Власники будинків, остерігайтеся цих аферів!
Через постійно зростаючий тиск на іпотечні кредитори, занепокоєння на кредитних ринках та суперечки з приводу позик на субпріймах, все більша кількість іпотечних посередників та хижих кредиторів вдаються до оманливої практики збільшення обсягу виробництва позик. Ці практики варіюються від переконання позичальників діяти проти здорового глузду до шахрайських або незаконних іпотечних афери.
ДИВІТЬСЯ: Зупиніть афери на їхніх слідах
Ці афери, як правило, зосереджені на людях, які намагаються рефінансувати існуючі іпотечні кредити, хоча декілька афер призначені для видобутку перших позичальників та продавців. Незважаючи на те, що їх вирішити все занадто багато, окреслення деяких найбільш поширених пасток може допомогти вам визначити практику, яку слід знати, працюючи з ринком кредитування. Окрім розуміння цих практик, існує кілька способів того, як позичальники та продавці можуть утеплити себе від хижацьких практик та зменшити ризик бути сприйнятим однією з цих афери.
Несправедливе кредитування
Фінансові установи, які вчиняють дії, які вважаються несправедливими щодо позичальників, не є новими для ринку іпотечних кредитів. Різні закони, такі як Закон про рівність кредитних можливостей, Закон про добросовісне житло, Закон про справедливу кредитну звітність, Закон про іпотечне кредитування, Закон про процедури врегулювання нерухомості, Закон про захист власності та власного капіталу та Закон про Федеральну комісію з торгівлі, щоб назвати декілька, були прийняті для захисту споживачів. Ці акти дозволяють споживачам робити обгрунтований вибір, сприяють конкуренції між кредиторами та максимізують переваги комерції.
Поряд із цим регулюванням є органи, які їх застосовують, наприклад, Федеральна комісія з торгівлі (FTC), яка розкриває та застосовує законодавство, яке забороняє недобросовісні чи оманливі дії чи практики або стосуються іпотечного кредитування. Новини були наповнені багатьма гучними випадками кредиторів, які рекламують неамортизуючі позики як дешеві, переконують позичальників використовувати довгострокові позики на власний капітал для погашення короткострокової заборгованості або не інформують позичальників про тонкощі регульованих - іпотечні кредити (ARM) та інші вступні ціни.
У житловому бумі хижацькі кредитори використовують обман, щоб отримати більшу частку іпотечного трубопроводу. І навпаки, в умовах кризової кризи недобросовісні практики використовуються для того, щоб обійти більш жорсткі правила щодо андеррайтингу. Це дозволяє позикодавцям виділити якомога більше капіталу для іпотечного кредиту, щоб він не давав незадовільних прибутків, залишаючись у грошовій формі.
Але навіть як кредитори можуть проводити практики, які вважаються несправедливими, позичальники взагалі не є винними. Позичальники повинні мати можливість відмовитися від цих практик, досліджуючи структуру запропонованих позик та деякі з цих недоцільних тактик.
Афери, зосереджені на позичальниках
Значна частина шахрайських дій зосереджена на людях, які вже створили власний капітал у своїх будинках та мають капітал для доступу. Особливо це стосується людей, які опинилися у фінансових труднощах і відчайдушно шукають спосіб зняти свої короткострокові борги, такі як кредитні картки та кредитні лінії. Прийоми, орієнтовані на перших позичальників, зазвичай обертаються навколо надання певних видів позик, не розкриваючи всіх фактів. В інших випадках ця тактика передбачає обіцянки, які насправді не дотримуються. Одні з найпоширеніших хитрощів, які виконуються на цих позичальниках:
Приманка і перемикач, приманка і запам’ятовування та позичальне управління
Приманка і перемикач, що також часто зустрічається в магазинах роздрібної торгівлі, відноситься до того, коли іпотечна компанія рекламує позику з умовами, які здаються занадто добрими, щоб бути істинними, і тоді, коли позичальник намагається отримати позику, виявляє, що її немає. Натомість позичальнику пропонується ще одна позика з нижчими умовами.
Під приманкою і пам’ятайте, ставиться до того, що позикодавець оманливо забуває плату за кредит або інші значні умови позики, поки позичальник не буде занадто далеко в процесі, щоб відмовитися, і не закінчиться дорогий або проблемний кредит. Ще одна тактика - обіцяти фіксовану ставку на заздалегідь визначений період, але пізніше не забезпечити її. Позичальники також повинні насторожено ставитися до позикодавців, які намагаються переконати позичальників у плаваючій ставці та ризику процентної ставки, поки позика знаходиться у виробництві.
Керівництво позикою стосується того, коли хижий кредитор або іпотечний брокер повідомляє кваліфікованого позичальника про те, що він не може претендувати на певний кредит через доходи, кредит чи низку інших причин (або що тим самим може порушити закони про справедливе кредитування) та в цей час спрямовуйте позичальника на інші позики, які є більш вигідними для кредитора.
ARM, позики, призначені лише для відсотків та позики з негативною амортизацією
Іпотека з регульованою ставкою аж ніяк не є незаконними позиками. Однак, продаючи ARM, кредитори повинні інформувати позичальників про те, наскільки потенційна ставка позики може коригуватися в майбутньому. Позичальники повинні знати про те, від чого вони потенційно можуть відмовитись у майбутньому, щоб отримати те, що сьогодні можна вважати чудовою вступною ціною.
Це справедливо і для позик, що стосуються лише відсотків, які фактично є ARM, які не потребують жодної основної оплати протягом вступного періоду позики. Хоча позичальники заощаджують протягом початкового періоду, вони потенційно заборгували ту саму суму, що і коли вони взяли позику.
Позики з негативною амортизацією (іноді їх називають «1% іпотечними кредитами») є незаконними у більшості держав. Ці позики зазвичай рекламуються як такі, що дозволяють позичальникам позичати більше 100% вартості своїх будинків. Цей вид позики не слід плутати з кредитом на реабілітацію (той, у який виручка реінвестується у власність), в якій кредитори дозволяють позичати більше, ніж вартість майна, якщо додатковий капітал використовується для покращення майна та збільшення його вартості . У позиці з негативною амортизацією позичальник зобов'язаний сплачувати менше, ніж належить щомісяця; залишок дотримується основної суми, з часом стає належною як "плата за повітряну кулю". Хижацькі позикодавці все ще відходять від продажу цих позик неінформованим позичальникам з невеликим ризиком притягнення до відповідальності.
Рефінансування грошових коштів, позичання на важкі гроші та зачистка власного капіталу
Ці практики кредитування спрямовані на людей, які мають власний капітал у своїх будинках, які, як правило, знаходяться у фінансових проблемах. Хоча рефінансування грошових коштів може мати сенс у найжахливіших обставинах, у більшості випадків воно рекламується людям, які перебільшували короткострокову заборгованість. Продаж варіантів рефінансування або ліній власного капіталу, які дозволяють власникам отримати доступ до частини власного капіталу в своїх будинках, торгуючи довгостроковою заборгованістю для покриття короткострокового кредиту. Позичальників можна легко обдурити взяти ці позики, оскільки нові щомісячні витрати набагато менші, ніж щомісячні витрати на всі їхні кредитні картки, автокредити, роздрібний кредит та іншу короткострокову заборгованість Багато позичальників не усвідомлюють, незважаючи на витрати та гонорари за позику, що за рахунок продовження платежів (до 30 років) фактична вартість фінансування значно перевищує їх первісну заборгованість.
ДИВІТЬСЯ: Коли (а коли ні) рефінансувати іпотеку
Кредитори жорстких грошей надають позики до граничного відсотка вартості (коефіцієнт позики до вартості до 50%), оскільки їхній намір полягає у викупі майна. Вони знаходять будь-яку причину і швидко стягуються, витягуючи власний капітал позичальника як прибуток. Кожен, хто перебуває у фінансових труднощах або прагне фінансувати невелику частину вартості будинку, щоб отримати доступ до власного капіталу, повинен бути дуже вибірковим у виборі кредитора.
Зачистка власного капіталу або фантомна допомога виникає, коли позичальнику, який має фінансові труднощі, пропонується непрошена допомога, що призводить до значних витрат і жодної допомоги за послуги, які позичальник не міг би виконати без сторонньої допомоги. Ось як це працює в найгірших випадках: хтось завойовує впевненість позичальника і має позичальник тимчасово передати право власності під виглядом допомоги позичальнику отримати право на позику або продати будинок дешево, а потім здати його в оренду за можливістю викупу. Проблема полягає в передачі повернення первісному власнику - якщо цього не відбудеться, власник втрачає право власності на будинок. У випадках, коли відповідальність за іпотеку повністю переноситься, первісний власник може втратити житло і все ще продовжувати заборгованість за первинною іпотекою.
Афери, зосереджені на власниках та продавцях
Кілька шахрайств, орієнтованих на власників будинків, варіюються від того, щоб переконати їх у проведенні непотрібного чи несправного ремонту у своїх будинках до вчинення шахрайства.
Домашні афери
У цих аферах, що нічого не підозрює, людина потребує певного масштабного ремонту будинку або хоче зробити великий проект реабілітації. "Підрядник" вимагає і переконує власника будинку дозволити підряднику виконати роботу та забезпечити фінансування. Фінансування, як правило, здійснюється на невигідних умовах, але на суму, рівну або більше, ніж вимагає проект, завершується і продається хижому кредитору. Часто тугі і дорогі роботи завершуються перед стандартним триденним періодом зменшення строку, перш ніж позику можна буде повернути позикодавцю. Позичальник не усвідомлює неповноцінну роботу, поки вона не буде оплачена, і поки не пізно робити щось щодо неповноцінної позики.
Звалище на мільйон доларів
У цій афері підробник, використовуючи помилкову ідентифікацію, погоджується придбати житло у охочого продавця за згодою невеликої прихильності. Покупець виявляє, що йому або вона потрібна більша іпотека, ніж він / вона може бути кваліфікований за існуючою ринковою ціною. Отже, вважаючи, що покупець планує модернізувати майно, власник погоджується переписати житло на деяку кратню первісної вартості, щоб покупець міг отримати більшу іпотеку. Угода робиться, продавець сплачує за первісною ціною, а шахрай кидає решту. Будинок зазвичай перебуває у викупі, а первинний власник ризикує бути засудженим за шахрайство - а продавець не отримує нічого іншого, ніж якби продав житло законним покупцям.
Список цих афери продовжується і продовжується. У всіх них невідомому знаку дається обіцянка певного надзвичайного виграшу в частині надходжень або в деяких випадках просто в умовах позики. Як і в більшості цих випадків, якщо це здається занадто добрим, щоб бути правдою, це, мабуть, так і є.
Ізолюйте себе від іпотечних афери
Найкращий спосіб пом'якшити ризик виникнення будь-якої афери - це обізнаність з обманними практиками та проведення досліджень на тих, кого ви плануєте робити. Що стосується фінансування афери, то загальні правила, яких слід дотримуватися:
- Ніколи не підписуйте будь-який договірний документ без юридичної перевірки
- Ніколи не здійснюйте жодної передачі права власності, не звільняючись також від будь-якої застави чи фінансової відповідальності.
Підвищена ретельність є виправданою у фінансових труднощах або під час загрози звернення стягнення. Хижацькі кредитори та шахраї мають можливість точно визначити тих, хто легко маніпулює чи вразливий через жахливу ситуацію. Крім того, щоб підозріло ставитись до будь-яких обіцянок чи пропозицій, які здаються занадто добрими, ви також повинні насторожено ставитися до тих, хто надмірно або надмірно прогресивно пропонує запропонувати рішення щодо проблем із кредитом чи заставою. Непотрібні пропозиції або телефонні дзвінки слід спочатку ставитись з обережністю, і той, хто не приймає первинну відповідь на їх пропозицію, повинен бути відхилений.
Якщо вам потрібно врятувати, почніть розмови з нинішніми кредиторами або кредиторами, перш ніж розглянути будь-який сценарій порятунку. Ніколи не вступайте в когось із тим, хто навіть натякає на вчинення незаконного чи неналежного діяння, навіть якщо є запропонована вигода. Ця вигода, навіть якщо вона реалізується, безперечно спричинить наслідки та безмежні ризики.
ДИВІТЬСЯ: Уникнення афери з викупу