Як інвестувати в землю

Колись Роджерс рекомендував людям купувати землю через її дефіцит. Зважаючи на це, інвестори повинні розуміти практичність володіння землею та управління наземним бізнесом. Вони також повинні знати про конкретні типи земельних варіантів інвестицій, доступних через інвестиційні продукти, такі як фондові торги (ETF) та біржові банкноти (ETN).

Види земельних інвестицій

Незалежно заможні люди можуть придбати землю для особистого користування, відпочинку - і так, для інвестицій. На жаль, більшість людей не потрапляють до цієї категорії. Це ставить питання: чи здатні можливості власності на землю та підприємницькі підприємства генерувати прийнятну прибутковість для малих інвесторів, при цьому все ж надаючи їм радості та ознаки, пов'язані з власністю на землю? Щоб відповісти на це запитання, ви повинні мати можливість оцінити 10 загальних категорій потенційних інвестицій у землю:

• Земельна ділянка під забудову
• Земля комерційної забудови
• Ряд обрізати землі
• Землеробські землі
• Тімберленд
• Земля для видобутку корисних копалин
• Овочеві присадибні ділянки
• Виноградники
• Сади
• Рекреаційна земля

Житлові та комерційні інвестиції в землю

Житлове та комерційне освоєння земель пропонує можливий вихід на інвестиції, оскільки практично необмежена кількість можливостей розвитку земельних ділянок може бути структурована таким чином, щоб відповідати капіталу та тимчасовим обмеженням інвестора. Для більшості невеликих інвесторів ETF-інвестиції в нерухомість (REIT) - ідеальний вибір, оскільки вони не потребують прямого управління, вони широко диверсифіковані за типом власності, географічно диверсифіковані, їх можна придбати чи продати в режимі реального часу., і вони дуже недорогі. Деякі спеціалізуються на типі нерухомості, але інші, такі як Vanguard REIT ETF (VNQ), надають різноманітну експозицію до промислової, офісної, роздрібної торгівлі, охорони здоров’я, громадського зберігання та забудови житлової нерухомості.

На жаль, ці види інвестицій заперечують можливість власника землі користуватися землею. Тому забудова житлових та комерційних земель не є можливим варіантом для людей, які хочуть по-справжньому відчути почуття власності на землю.

Ряд і посівні землі для проведення тваринництва

Земля, придбана для ведення сільськогосподарських культур або ведення тваринництва, дає можливість користуватися землею в домашньому сенсі, а також з точки зору отримання доходу. Однак існує невелика кількість проблем для невеликих інвесторів, які купують землю для управління цими видами підприємств. По-перше, масштаб, необхідний для проведення операцій з врожаю сільськогосподарських культур або тваринництва, повинен бути дуже великим, щоб бути фінансово життєздатним. Це, у свою чергу, вимагає значних видатків капіталу, що випереджає, набагато вищий за те, що може дозволити більшість людей. Більше того, постійні постійні витрати, пов'язані з веденням цих видів сільськогосподарських операцій, надзвичайно високі.

Це, в свою чергу, означає, що фінансові важелі та бізнес-ризик для таких операцій також дуже високі. Як результат, на власників землі помітний стрес, щоб зробити ці види підприємницьких підприємств фінансово успішними. У багатьох випадках рівень стресу набагато перевищує вигоди, за якими люди прагнуть, як власники землі. Зважаючи на це, справедливою оцінкою є те, що більшість малих інвесторів повинні уникати таких видів масштабних сільськогосподарських операцій, оскільки ризики та негаразди такої діяльності, ймовірно, перевищують будь-які вигоди.

Хоча володіння традиційними операціями з вирощування сільськогосподарських культур або тваринництва, мабуть, не представляється можливим для більшості дрібних інвесторів, багато варіантів інвестицій в сільськогосподарський сектор забезпечують прийнятну інвестиційну експозицію для традиційних сільськогосподарських підприємств. Наприклад, Фонд індексу сільського господарства США (USAG) - фондовий фондовий фонд, який забезпечує вплив сої, кукурудзи, пшениці, бавовни, цукру, кави, соєвої олії, живої худоби, корму худоби, какао, пісних свиней, Канзас-Сіті пшениця, ріпакова олія та соєвий шрот. Таким чином, інвестуючи в цей продукт, малі інвестори матимуть широку інвестиційну експозицію до традиційних сільськогосподарських операцій. Це, в свою чергу, може бути використане інвестором для того, щоб бути в курсі традиційних методів ведення сільського господарства, а також для отримання привабливої ​​віддачі від інвестицій у часі.

Невеликі інвестори також можуть використовувати різноманітні біржові ноти (ETN) для інвестування в конкретні типи традиційних сільськогосподарських операцій. Наприклад, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) забезпечує інвестиційну експозицію м'яких товарів, таких як кукурудза, пшениця, соя, цукор, бавовна та кава, а Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) забезпечує інвестиційну експозицію худоби та качани.

З точки зору використання ETF та ETN в якості інвестиційних варіантів, пов'язаних із землею та сільським господарством, інвесторам необхідно розуміти, що багато з цих видів продукції використовують похідні інструменти, такі як ф'ючерсні контракти, щоб генерувати ринкову експозицію. Як результат, інвесторам необхідно провести ретельну ретельну перевірку цих видів інвестицій, щоб повністю зрозуміти їхні потенційні ризики та вигоди. Тим не менш, використання ETF та ETN, ймовірно, представляє найкращу можливість для залучення до традиційних масштабних сільськогосподарських операцій.

Невеликі інвестиційні можливості для фермерських господарств

Для маленьких інвесторів по-справжньому насолоджуватися традиційним відчуттям власності на землю, можливо, найкращими варіантами є лісозаготівельні господарства, землі, що займаються розробкою мінеральних речовин, овочеві сади, сади, виноградники та рекреаційні землі. Ці види сільськогосподарських зусиль набагато привабливіші для маленьких інвесторів: масштаб придбання землі може бути налаштований на відповідність обмеженням капіталу інвестора; операції можуть створювати постійний потік доходу, і інвестори можуть насолоджуватися перебуванням на землі під час його використання.

З огляду на це, безліч ETF та ETN також безпосередньо пов'язані з цими видами фермерських починань. Тому малі інвестори можуть захотіти розглянути можливість інвестування в них, якщо вони вирішать, що проведення дрібної сільськогосподарської операції вимагає занадто багато часу та ресурсів.

MSCI Global Timber ETF (CUT) призначений для відстеження результативності лісозаготівельних компаній по всьому світу та включає власність у фірм, які володіють або здають в оренду лісові землі та збирають деревину для комерційного використання та продажу деревинної продукції. Крім того, фонд ETF для розвідки та видобутку нафти та газу SPDR S&P (XOP) є одним із багатьох варіантів інвестицій, що забезпечує вплив розвитку мінеральних земель.

Питання для розгляду

Після того, як було прийнято рішення придбати сировину як інвестицію або для розвитку, інвесторам необхідно зрозуміти багато питань щодо правомірностей, пов’язаних із використанням конкретних земельних ділянок. Наприклад, обмеження у користуванні землею можуть скоротити спосіб користування землею власником, сервісні сервітути можуть надати доступ до частини власності незалежній стороні, а передача прав на корисні копалини може надати непов'язаній стороні дозвіл на видобуток та продаж корисних копалин для фінансової вигоди.

Крім того, прибережні та прибережні права можуть обумовлювати доступ власника земельних ділянок до сусідніх водних шляхів, а земля може наказувати, якщо вона лежить у заплаві, що значно вплине на спосіб використання земель. На щастя, потенційні покупці землі можуть отримати відповіді на ці запитання, переглянувши юридичну специфікацію земельної ділянки, яка міститься в документі, відомому як земельний акт. Цей тип документів, як правило, доступний громадськості через Інтернет, або його можна отримати старомодно, відвідавши відділ діловодства та справ відповідної повітової канцелярії.

Окрім правових питань, малі інвестори повинні враховувати доступ землі до основних комунальних послуг, таких як електроенергія чи телекомунікації. Інвестори також повинні переглянути щорічне зобов’язання з податку на майно на землю, оцінити потенціал для усунення порушень та проаналізувати віддаленість землі від власника землі, а також від найближчої громади. Усі ці питання є важливими, оскільки відсутність комунальних послуг може сильно перешкоджати можливості користування землею, віддаленість земельної ділянки може вплинути на можливості власника землі користуватися майном, а податки на нерухомість можуть вплинути на фінанси власника землі. З огляду на ці проблеми, майбутні власники земельних ділянок повинні пройти комплексну оцінку належної ретельності, перш ніж приймати рішення про придбання землі.

Загальний огляд оцінки земель

Інвестори, які розглядають закупівлю сировини, повинні усвідомити, що вони беруть участь у суто спекулятивних інвестиціях. Це тому, що незабудована земля не приносить ніякого доходу, а тому будь-яка рентабельність інвестицій повинна виходити з потенційного приросту капіталу, який може бути отриманий після продажу землі. Зважаючи на це, вартість боргу за кредитом на нерухомість на фермі може бути використана для проведення попереднього аналізу інвестицій.

Станом на лютий 2018 року річна процентна ставка за 30-річним повністю амортизованим кредитом на нерухомість на фермі становила 6%. Виходячи з цієї ставки, земля, придбана за допомогою земельної позики, повинна збільшуватись на 6% щороку, щоб інвестиції в землю збилися. У більшості районів США це, мабуть, не відбудеться, особливо протягом тривалого періоду часу. Отже, з суто інвестиційної точки зору, сировина має дуже непривабливу віддачу від інвестицій, особливо якщо враховувати тривалість часу, який інвестори зазвичай повинні володіти землею для отримання прибутку від інвестицій. Плюс, процентні ставки за кредитами на землю під землю, ймовірно, в майбутньому будуть збільшуватися, а це означає, що рівень беззбитковості при майбутніх закупівлях землі також зросте.

Якщо заборгованість за кредитом на нерухомість на фермі не відвертає малих інвесторів від бажань придбати землю як спекулятивну інвестицію, і вони справді вірять, що вони можуть встановити невелику фермерську операцію, яка буде відповідати їхнім вимогам до капіталу, вимогам доходу та часовим обмеженням, багато звітів про оцінку легко доступні. Ці звіти можна отримати у сільськогосподарських кафедрах державних державних університетів, щоб допомогти оцінити доцільність створення малого підприємництва. Тому малі інвестори, які хочуть створити лісозаготівельну ферму, овочеву ферму, виноградник чи садок, повинні мати можливість знайти комплексний та своєчасний аналіз, який пояснює, як встановити ці види операцій, обсяг робіт, які вони, ймовірно, затягнуть, капітальні витрати Необхідно, тривалість часу, необхідного для отримання рентабельності інвестицій, та ймовірна рентабельність інвестицій, яку буде досягнуто з часом у малих господарствах.

Нарешті, і, мабуть, найважливіше, інвестори повинні зрозуміти, що вкладення коштів у землю для ведення малого господарського підприємства, ймовірно, буде найскладнішим і ризикованим видом підприємницької діяльності, яку можна здійснити. Це відбувається тому, що, крім ризику, виявленого у всіх починаннях бізнесу, сільськогосподарські операції несуть і безліч ризиків, з якими несільськогосподарський бізнес не повинен мати справу. Прикладами є загроза різних захворювань сільськогосподарських культур, потенціал зараження шкідниками, постійно мінливі погодні умови та нестабільні ринкові ціни. З цих причин у поєднанні з тим, що для ведення малого фермерського бізнесу потрібна значна кількість фізичної сили, витривалості та дуже сильної трудової етики, переважна більшість інвесторів, ймовірно, не зможе впоратися з усіма потребами фермерства стійкої основи.

Підсумок інвестицій у землю

Купівля сировини - це дуже ризикована інвестиція, оскільки вона не принесе ніякого доходу і не може принести прибуток від капіталу при продажу майна. Більше того, використання кредиту на нерухомість для придбання землі є дуже ризикованим. Зважаючи на ці моменти, рекомендується, що більшість малих інвесторів, які прагнуть володіти землею або керувати малим фермерським бізнесом, повинні використовувати широкий спектр ETF та ETN, які тепер надають малим інвесторам можливості, які колись були доступні лише для хеджування кошти. Використовуючи ці види інвестиційних продуктів, інвестори повинні мати можливість здійснити своє бажання рекреаційних заходів, пов'язаних із землею, одночасно створюючи розумну віддачу від інвестицій.