиціями - це кількість часу та роботи, яку ви повинні присвятити догляду за нею. Якщо ви цього не хочете, ви можете найняти професійного менеджера з нерухомості. Але його або її зарплата потім стає витратою, яка впливає на прибутковість ваших інвестицій. (Для ознайомлення читайте в розділі "4 способи оцінювання нерухомості в оренду нерухомості")

Зворотний бік: Торгівля нерухомістю

Це дика сторона інвестицій у нерухомість. Як і в той день, коли торговці, які перебувають у лігах від інвестора, що купує покупки, торговці нерухомістю - це зовсім інша порода, ніж орендодавці. Торговці нерухомістю купують нерухомість з наміром утримувати їх протягом короткого періоду, часто не більше трьох-чотирьох місяців, після чого вони сподіваються продати їх з метою отримання прибутку. Ця методика також називається перевертанням і заснована на придбанні властивостей, які або значно занижені, або знаходяться в дуже гарячій зоні.

Чисті ласти власності не дадуть грошей у власність на покращення; інвестиція повинна мати внутрішню цінність, щоб отримати прибуток без змін, інакше вони не враховуватимуть її. Перевернути таким чином - це короткострокові грошові інвестиції.

Якщо майновий фліппер потрапить у ситуацію, коли він або вона не може вивантажити майно, це може бути руйнівним, оскільки ці інвестори, як правило, не зберігають достатньо готових грошових коштів, щоб сплатити іпотеку на майно на тривалий термін. Це може призвести до постійних втрат для торговця нерухомістю, який не в змозі вивантажити майно на поганому ринку.

Другий клас майнових фліппер також існує. Ці інвестори заробляють свої гроші, купуючи дешеві або недорогі ціни та додаючи вартість, реконструюючи їх. Потім вони продають майно після ремонту за більш високою ціною. Це може бути довгостроковою інвестицією, залежно від ступеня вдосконалення. Обмежувальною рисою цієї інвестиції є те, що вона є трудомісткою і часто дозволяє лише інвесторам взяти на себе одну власність одночасно.

Групи інвестицій в нерухомість

Групи інвестицій в нерухомість на зразок малих пайових фондів на оренду нерухомості. Якщо ви хочете мати власність на оренду, але не хочете зайвих клопотів стати орендодавцем, рішенням для вас може стати група інвестицій у нерухомість.

Компанія купує або будує набір будівель, часто квартир, а потім дозволяє інвесторам купувати їх через компанію, тим самим приєднуючись до групи. Один інвестор може володіти однією або декількома одиницями автономної житлової площі, але компанія, що управляє інвестиційною групою, колективно управляє всіма підрозділами, піклуючись про технічне обслуговування, рекламу вакантних підрозділів та опитування орендарів. В обмін на таке управління компанія бере відсоток щомісячної орендної плати.

Існує кілька версій інвестиційних груп, але в стандартній версії оренда є на ім’я інвестора, і всі підрозділи об'єднують частину орендної плати, щоб захистити від випадкових вакансій, тобто ви отримаєте достатньо, щоб заплатити іпотеку навіть якщо ваш пристрій порожній. Якість інвестиційної групи повністю залежить від компанії, яка її пропонує. Теоретично це безпечний спосіб потрапити в інвестиції в нерухомість, але групи вразливі до тих же зборів, що переслідують галузь взаємного фонду. Ще раз, ключовим є дослідження.

Обмежене партнерство з нерухомістю

Товариство з обмеженою відповідальністю на нерухомість (RELP) схоже на групу інвестицій в нерухомість: Це суб'єкт господарювання, утворений для придбання та зберігання портфеля нерухомості, а іноді і лише одного майна - лише воно існує протягом обмеженого числа років. Генеральний партнер виступає досвідченим менеджером з нерухомості або фірмою з нерухомості. Потім зовнішні інвестори намагаються забезпечити фінансування проекту нерухомості в обмін на частку власності як обмежених партнерів. Вони можуть отримувати періодичні розподіли від доходу, отриманого властивостями RELP, але реальна виплата настає тоді, коли нерухомість продається - сподіваємось, з значним прибутком - і RELP розчиняється вниз по дорозі.

неліквід

REITs

Нерухомість існувала з тих пір, як наші предки, що мешкали в печерах, почали переслідувати незнайомців зі свого простору, тому не дивно, що Уолл-стріт знайшов спосіб сек'юритизації, перетворивши нерухомість на інструмент, що торгується публічно.

Довіра до інвестицій у нерухомість (REIT) створюється тоді, коли формується корпорація (або довіра) для використання грошей інвесторів на придбання, експлуатацію та продаж нерухомості для отримання прибутку. REIT купуються та продаються на основних біржах, як і будь-які інші акції. Щоб зберегти свій статус REIT, цей суб'єкт повинен виплачувати 90% свого оподатковуваного прибутку у вигляді дивідендів. Роблячи це, REITs уникає сплати податку на прибуток підприємств, тоді як звичайна компанія оподатковуватиме свій прибуток, тим самим використовуючи прибутки, які вона могла б розподіляти своїм акціонерам.

Подібно до регулярних акцій з виплатою дивідендів, REITs підходять для інвесторів на фондовому ринку, які хочуть регулярного доходу, хоча вони також пропонують можливість для підвищення. REITs дозволяє інвесторам в нежитлові об'єкти, такі як торгові центри (близько чверті всіх РЕІТів спеціалізуються на них), заклади охорони здоров’я, іпотечний заклад або офісні будівлі. У порівнянні з вищезазначеними видами інвестицій у нерухомість, REITs також є високоліквідними.

Взаємні фонди на нерухомість

Взаємні фонди нерухомості інвестують насамперед у ЗЕД та в компанії, що працюють з нерухомістю. Вони забезпечують можливість отримувати різноманітну експозицію нерухомості з відносно невеликим розміром капіталу. Залежно від стратегії та цілей диверсифікації, вони надають інвесторам набагато ширший вибір активів, ніж це можна досягти при купівлі окремих запасів REIT, а також можливість менших трансакційних витрат та комісійних комісій.

Як і ЗЕД, ці кошти є досить ліквідними. Ще однією суттєвою перевагою роздрібних інвесторів є аналітична та дослідницька інформація, що надається фондом щодо придбаних активів та погляд керівництва на життєздатність та ефективність конкретних інвестицій у нерухомість та на клас активів. Більш спекулятивні інвестори можуть вкладати гроші в спільні фонди нерухомості, тактично перевантажуючи певні типи нерухомості чи регіони, щоб досягти максимальної віддачі.

Навіщо інвестувати в нерухомість?

Нерухомість може підвищити ризик та рентабельність портфеля інвесторів, пропонуючи конкурентоспроможну коригування ризику. Навіть враховуючи іпотечний криза на основі найвищої вартості, комерційна нерухомість на приватному ринку поверталася в середньому на 8, 4% за 10-річний період з 2000 по 2010 рік, грунтуючись на даних Національної ради довірителів з інвестицій в нерухомість (NCREIF). І, як правило, ринок нерухомості відрізняється низькою мінливістю, особливо порівняно з акціями та облігаціями.

Нерухомість також приваблива в порівнянні з більш традиційними джерелами повернення доходу. Цей клас активів, як правило, торгується з надбавкою до прибутку до казначейства США і особливо привабливий в умовах, коли ставки казначейства низькі.

Диверсифікація та захист

Ще однією перевагою інвестицій у нерухомість є його диверсифікаційний потенціал. Нерухомість має низьку, а в деяких випадках і негативну кореляцію з іншими основними класами активів - це означає, що коли запаси знижуються, нерухомість часто збільшується. Насправді, на 14 з 15 попередніх ринків ведмедя, починаючи з 1956 року, ціни на житлову нерухомість зросли, згідно з даними університету Єльського університету Роберта Шиллера, співавтора індексу домашніх цін Case-Shiller. Звичайно, є винятки: нерухомість заправляється разом з акціями під час Великої рецесії (хоча це була аномалія, стверджує Шиллер, відображаючи роль іпотечних кредитів, що виплачуються, у відведенні кризи).

Це означає, що додавання нерухомості до портфеля може знизити його мінливість та забезпечити більш високу віддачу на одиницю ризику. Чим більше прямих інвестицій у нерухомість, тим краще хеджування: більш опосередковані, які публічно торгуються, транспортні засоби, як і REITs, очевидно, відображатимуть загальну ефективність фондового ринку (а деякі аналітики вважають, що вони стануть все більш корельованими, тепер, коли REIT акції представлені на S&P 500). Цікаво, що, проте, це також змінюється пізно. Відповідно до досліджень Національної асоціації інвестиційних цільових інвестицій у нерухомість (NAREIT), співвідношення між переліченими REITs та широким фондовим ринком досягло 12-річного мінімуму у 2015 році, "що дозволяє припустити, що будь-які фактори траплятимуть частину, що не стосується REIT" ринок не обов'язково перекинеться, щоб вплинути на ринок REIT ", - підсумовується стаття на Reit.com, веб-сайті асоціації.

Оскільки це підкріплене цеглою та розчином, нерухомість також несе в собі менший конфлікт між основними агентами або те, наскільки інтерес інвестора залежить від доброчесності та компетентності керівників та боржників. Навіть більш опосередковані форми інвестицій мають певний захист: наприклад, REITS передбачає виплату мінімального відсотка прибутку у вигляді дивідендів.

Інфляційне хеджування

Можливість захисту від інфляції нерухомості випливає з позитивного зв'язку між зростанням ВВП та попитом на нерухомість. У міру розширення економіки попит на нерухомість сприяє підвищенню орендної плати, а це, в свою чергу, перетворюється на більш високі значення капіталу. Тому нерухомість прагне підтримувати купівельну спроможність капіталу, минаючи частину інфляційного тиску на орендарів і, включаючи частину інфляційного тиску, у вигляді збільшення капіталу.

Сила важеля

За винятком REITs, інвестування у нерухомість дає інвестору один інструмент, який недоступний для інвесторів на фондовий ринок: важіль. Якщо ви хочете придбати акцію, ви повинні сплатити повну вартість акції в момент розміщення замовлення на покупку - якщо тільки ви не купуєте маржу. І навіть тоді відсоток, який ви можете позичити, все ще набагато менший, ніж у нерухомості, завдяки магічному методу фінансування - іпотеці.

Більшість звичайних іпотечних кредитів вимагають 20% початкового внеску. Однак, залежно від місця проживання, ви можете знайти іпотечний кредит, на який потрібно лише 5%. Це означає, що ви можете контролювати всю власність та власний капітал, який вона має, сплативши лише частину загальної вартості. Звичайно, розмір вашої іпотеки впливає на розмір права власності, який ви насправді маєте у власність, але ви контролюєте це в момент підписання паперів.

Це те, що спокушає ластів із нерухомості та орендодавців. Вони можуть зняти другу заставу у своїх будинках та здійснити виплати за два-три інші об'єкти нерухомості. Незалежно від того, чи вони здають їх у оренду, щоб орендарі сплачували іпотеку, або чекали можливості продати з метою отримання прибутку, вони контролюють ці активи, незважаючи на те, що заплатили лише незначну частину загальної вартості.

Недолік інвестицій у нерухомість: неліквідність

Основним недоліком інвестицій у нерухомість є неліквідність або відносна складність у перетворенні активу в грошові кошти та готівкові кошти в актив. На відміну від операцій з акціями або облігаціями, які можна виконати за лічені секунди, транзакція з нерухомістю може зайняти кілька місяців. Навіть за допомогою брокера просто знайти потрібного контрагента може бути кілька тижнів роботи. ПІДС та взаємні фонди нерухомості пропонують кращу ліквідність та ринкове ціноутворення, але ціною вищої мінливості та меншими вигодами від диверсифікації, оскільки вони мають набагато вищу кореляцію із загальним фондовим ринком, ніж прямі інвестиції в нерухомість. (Для читання, пов'язаного з цим, див. "Скільки грошей потрібно вкласти у нерухомість?")

.