Як працюють процентні ставки за іпотекою

Купівля будинку з іпотекою - це, мабуть, найбільша фінансова операція, яку ви укладете. Як правило, банк або іпотечний кредитор профінансують 80% ціни на житло, і ви погоджуєтесь повернути його з відсотками протягом певного періоду. Порівнюючи кредитори, іпотечні ставки та опціони, корисно зрозуміти, як відсотки нараховуються щомісяця та сплачуються.

Ключові вивезення

• Іпотека - це найпоширеніший вид особистого кредиту, який тримають домогосподарства.
• Ці позики мають або фіксовану, або змінну / регульовану процентну ставку.
• Більшість іпотечних кредитів є повністю амортизованими, тобто кожен щомісячний платіж буде однаковим, а співвідношення відсотків до основного капіталу з часом змінюватиметься.

Розрахунок іпотечного платежу

Простіше кажучи, щомісяця ви повертаєте частину основної суми (сума, яку ви позичили) плюс відсотки, нараховані за місяць. Ваш кредитор використовуватиме формулу амортизації для створення графіку платежів, який розбиває кожен платіж на виплату основної суми та відсотків. Тривалість або термін дії вашої позики також визначає, скільки ви будете платити кожен місяць. Повністю амортизуючий платіж стосується періодичної виплати за кредитом, коли позичальник здійснює платежі згідно з амортизаційним графіком позики, позика повністю погашається до кінця встановленого строку. Якщо позика - це позика з фіксованою ставкою, кожен повністю амортизуючий платіж є рівною сумою в доларі. Якщо позика є позикою з регульованою ставкою, повністю амортизуючий платіж змінюється у міру зміни процентної ставки за кредитом.

Розтягування платежів протягом більше років (до 30), як правило, призводить до менших щомісячних платежів. Чим довше вам потрібно буде погасити іпотеку, тим вище буде загальна вартість покупки вашого будинку, оскільки ви будете сплачувати відсотки протягом більш тривалого періоду.

Фіксований показник проти регульованої ставки

Банки та кредитори в першу чергу пропонують два види позик:

• Фіксована ставка: Процентна ставка не змінюється.
• Регульована ставка: Процентна ставка змінюватиметься за визначених умов (їх також називають позикою зі змінною ставкою або гібридною позикою).

Ось як це працює в домашній іпотеці.

Іпотека з фіксованою ставкою

Щомісячний платіж залишається незмінним протягом життя цієї позики. Процентна ставка заблокована і не змінюється. Термін погашення кредитів - 30 років; також часто доступні короткі довжини 10, 15 або 20 років. Більш короткі позики матимуть більші щомісячні платежі, які компенсуються нижчими процентними ставками та нижчими загальними витратами.

Приклад - іпотека з фіксованою ставкою в розмірі 200 000 доларів на 30 років (360 щомісячних платежів) при річній процентній ставці 4, 5% буде мати щомісячний платіж приблизно в розмірі 1013 доларів. (Податки, страхування та депозит є додатковими і не включаються до цієї цифри.) Річна процентна ставка розбивається на місячну ставку наступним чином: Річна ставка, скажімо, 4, 5%, поділена на 12, дорівнює процентній ставці щомісяця 0, 375% . Щомісяця ви сплачуєте 0, 375% відсотків від суми, яку ви фактично заборгували за будинок.

Перший платіж у розмірі 1013 доларів (1 з 360) застосовує 750 доларів США до відсотків та 263 доларів за основну суму. Другий щомісячний платіж, оскільки основна сума трохи менша, буде нараховувати трохи менші відсотки, і трохи більше основної суми виплачуватиметься. До сплати 359 більшість щомісячних платежів буде застосовано до основної суми.

Іпотека з регульованою ставкою (ARM)

Оскільки відсоткова ставка не заблокована, щомісячний платіж за цей вид позики зміниться протягом терміну дії кредиту. Більшість ARM мають ліміт або обмеження на те, наскільки процентна ставка може коливатися, а також як часто вона може змінюватися. Коли ставка зростає чи знижується, кредитор перераховує щомісячний платіж, щоб ви здійснили рівні платежі до наступного коригування ставки.

З підвищенням процентних ставок зростає і ваш щомісячний платіж, при цьому кожен платіж застосовується до відсотків та основного капіталу так само, як іпотека з фіксованою ставкою протягом встановленої кількості років. Кредитори часто пропонують нижчі відсоткові ставки протягом перших кількох років ARM, але потім ставки часто змінюються після цього - так само часто, як раз на рік. Початкова процентна ставка за ARM значно нижча, ніж іпотека з фіксованою ставкою.

• Озброєння може бути привабливим, якщо ви плануєте залишатися у своєму будинку лише кілька років.
• Поміркуйте, як часто коригуватиметься процентна ставка. Наприклад, АРМ на п’ять-один рік має фіксовану ставку протягом п’яти років, то щороку процентна ставка буде коригуватися на решту періоду позики.
• АРМ визначає, як визначаються процентні ставки - вони можуть бути прив'язані до різних фінансових індексів, таких як річні казначейські векселі США. Попросіть свого фінансового планувальника поради щодо вибору ARM з найбільш стабільною процентною ставкою.

Приклад - 200 000 доларів на п'ять до одного року іпотека з регульованою ставкою протягом 30 років (360 щомісячних платежів) починається з річної процентної ставки 4% протягом п'яти років, після чого ставка може змінюватися на .25% щороку. Цей ARM має максимальний відсоток у розмірі 12%. Сума платежу за один до 60 місяців становить 955 доларів кожен. Оплата від 61 до 72 становить 980 доларів. Оплата від 73 до 84 становить 1 005 доларів. (Податки, страхування та депозит є додатковими і не включаються до цих показників.) Ви можете розрахувати свої витрати в Інтернеті за ОРМ.

Кредити, призначені лише для відсотків

Третій варіант - як правило, зарезервований для заможних покупців будинків або тих, хто має нерегулярні доходи - є іпотекою, що стосується лише відсотків. Як випливає з назви, цей вид позики дає вам можливість виплачувати лише відсотки протягом перших кількох років, і це привабливо для власників будинків, які вперше з’являються, через низькі виплати протягом нижчого заробітку. Це також може бути правильним вибором, якщо ви розраховуєте володіти будинком протягом відносно короткого часу та маєте намір продатись до того, як розпочнуться більші щомісячні платежі.

Заставна іпотека, як правило, становить суми, що перевищують відповідний ліміт позики, наразі 453 100 доларів США для всіх штатів, окрім Гаваїв та Аляски, де вона вища. Крім того, на певних федеральних ринках житла з високою ціною, таких як Нью-Йорк, Лос-Анджелес та весь район Сан-Хосе-Сан-Франциско-Окленд, відповідний ліміт позики становить 679 650 доларів.

Також доступні лише позичкові кредити, хоча зазвичай для дуже заможних. Вони структуровані аналогічно ARM, і лише відсотковий період триває до 10 років. Після цього ставка щорічно коригується, і платежі йдуть на виплату основної суми. Виплати можуть значно зрости в цей момент.

Депонування та інші збори

Вам потрібно буде скласти бюджет на інші предмети, які суттєво збільшать суму щомісячної іпотечної виплати, наприклад, податки, страхування та депозитні витрати. Ці витрати не є фіксованими і можуть коливатися. Ваш кредитор перерахує додаткові витрати як частину вашої іпотечної угоди.

Доплата за кожен місяць

Теоретично платити трохи додатково щомісяця на зменшення основної вартості - один із способів швидше володіти своїм будинком. Фінансові фахівці рекомендують спочатку погашати непогашену заборгованість, наприклад, з кредитних карток чи студентських позик, а ощадні рахунки повинні бути добре профінансовані, перш ніж платити кожен місяць.

Відсотки як податкове утримання

Якщо ви розраховуєте відрахування у своїй щорічній податковій декларації, служба внутрішніх доходів дозволяє відрахувати домашні іпотечні відсотки. Однак для повернення стану відрахування змінюється. Зверніться до спеціаліста з податкової служби щодо конкретних порад щодо кваліфікаційних правил, особливо після Закону про податкові пільги та робочі місця 2017 року. Цей закон удвічі збільшив стандартну відрахування та зменшив суму вирахуваних відсотків за іпотекою (за новими іпотечними кредитами).

Суть

Національна політика надає перевагу покупцям будинків через податковий кодекс (хоча менше, ніж раніше). Для багатьох сімей правильна покупка будинку є найкращим способом побудови активу для виходу на пенсію гніздового яйця. Крім того, якщо ви зможете утриматися від рефінансування безготівкових коштів, будинок, який ви купуєте у віці 30 років, з 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою, буде повністю погашений до моменту досягнення нормального пенсійного віку, що дає вам недороге місце для проживання коли ваш прибуток скорочується.

Після фінансового краху 2008 року та подальшого краху житлової бульбашки багато (але не всі) ринки нерухомості врешті відновилися. Увійшовши в розсудливий спосіб, право власності на житло залишається чимось, що слід враховувати у довгостроковому фінансовому плануванні. Розуміння того, як працюють іпотечні кредити та їх процентні ставки - це найкращий спосіб забезпечити, що ви будуєте цей актив найбільш фінансово вигідним чином.