Скільки іпотеки ви можете дозволити?

У 2019 році потенційних покупців на дому можуть несподівано зростання процентних ставок та підвищення цін на будинки. За прогнозами Zillow для ринку житла. Якщо ви не можете дозволити собі безготівкову операцію, замість того, щоб запитувати: "Чи можу я дозволити собі цей будинок?" Покупці повинні запитати себе: "Чи можу я дозволити собі позичити гроші на цей будинок?"

2½ Валовий дохід

Взагалі кажучи, більшість потенційних власників будинків можуть дозволити собі фінансувати майно, яке коштує в два-два з половиною рази більше їх валового доходу. За цією формулою людина, що заробляє 100 000 доларів на рік, може дозволити собі іпотеку від 200 000 до 250 000 доларів. Але цей розрахунок є лише загальним орієнтиром. Ви можете використовувати іпотечний калькулятор Інвестопедії для кращої оцінки щомісячних іпотечних виплат.

Зрештою, приймаючи рішення про нерухомість, потрібно враховувати ще кілька факторів. По-перше, це гарна ідея мати розуміння того, що ваш кредитор думає, що ви можете собі дозволити (і як він дійшов до такої оцінки). По-друге, вам потрібно визначити деякі особисті критерії, оцінивши не тільки свої фінанси, але й свої вподобання та пріоритети.

Іпотечний кредит: скільки ви можете дозволити?

Критерії кредиторів

Хоча кожен іпотечний кредитор визначає власні критерії доступності, ваша здатність придбати житло - і розмір та умови кредиту, який ви користуєтесь - багато в чому залежить від наступних факторів:

Валовий дохід

Це рівень доходу, який потенційний домовласник отримує до сплати податку на прибуток. Зазвичай це вважається заробітною платою плюс будь-який бонусний дохід і може включати заробіток на неповний робочий день, заробіток від самостійної роботи, виплати соціального страхування, втрату працездатності, аліменти та аліменти. Валовий дохід відіграє ключову роль у визначенні коефіцієнта переходу.

Передні співвідношення

Це співвідношення - це відсоток щорічного валового доходу, який можна виділити на виплату іпотеки щомісяця. Іпотечний платіж складається з чотирьох компонентів (часто їх спільно називають ПДФО): основна сума, відсотки, податки та страхування, як майнове страхування, так і приватне іпотечне страхування.

Хорошим правилом є те, що ПДФО не повинен перевищувати 28% вашого валового доходу. Однак багато кредиторів дозволяють позичальникам перевищувати 30%, а деякі навіть дозволяють позичальникам перевищувати 40%.

Коефіцієнт зворотного зв'язку

Також відомий як коефіцієнт заборгованості до доходу (DTI), обчислює відсоток від валового доходу, необхідного для покриття ваших боргів. До боргів відносяться виплати за допомогою кредитної картки, аліменти на дитину та інші непогашені позики (авто, студент тощо). Іншими словами, якщо ви щомісяця сплачуєте 2000 доларів США, а кожен місяць ви робите 4000 доларів, ваше співвідношення становить 50% - половина щомісячного доходу використовується для сплати боргу.

Ось погані новини: Коефіцієнт 50-відсоткового боргу до доходу не поверне вас додому. Більшість кредиторів рекомендують, щоб ваш DTI не перевищував 36% валового доходу. Для обчислення максимального місячного боргу виходячи з цього коефіцієнта, помножте свій валовий дохід на 0, 36 і діліть на 12. Наприклад, якщо ви заробляєте 100 000 доларів на рік, ваші максимальні щомісячні боргові витрати не повинні перевищувати 3000 доларів. Чим нижче коефіцієнт DTI, тим краще.

Ваш кредитний бал

Якщо одна сторона доступної монети - це дохід, то друга сторона - це ризик. Іпотечні кредитори розробили формулу для визначення рівня ризику для потенційного покупця будинку. Формула змінюється, але, як правило, визначається з використанням кредитної оцінки заявника. Заявник з низькою кредитною оцінкою може розраховувати сплатити більш високу процентну ставку, яку також називають річною процентною ставкою (APR), за своїм кредитом.

Якщо ви знаєте, що в майбутньому ви будете шукати житло, працюйте над своїм кредитним рахунком зараз. І ви повинні пильно стежити за своїми звітами. Якщо є неточні записи, знадобиться час, щоб їх видалити, і ви не хочете пропускати цей будинок мрії через щось, що не з вашої вини.

Як розрахувати внесок

Авансовий внесок - це сума, яку покупець може дозволити платити за власні кошти за проживання, використовуючи готівку або ліквідні активи. Початковий внесок у розмірі щонайменше 20% від вартості покупки будинку зазвичай вимагають кредитори (і мінімальний розмір, необхідний для уникнення необхідності приватного іпотечного страхування), але багато хто дозволяє покупцям придбати житло зі значно меншими відсотками. Очевидно, однак, чим більше ви можете відкласти, тим менше фінансування вам знадобиться, і тим краще ви звернетесь до банку.

Наприклад, якщо потенційний покупець може дозволити платити 10% за будинок на 100 000 доларів, авансовий внесок становить 10 000 доларів, а це означає, що власник дому повинен фінансувати 90 000 доларів.

Окрім суми фінансування, кредитори також хочуть знати кількість років, на які потрібен іпотечний кредит. Короткострокова іпотека має більш високі щомісячні платежі, але, ймовірно, дешевша протягом тривалості позики.

Як приймають рішення кредитори

Різноманітні фактори впливають на рішення іпотечного кредитора про доступність покупця дому, але вони в основному зводяться до доходів і боргу, активів та зобов'язань. Іноді ми думаємо, що наші заявки на іпотеку оцінюються людиною, яка використовує почуття кишки, а не об'єктивні критерії, але насправді, навіть якщо у вашого іпотечного кредитора був поганий день, ви можете бути впевнені, що значна частина процесу є формульною.

Кредитор хоче знати, який дохід приносить заявник, скільки вимог вимагає цей дохід і потенціал для обох у майбутньому - коротше кажучи, все, що може поставити під загрозу його можливість повернути гроші. Доходи, авансові внески та щомісячні витрати, як правило, є базовими умовами фінансування, тоді як кредитна історія та оцінка визначають ставку відсотка за саме фінансування.

Особисті критерії для покупців дому

Кредитор може сказати вам, що ви можете дозволити собі величезне майно, але чи можете ви насправді? Пам'ятайте, критерії позикодавця значною мірою відповідають вашій валовій оплаті. Проблема з використанням валової зарплати проста: Ви нараховуєте до 30% своєї зарплати, а як щодо податків, відрахувань FICA та премій за медичне страхування? Навіть якщо ви отримаєте повернення податкової декларації, це вам зараз не допоможе - і скільки ви дійсно отримаєте назад?

Ось чому деякі фінансові експерти вважають, що реалістичніше думати з точки зору вашого чистого доходу (так само виплати додому), і що ви не повинні використовувати більше 25% чистого доходу на свій іпотечний платіж. В іншому випадку, хоча ви можете буквально щомісяця сплачувати іпотеку, ви можете бути "бідними вдома".

Витрати на оплату та утримання Вашого будинку можуть зайняти такий великий відсоток Вашого доходу - набагато вище номінального коефіцієнта, - що Вам не вистачить грошей на покриття інших дискреційних витрат чи непогашених боргів, або на заощадити на пенсії або навіть дощовий день.

Вирішення питання про те, бути «бідним будинком», є значною мірою особистим вибором - оскільки отримання схвалення іпотеки не означає, що ви можете фактично дозволити собі виплати.

Попередні іпотечні міркування

Окрім критеріїв позикодавця, враховуйте наступні проблеми, коли плануєте сплачувати іпотеку.

Дохід

Ви покладаєтесь на два доходи лише для оплати рахунків? Ваша робота стабільна? Чи можете ви легко знайти іншу посаду, яка б платила таку ж, чи краще, заробітну плату, якщо ви втратите поточну роботу? Якщо виконання місячного бюджету залежить від кожного заробленого грошей, навіть невелике зменшення може стати катастрофою.

Витрати

Підрахунок коефіцієнта зворотної суми включатиме більшість поточних витрат на борг, а як щодо інших витрат, які ви ще не створили? Чи будуть у вас діти, які коли-небудь вступають до коледжу? Чи плануєте ви придбати новий автомобіль, вантажівку чи човен? Вашій родині подобається щорічний відпочинок?

Спосіб життя

Ви готові змінити свій спосіб життя, щоб отримати будинок, який ви хочете? Якщо менша кількість поїздок до торгового центру і невелике затягування бюджету вас не турбують, застосування більш високого коефіцієнта зворотного зв'язку може спрацювати чудово. Якщо ви не можете внести будь-які коригування, або у вас вже є значні залишки на рахунку на кредитній картці, можливо, ви захочете відіграти його в безпеці та скористатися більш консервативним підходом у полюванні на будинок.

Особистість

Жодна двоє людей не мають однакової особистості, незалежно від їх доходу. Деякі люди можуть міцно спати вночі, знаючи, що вони зобов'язані 5000 доларів на місяць протягом наступних 30 років, а інші хвилюються за плату, наполовину цього розміру. Перспектива рефінансування будинку для того, щоб дозволити собі виплати за новий автомобіль, зводить з розуму деяких людей, а зовсім не турбуючи інших.

Витрати поза іпотекою

Хоча іпотека, безумовно, є найбільшою фінансовою відповідальністю власності на житло, є цілий ряд додаткових витрат, деякі з яких не згасають навіть після виплати іпотеки. Розумні покупці могли б пам’ятати про наступні речі:

Технічне обслуговування

Навіть якщо ви побудуєте новий будинок, він не залишиться новим назавжди, а також не буде дорогих основних приладів, таких як печі, посудомийні машини та холодильники. Це ж стосується даху будинку, печі, під'їзної частини, килима і навіть фарби на стінах. Якщо ви "бідний", коли ви берете на себе перший іпотечний платіж, ви можете опинитися в складній ситуації, якщо ваші фінанси не покращаться до моменту, коли ваш будинок потребує капітального ремонту.

Комунальні послуги

Тепло, електроенергія, вода, каналізація, сміття, кабельне телебачення та телефонні послуги все коштувало грошей. Ці витрати не включаються до коефіцієнта передового періоду, а також не розраховуються у відношенні зворотного. Але вони неминучі для більшості власників будинків.

Плата за асоціацію

Багато міських мікрорайонів або громади, що плануються, обчислюють щомісячні або щорічні збори за асоціацію. Іноді ці збори становлять менше 100 доларів на рік, інше - кілька сотень доларів на місяць. У деяких громадах вони включають обслуговування газону, прибирання снігу, пул громад та інші послуги.

Деякі збори використовуються лише на адміністративні витрати управління громадою. Важливо пам’ятати, що хоча все більша кількість кредиторів включає в себе плату за асоціацію у прямому співвідношенні, варто пам’ятати, що ці збори, ймовірно, з часом збільшуватимуться.

Меблі та декор

Проїжджайте майже через будь-яку громаду нових будинків після заходу сонця, і ви, швидше за все, помітите якісь внутрішні світильники, що висвітлюють великі порожні кімнати, які ви можете бачити лише тому, що в цих великих, красивих будинках немає віконних покриттів.

Це не остання тенденція декорування. Це результат сім'ї, яка витрачала всі гроші на будинок і тепер не може дозволити собі штори чи меблі. Перш ніж придбати новий будинок, уважно огляньте кількість кімнат, які потрібно буде облаштувати, та кількість вікон, які потрібно буде накрити.

Суть

Вартість будинку - це найбільший особистий рахунок, з яким стикається більшість людей. Перш ніж взяти на себе такий величезний борг, знайдіть час, щоб зайнятися математикою. Після того, як ви зарахуєте цифри, подумайте про свою особисту ситуацію та подумайте про свій спосіб життя - не тільки зараз, але й у наступне десятиліття чи два.

Будинок мрії може бути все, чого ви хотіли зараз за вигідною ціною, але чи варто перебільшувати себе та свою родину? Ви будете іпотекувати не лише свій будинок, а й все своє життя? Кредитор допомагає придбати житло. Але справжня людина, яка повинна вирішити, чи ти насправді можеш собі це дозволити.