Як інвестувати нерухомість у приватний капітал

Фонди нерухомості приватного капіталу дозволяють особам та установам високої вартості, таких як фонди та пенсійні фонди, інвестувати в акціонерні та боргові запаси в майнові активи. Використовуючи стратегію активного управління, нерухомість приватного капіталу використовує диверсифікований підхід до права власності. Генеральні партнери інвестують у різні типи нерухомості в різних місцях. Стратегії власності можуть варіюватися від нової забудови та володіння сировинними землями до повного перепланування існуючих об'єктів нерухомості або введення грошових потоків у труднощі. ( Докладніше читайте: Що таке приватний капітал? )

Ось перегляньте, як інвестори можуть брати участь у приватній власності, а також огляд можливостей, ризиків та обмежень галузі.

Пошук ідеального фонду нерухомості приватного капіталу

По-перше, середньостатистична людина нездатна брати участь в інвестиціях у нерухомість приватного капіталу. Традиційний фонд приватного капіталу вимагає від інвесторів вкласти мінімум 250 000 доларів у фонд, хоча більшість менеджерів шукають осіб або установ, які готові надати від 20 до 25 мільйонів доларів в довгострокову колективну інвестиційну схему з іншими інвесторами.

Оскільки регулювання фондів нерухомості приватного капіталу мало, можливості традиційно обмежуються "акредитованими інвесторами". Це означає, що інвестор повинен мати особисті або спільні активи не менше ніж 1 мільйон доларів (не враховуючи вартості їх первинних резидентів) або Щорічний дохід фізичної особи повинен становити не менше 200 000 доларів. Пари, які сукупно отримали дохід щонайменше 300 000 доларів США за попередні два роки - і мають "розумне сподівання", що рівень їх доходу залишиться на цьому рівні в поточному році - також можуть бути прийнятими.

Особи чи пари, які прагнуть інвестувати нерухомість у приватний капітал, повинні знайти фірму, яка спеціалізується на цій дисципліні. Вивчаючи варіанти фондів приватного капіталу, вони повинні зрозуміти природу структури кожного фонду приватного капіталу, яка, як правило, є товариством з обмеженою відповідальністю.

При вступі до фонду зовнішні інвестори стають обмеженими партнерами, тобто вони беруть на себе відповідальність за гроші, які інвестують у фонд, і не мають вето контролю над майном, обраним генеральними партнерами (GP). Гроші з обмеженим партнером будуть об'єднані з іншими інвесторами-учасниками, а менеджери фондів будуватимуть портфель об'єктів нерухомості, спрямованих на максимальну прибутковість та мінімізацію фінансового ризику.

Розуміння витрат та структури інвестицій Фонду

Фонди нерухомості приватного капіталу мають ряд комісій за управління та ефективність, які повинні сплачувати інвестори. Загальноприйнято, що фонди приватного капіталу потребують щорічної плати в розмірі 2% від вкладеного капіталу для оплати фірмових зарплат, надання послуг та надання юридичних послуг, витрат на дані та дослідження, маркетингу та додаткових постійних та змінних витрат. Однак для цих інвесторів немає обмежень.

Особи повинні добре зрозуміти ці витрати перед тим, як інвестувати, оскільки це обмежить загальну віддачу від інвестицій. Наприклад, якщо фонд з нерухомості приватного капіталу зібрав 500 мільйонів доларів, він збирає 10 мільйонів доларів щороку для оплати пов'язаних з цим витрат. За час свого 10-річного циклу фонд збирав би збори в розмірі 100 мільйонів доларів, тобто лише 400 мільйонів доларів було б інвестовано протягом цього десятиліття.

Менеджери приватного капіталу також отримують "перенос" - це плата за ефективність, яка традиційно становить 20% надлишку валового прибутку фонду. Інвестори традиційно готові платити ці збори завдяки здатності фонду допомагати пом'якшувати проблеми корпоративного управління та управління. що може негативно вплинути на публічну компанію.

Більшість фондів нерухомості приватного капіталу вважаються інвестиціями, що базуються на потребах, тобто партнери призначають капітал загальним партнерам в розстрочку за необхідності. Оскільки лікарі загальної практики знаходять потенційну інвестиційну власність, фонд надішле офіційний запит на капітал, який обмежені партнери поклали до фонду нерухомості на початку циклу. Відомий як "капітальний виклик", це юридичне зобов'язання, яке повинні виконувати обмежені партнери. (Докладніше читайте: Дізнайтеся про лінгво інвестування приватного капіталу.)

Якщо обмежений партнер не виконає вимогу щодо капіталу, фонд може примусити цю особу чи установу до дефолту та втратити всю свою частку власності. Інші партнери з обмеженою відповідальністю зазвичай отримують можливість придбати будь-які вилучені акції у разі такого дефолту.

Види стратегій нерухомості приватного капіталу

Інвестуючи в нерухомість приватного капіталу, традиційно існують чотири типи інвестиційних стратегій:

• Основна стратегія - це найбільш консервативна стратегія, яка може включати лише властивості, що пропонують менший ризик та менший потенційний прибуток, оскільки вони існують у добре населених місцях чи місцях, які добре подорожують. Ця стратегія також може сильно зосередитись на інвестиціях у якісні, високоцінні властивості, які потребують дуже малої реконструкції чи обслуговування. Ці властивості пропонують передбачувані грошові потоки і зазвичай складаються з повністю орендованих, багатоорендарних структур.
• Core-plus вимагає трохи більше ризику, але може забезпечити більш високу віддачу, ніж основна стратегія. Ці властивості вимагають скромних рівнів активності з доданою вартістю або розширення розташування.
• Додана вартість - це стратегія середнього та високого рівня прибутку з помірним ризиком, яка більше орієнтується на розвиток власності та терміни ринку. У цій стратегії менеджери портфелів купують нерухомість, беруть участь у певному рівні перепланування та продають, коли ринок працює. Властивості доданої вартості, як правило, потребують змін в управлінні, фізичному вдосконаленні або вирішенні обмежень щодо капіталу. Ці кроки включають реконструкцію будівництва та пошук шляхів підвищення ставок оренди для покращення ринків. Стратегії доданої вартості також включають поворот неспроможних діючих компаній або взяття на себе боргу за контроль за базовими властивостями.
• Opportunistic забезпечує найвищий рівень прибутку, але бере на себе найбільш ризик. За допомогою цієї стратегії менеджери купують нерухомість, яка включає нерозвинену землю або на ринках, які малоефективні чи не продаються мало.

Прийняття ризиків та довгострокових прогнозів

Інвестори нерухомості приватного капіталу повинні розуміти, що, вкладаючи кошти у фонд, вони повинні бути готові визнати, що їхній капітал може бути пов'язаний на визначений період, який може тривати багато років.

Крім того, на ринку нерухомості існує декілька ризиків, і великі обсяги інвестицій можуть вимагатись під час виклику капіталів у той час, коли у фізичної особи низький грошовий потік. Багато лікарів-практикуючих структурують свої кошти як десятирічні інвестиції або довше, і інвесторам вони надають мало або взагалі можливості вивести або викупити свої гроші. Неліквідний характер фондів приватного капіталу вимагає від інвесторів розуміння ризиків збереження своїх грошей на тривалий період.

Характер структур фонду приватного капіталу дуже ускладнює оцінку фінансових показників фонду або властивостей, які він має. Оскільки існує обмежене регулювання фондів нерухомості приватного капіталу, генеральні партнери не зобов'язані пропонувати інвесторам будь-які оновлення щодо потенційних інвестицій, оцінки портфеля чи будь-яку іншу додаткову інформацію, що стосується інвестицій. Інвестування в нерухомість приватного капіталу вимагає від обмежених партнерів взяти на себе значний капітал і повністю вірити, що менеджер фонду буде виконувати свої інвестиційні цілі, не вимагаючи необхідного рівня прозорості. Однак розпорядники фондів, як правило, надсилають оновлення своїм інвесторам і, можливо, вирішать бути чіткими щодо ефективності, щоб вселити довіру до будь-якого поточного чи майбутнього фонду.

Суть

Перш ніж інвестувати в нерухомість приватного капіталу, люди повинні визначити, чи є вони кваліфікованими для участі в процесі. Ті, хто має кваліфікацію, захочуть вивчити свої особисті інвестиційні цілі, вимоги ліквідності та толерантність до ризику на ринках нерухомості. Після розмови з фінансовим радником інвесторам слід вивчити різноманітні різні фонди, щоб краще зрозуміти стратегії управління загальними партнерами та минулі результати роботи інших фондів власності.