Як заробити гроші за допомогою варіантів нерухомості

Для багатьох американців нерухомість у вигляді сімейного будинку чи нерухомості в оренду - це їх найбільша інвестиція. Ці інвестори часто сприймають нерухомість як одну з найбезпечніших і надійно вигідних інвестицій протягом певного періоду часу. Однак інвестиції в нерухомість передбачають високу вартість входу (як правило, фінансується позикою з відсотками), тривалий інвестиційний період і велика невизначеність. Замість того, щоб купувати фактичну нерухомість, інвестори можуть купувати варіанти нерухомості для інвестицій у нерухомість за меншою вартістю та з меншими витратами.

Реальний погляд на підрахунок прибутку від нерухомості

Новачок-інвестор у нерухомість може подивитися на двокімнатну квартиру, побачити, що за п’ять років вона збільшилась у вартості з 100 000 до 300 000 доларів і зробить висновок про збільшення інвестиційної вартості. Однак у цьому простому аналізі пропускаються звичайні пов'язані з цим витрати, включаючи фінансові витрати за придбання майна, щомісячні виплати відсотків, податки на майно, комісії агентам під час купівлі-продажу, щомісячні збори за асоціацію, технічне обслуговування та ремонт, страхування та інші застосовні податки (наприклад, приріст капіталу податок з можливого продажу майна або оцінка вище певного рівня, що кваліфікує власника податку на багатство).

Враховуючи всі ці фактори, реальна оцінка прибутковості майна істотно знижується. Події протягом інвестиційного періоду також можуть спричинити труднощі з продажем майна пізніше. Наприклад, нове шумне шосе або сплеск злочину може знецінити майно. (Детальніше про те, як прочитати, див .: Найважливіші фактори інвестування в нерухомість. )

Більш доступний спосіб інвестувати в прибуток і отримувати прибуток від нерухомості - це через варіанти нерухомості.

Що таке варіант нерухомості?

Варіант нерухомості - це спеціально розроблений договір між покупцем і продавцем. Продавець пропонує покупцю можливість придбати нерухомість на визначений період часу за фіксованою ціною. Покупець купує можливість придбати нерухомість протягом цього часу чи не купувати її. За право цієї опції покупець сплачує продавцеві премію за опціоном. Якщо покупець вирішив придбати нерухомість (іншими словами, здійснити опцію нерухомості), продавець повинен продати майно покупцю відповідно до умов попереднього договору.

Можливо, ви стикалися з концепцією варіантів, купуючи акції. Варіанти забезпечують покупця багато варіантів. Вони можуть здійснюватися достроково, утримуватися до закінчення терміну дії опціону або продаватися другому покупцеві до закінчення терміну дії. Варіанти нерухомості зазвичай використовуються забудовниками та інвесторами в комерційну або елітну житлову нерухомість. Варіанти нерухомості забезпечують більшу гнучкість та дешеву торгівлю та можливість інвестування покупців, з обмеженими перевагами для продавців. (Детальніше про те, як прочитати, див .: Як працюють параметри нерухомості.)

Приклад торгівлі опціями з нерухомістю

Ось комплексний аналіз ризику та винагороди сценарію варіантів нерухомості. Припустимо, у будівельника є 500 000 доларів і хоче придбати землю, перераховану на 2 мільйони доларів. Забудовник не впевнений у кількох речах:

1. Чи може будівельник зібрати 1, 5 мільйона доларів за рахунок банківських позик чи інших джерел?
2. Чи може забудовник отримати необхідні дозволи на житлову або комерційну забудову чи подальший підрозділ майна?
3. Чи може будівельник збирати гроші та отримувати дозволи до того, як інший забудовник купить землю?

У цій ситуації підходить варіант нерухомості. За визначену невідшкодовувану вартість (яка називається премією опціону нерухомості), наприклад, 25 000 доларів, будівельник може укласти договір з опціоном нерухомості з продавцем. Варіант нерухомості дозволяє забудовнику зафіксувати ціну продажу нерухомості у розмірі 2 мільйонів доларів протягом шести місяців.

Договір опціону нерухомості включатиме такі умови:

• Деталі власності (місцезнаходження, розмір та інші характеристики)
• Тривалість контракту (шість місяців від дати торгівлі)
• Опційна премія або сума винагороди ($ 25 000, що не повертаються покупцем продавцю на дату торгівлі)
• Узгоджена ціна придбання, якщо опція виконується під час контракту (2 млн. Дол. США)

Протягом шестимісячного терміну дії контракту існують чотири можливі сценарії.

Сценарій 1: Забудовник схвалює банківський кредит у розмірі 1, 5 мільйона доларів. Він також підтверджує, що може отримати необхідні дозволи на розробку. Він реалізує свій варіант нерухомості придбати нерухомість за заздалегідь визначеною ціною в 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів плюс зберігає додаткову премію за опціоном у розмірі 25 000 доларів.

Сценарій 2: Через два місяці будівельник виявить, що не зможе отримати дозвіл на забудову. У наступні чотири місяці будівельнику вдається знайти іншу сторону, яка бажає придбати нерухомість за 2 мільйони доларів. Забудовник продає опцію нерухомості новій партії за новою ціною в 30 000 доларів. Нова сторона замінює будівельника в первісному контрактному опціоні. Нова партія реалізує цю опцію та купує майно за 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів від нової партії плюс утримує 25 000 доларів премії за опціони від забудовника. Забудовник продав опцію за $ 30 000, тож він заробляє 5000 доларів і не обтяжений майном, яким він не може користуватися.

Сценарій 3: Забудовник - це просто покупець, який бажає отримати вигоду від ціни на нерухомість. Якщо затребувана ціна у 2 мільйони доларів зросте до 2, 2 мільйона доларів за п'ять місяців, будівельник отримає користь, скориставшись можливістю придбати нерухомість і продати нерухомість з метою отримання прибутку. В кінці угоди власник нерухомості отримує 2 мільйони доларів плюс надбавка за опціоном у розмірі 25 000 доларів, будівельник отримує прибуток у розмірі 175 000 доларів, а новий покупець купує бажану нерухомість за поточними ринковими ставками.

Сценарій 4 : Забудовник не може забезпечити позику чи дозволи. Він також не може знайти нового покупця на свій вибір. Конструктор дозволяє закінчувати термін дії опції та втрачає опцію. Однак покупець зміг уникнути потенційно поганих інвестицій у розмірі 2 мільйонів доларів, сплативши премію в розмірі 25 000 доларів (1, 25% від фактичної вартості угоди). Продавець отримує вигоду на $ 25 000 і продовжує пошук покупця.

У всіх випадках, коли буде укладено договір опціону нерухомості, у продавця більше немає вибору, продавати майно чи за якою ціною. Продавець повинен почекати півроку на рішення покупця. Ось чому продавець отримує та зберігає премію за опціоном незалежно від того, що в остаточному підсумку вирішує покупець.

Суть

Варіанти нерухомості пропонують більш дешевий метод торгівлі, інвестування та отримання прибутку від інвестицій у нерухомість. Однак вони є фактично позабіржовими договорами між двома окремими сторонами, що не мають зовнішнього регуляторного нагляду. Зацікавлені сторони повинні забезпечити справедливий контракт на вибір. Невиконання продавцем опціону є однією з найважливіших проблем у угодах про варіанти нерухомості. У таких випадках єдиним зверненням покупця є позов. Відсутність загальнодоступної інформації та минулих записів щодо учасників опціону нерухомості - ще одна проблема. Інвесторам з опціону нерухомості також слід врахувати додаткові витрати, як плата за юридичні послуги, такі як складання та реєстрація договору.

(Для подальшого читання див. Статтю : Вкладайте кошти в нерухомість за 1000 доларів або менше .)