Як обчислити, скільки я маю власний капітал?
Незважаючи на те, що зазвичай вважається, що більшість людей знає власний капітал, багато хто все ще плутається з цієї теми. І це важлива тема, яку потрібно зрозуміти, особливо якщо ви хочете рефінансувати іпотеку або хочете позичити гроші на місце проживання.
Цінність вашого власного капіталу - це різниця між поточною ринковою вартістю вашого будинку та загальною сумою боргів (головним чином, хоча і не виключно, вашою первинною іпотекою), зареєстрованою проти неї.
Просто кажучи, власний капітал - це вартість вашої частки власності у вашому домі.
Наскільки великий кредит позики на власний капітал ви можете отримати?
Кредит, що надається позичальнику за рахунок позики на капітал, залежить від того, який обсяг власного капіталу ви маєте - яка поточна вартість вашого будинку за вирахуванням залишку заборгованості. Отже, якщо ваш будинок коштує 250 000 доларів, а ви зобов’язані 150 000 доларів за іпотекою, у вас є 100 000 доларів власного капіталу.
Однак дуже мало кредиторів дозволять вам взяти позику під повну суму власного капіталу. Кредитори, як правило, дозволять позичити до 75% до 90% наявного власного капіталу, залежно від кредитора, кредиту та ваших доходів. Таким чином, у вищезгаданому прикладі ви могли отримати кредитну лінію власного капіталу від 80 000 до 90 000 доларів.
Ось ще один приклад, який враховує ще кілька факторів. Припустимо, ви п’ять років перебуваєте на 30-річній іпотеці свого будинку. Нещодавня оцінка або оцінка визначає поточну ринкову вартість вашого будинку на рівні 250 000 доларів, а у вас ще залишилось 195 000 доларів США на початковій позиці в 200 000 доларів. (Пам’ятайте, майже всі ваші дострокові іпотечні платежі використовуються для сплати відсотків).
Якщо немає інших зобов'язань, пов'язаних з будинком, у вас є 55 000 доларів власного капіталу, або поточна ринкова вартість 250 000 доларів за мінусом 195 000 доларів боргу. Ви також можете розділити власний капітал на ринкову вартість, щоб визначити відсоток власного капіталу. У цьому випадку відсоток власного капіталу становить 22%, або 55 000 ÷ $ 250 000 = .22.
Тепер, припустимо, крім вашої іпотечної кредити ви також взяли позику на власний капітал у розмірі 40 000 доларів. Загальна заборгованість за майном становить 235 000 доларів замість 195 000 доларів. Це змінює ваш загальний капітал лише до $ 15 000, знижуючи відсоток власного капіталу до 6%.
LTV - це дуже важлива цифра для кредиторів, коли ви йдете просити про іншу позику чи рефінансування.
Позика до вартості
Ще один спосіб виразити справедливість у вашому будинку - це формула позики до вартості (LTV). Це обчислюється шляхом ділення залишків залишку позики на поточну ринкову вартість. Використовуючи той же початковий приклад, що і раніше, ваш LTV становить 78%. (Так, це зворотний бік відсотка вашого власного капіталу в 22%.) Якщо ваш кредит на власний капітал кинуто, він піднімається до 84%.
Кредиторам не подобається високий LTV, тому що це говорить про те, що у вас може бути неповноцінне. Як значення LTV, так і значення власного капіталу можуть змінюватись, коли ринкова вартість вашого будинку змінюється. Наприклад, мільйони доларів передбачуваного власного капіталу були знищені під час краху іпотечного кредиту 2007 року по 2008 рік.