Домашні оцінки: ваш ключ до успішного рефінансування

Коли ви рефінансуєте свою іпотеку, все залежить від оцінки. Якщо вартість вашого будинку настільки низька, що ви перебуваєте під водою, не можете рефінансувати. Якщо у вашій оціночній вартості розмір власного капіталу становить менше 20%, ви затримаєтесь платити за приватне іпотечне страхування (PMI) або приносити готівку до столу, щоб здійснити рефінансування грошових коштів. Більше того, ви можете не отримати найнижчу процентну ставку, оскільки кредитори вважають позичальників з меншим капіталом більш ризикованими. Якщо ви думаєте про рефінансування, вам слід зрозуміти суттєву роль оцінки в цьому процесі.

Що таке домашня оцінка?

Оцінка - це висновок ліцензованого або засвідченого фахівця про вартість будинку, наданий незацікавленою третьою стороною. Оцінювач отримує плату за надання послуги оцінювання вашого будинку, але не має жодної шкіри в грі, якщо мова йде про те, чи зможете ви рефінансувати в результаті цінності, яку вони отримують. У трансакції рефінансування оцінка захищає банк, гарантуючи, що він не позичить позичальнику більше грошей, ніж коштує майно. Якщо майно пізніше перебуває у викупі з будь-якої причини, позикодавець хоче мати можливість перепродати майно та повернути свої гроші назад.

Оцінювач відвідує ваш будинок від 30 до 45 хвилин, щоб виміряти його габарити, вивчити його зручності та оцінити його загальний стан як всередині, так і зовні, сфотографувавши зовнішній вигляд, гараж та кожне внутрішнє приміщення. Потім вони вивчають записи властивостей, подібних до ваших - в ідеалі - об’єкти у вашому районі, які нещодавно були продані. Виходячи з домашнього візиту та цих записів, оцінювач приходить до професійної думки про те, скільки продасть ваше майно, якщо ви поставите його на ринок. Банк використовує цю цінність - разом із вашим доходом, активами та кредитною історією - для визначення того, наскільки вона вам позичатиме.

Ключові вивезення

• Власник будинку, який планує рефінансувати іпотечний кредит, спочатку повинен отримати оцінку, яка, як правило, коштує від 300 до 500 доларів для одного сімейного будинку.
• Оцінювач, незалежний професіонал, ретельно оцінює житло - особисто - і вивчає подібні властивості, перш ніж приймати оцінку для будинку.
• Освіження домашнього фарбового завдання, усунення безладу та вказівка ​​на приховані функції можуть допомогти збільшити шанси на високу оцінку.
• Якщо оцінка низька, грошове рефінансування може допомогти досягти 80% власного капіталу та уникнути приватного іпотечного страхування. Якщо ви перебуваєте під водою, можливо, доведеться чекати, коли значення будинку зросте.

Домашня оцінка: ключ до успішного рефінансування

Як працюють сьогоднішні домашні оцінки

Два типи трансакцій з рефінансування не потребують проведення оцінки - спрощення рефінансування Федеральної адміністрації житлового будівництва та Позика на рефінансування процентної ставки Адміністрації ветеранів. Всі інші види операцій з рефінансування потребують оцінки.

Федеральні постанови диктують, як повинні вести себе кредитори та оцінювачі протягом всього процесу оцінки. Після житлової кризи уряд хотів збільшити незалежність оцінювача, щоб запобігти можливості кредитування на основі завищених цін на житло. Закон Додд-Френка та Закон про істину в позиці вимагають, щоб оцінювання проводилося незалежно і не було від неналежного впливу та примусу.

Оскільки вимоги незалежності федерального оцінювача визначають вузьку сферу прийнятних взаємодій між оцінювачем та кредитними службовцями, кредитори побоюються, що будь-який контакт з оцінювачами може бути розтлумачений як порушення закону шляхом спроби вплинути на думку оцінювача до завершення оцінки. Кредитори помиляються на стороні обережності, щоб уникнути можливості суворих дисциплінарних заходів. Кредитні працівники та брокери не можуть обрати оцінювача, а також позичальник не може. Позичальники також не можуть подати оцінку, яку проводили для іншого кредитора, хоча вони "можуть повідомити банку, що існує інша оцінка, і банк може вимагати звіту про оцінку безпосередньо від іншої установи".

Кредитор часто замовляє оцінку через третю сторону, яка називається компанією з управління оцінкою (AMC). "Використання АМК не є вимогою, але це загальний підхід до незалежності оцінювача", - каже Джо Парсонс, старший консультант по кредиту в Pinnacle Capital Mortgage з Дубліна, Каліфорнія, регіональний банкір і іпотечний брокер.

Багато кредиторів - особливо невеликі, місцеві - мають прямі стосунки з рефералами з невеликою групою оцінювачів і не використовують AMC. Або кредитор може мати власний незалежний відділ оцінювання. Оцінювач повинен мати місцеві знання про область (так звана ринкова компетенція). Очікується, що оцінювачі дотримуватимуться Єдиних стандартів професійної практики оцінювання, виданих професійною організацією "Оціночний фонд", хоча ці стандарти не є законом.

Плата за домашню оцінку

Плата за оцінку варіюється залежно від штату, але оцінювачі повинні стягувати звичні та розумні збори для даної місцевості. Розраховуйте заплатити від 300 до 500 доларів за оцінку типового будинку для однієї сім'ї. «Більш складні властивості дорожчі, тому що інспекція займає більше часу», - каже Ерін Бентон, віце-президент відділу оціночних послуг Decorum, компанія з управління оцінкою в місті Елликотт, штат Міссурі.

Ви повинні сплатити гонорар вперед на момент проведення оцінки, а не при закритті, оскільки незалежно від того, закрив ваш кредит, оцінювач все-таки зробив свою роботу. Хоча плата може здатися доцільною, якщо вона дозволяє отримати необхідні умови рефінансування, це може здатися марною тратою грошей, якщо низька оцінка означає, що ви не можете рефінансувати.

Оскільки кредитори не можуть обговорювати вартість будинку або передбачувану "цільову вартість" з оцінщиком на момент присвоєння, власники будинків не можуть отримати оцінку точного оцінювання того, чи може їхній будинок оцінити достатньо високий рівень для рефінансування, перш ніж вони платять. за службу, як могли до нових норм. У кращому випадку можна шукати останні порівнянні продажі на веб-сайтах, таких як Zillow та Redfin, але їх записи можуть бути неповними.

Інший варіант - попросити агента з нерухомості зробити порівняльний аналіз ринку та надати вам роздруківки останніх порівняних продажів із Служби множинних лістингів, - говорить Брюс Ейліон, агент з RE / MAX Greater Atlanta. Запитайте приємно, як агент буде робити вам послугу - на відміну від продажу будинку, він чи вона не зароблять комісію з вашого рефінансування.

Довідка про високу оцінку

Цінність, яку оцінювач надає вашому дому, значною мірою залежить від останніх продажних цін на порівнянні властивості, але ви помиляєтесь, якщо вважаєте, що не можете нічого зробити, щоб допомогти вашому дому прийти до найвищого потенційного оціночного значення.

Оцінювати домашню оцінку схоже на перше побачення, каже Ейліон. Хоча ви не маєте уявлення про те, як ваш партнер сподобається або оцінить вас, але догляд за ними значно покращує ваші шанси вважатись привабливими. "Так і з оцінкою", - каже він. «Ваше майно повинно бути акуратним і чистим, нечистим і легким для огляду. Будь-які домашні тварини повинні міститись і мати запах маскуватися. Ви не хочете, щоб оцінювач поспішав виходити. "

Ось як сертифікований оцінювач житлових послуг Ральф Дж. Ваккарі, президент компанії Vaccari & Associates в Марблхеді, штат Массачусетс, описує свій підхід до роботи: «Взагалі, це не має значення, якщо ваш газон не скошений або ваш будинок безлад. Однак важливо усвідомити, що брудний чи неохайний будинок може збільшити його зношеність за межі звичайного, і такий стан може насправді вплинути на цінність ».

За словами Ваккарі, оцінювач дбає про наступне:

• Зовнішній і внутрішній стан
• Загальна кількість номерів
• Функціональність, включаючи дизайн та компонування інтер'єру кімнати, та функціональне застарівання
• Вдосконалення кухонь та ванн, вікон, даху та систем будинку (опалення, електрика та водопровід) за попередні 15 років, які роблять будинок сучаснішим, функціональнішим та зручнішим за сучасними мірками
• Стан та вік домашніх систем
• Зовнішні вигоди, такі як гаражі, палуби та під'їзди
• Місцезнаходження
• Непривабливі функції, такі як зовнішній вигляд, що не відповідає решті району

Парсонс вважає хорошою ідеєю вказати функції, які можуть бути не відразу зрозумілими, що потенційно може призвести до оцінки цінності оцінювача.

До того, як прийде оцінювач

Підготовка вашого будинку до візиту оцінювача, однак, відрізняється від підготовки до потенційного покупця. "Коли ви відкриваєте свій будинок потенційному покупцеві, ви хочете викликати емоційні реакції", - каже Парсонс. «Як продавець, ви хочете, щоб цей покупець міг уявити, наскільки вони щасливі та комфортні. Жодні такі суб'єктивні міркування не стосуються оцінки. "

Ваккарі додає, що власник будинку не вносив би змін, як-от розірвати старий килим для розкриття підлог з листяних порід деревини для оцінки, як це може зробити він для продавця. Але освіжаючи фарбу будинку, як зсередини, так і зовні, може допомогти, як і очищення від неприємностей, щоб забезпечити повний доступ і огляд усіх районів будинку, включаючи підвал. Нарешті, каже Ейліон, "Якщо податкові записи невірні, вкажіть це".

В іншому випадку, зазначає Ваккарі, відповідальність за оцінювач полягає в тому, щоб виявити проблеми і задати питання, де це обґрунтовано.

Якщо ви забезпечите хорошу оцінку

Вітаю! Ви виконали головний крок у рефінансуванні своєї іпотеки. Тепер настав час пройти наступну серію кроків зі своїм кредитним працівником. Якщо ви забезпечили сприятливу оцінку, використовуйте такий інструмент, як іпотечний калькулятор Бюро фінансового захисту споживачів, щоб дослідити процентні ставки за рефінансованою іпотекою для будинку вашої вартості. Будучи озброєним цими цифрами, ви можете надати деяку переговорну силу при зустрічі зі своїм кредитором.

Якщо ви хочете оскаржити низьку оцінку, у вас буде більше шансів на успіх, якщо ви запропонуєте вагомі дані для підтримки вашої справи.

Отримання другої думки

Іноді вартість оцінювача не тільки нижча, ніж ви хотіли б, щоб бути, але і нижча, ніж ви вважаєте, що ваш будинок вартий. "Оцінка - це лише думка однієї людини", - каже Ейліон. "Хоча це навчена і освічена думка, як і у всіх професіях, є хороші та погані практики".

Враховуючи суворі федеральні норми, що регулюють процес, чи можна зробити щось щодо низької оцінки? "Якщо власнику будинку не подобається цінність оцінки, вони можуть написати апеляційний лист до кредитора або АМК, але шанс оцінювача змінити свою думку дуже малий, якщо домовласник не має переконливих доказів того, що цінність вимкнено, - каже Бентон.

Ваша апеляція буде успішною лише в тому випадку, якщо ви покажете, що оцінювач допустив значну помилку, наприклад, неправильний перелік квадратних кадрів або кількість номерів; нехтування важливою прихильністю, такими як басейн або спа; або нехтування порівнянними продажами, які можуть підтримувати більшу цінність, а "збирати вишню" менш підходящим порівнянним, що вказувало б на меншу цінність, говорить Парсонс.

Ви також можете зробити випадок, каже Ейліон, зазначивши, що використовувані порівнянні були в нижчому шкільному окрузі чи нижчому підрозділі, який не мав асоціації власників домівок з басейнами та тенісними кортами, що всі подібні речі зазнавали лиха чи нерухомості продажі, які належать власникам, або що у них є інші негативні зовнішні впливи, які впливають на цінність, наприклад, перебуваючи на зайнятій вулиці. “Поясніть, чому вони різні і не рівні вашим. Ви повинні довести, що щось із помилками вибирається з порівнянними матеріалами ", - каже Ейліон.

Ваші варіанти, коли оцінка низька

Якщо ви не можете успішно оскаржити низьку оцінку, як ви гарантуєте, що рефінансування пройде? Якщо оцінка складе менше ніж 80% власного капіталу, ви не будете дотримуватися необхідного 80% співвідношення позики до вартості і вам доведеться платити PMI, якщо ви не вирішите здійснити рефінансування грошових коштів.

Якщо оцінка складає менше 80% власного капіталу, ви можете зробити рефінансування грошових коштів, додавши достатньо грошей на завершення, щоб дістатись до цього магічного 80% співвідношення позики та вартості та уникнути PMI.

Ви також можете зараз заплатити PMI. Якщо домашні цінності продовжують зростати, ви можете забезпечити порівнянні продажі зі своїм іпотечним службовцем і попросити його зняти PMI, навіть якщо ви ще не сплатили велику частину своєї основної суми. Якщо оцінка виявить, що ви перебуваєте під водою, все, що ви можете зробити, - це дочекатися покращення ринку, якщо ви не отримаєте право на програму, таку як опція високого рефінансування LTV від Fannie Mae або FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), яка запропонувала державну допомогу власникам будинків, які перебували під водою, закінчилася в кінці 2018 року.

Домашні оцінки: Підсумок

Розуміння того, як працює процес оцінювання, дасть вам найкращі шанси змусити оцінювача призначити максимально можливе значення вашій власності. Оцінки не завжди відповідають цінностям, на які сподіваються позичальники, і це людський процес, в якому є можливість суб'єктивності та помилок. Ви можете оскаржити низьку оцінку, але вам вдасться отримати лише ваші дані.