Як працює амортизація майна

Інвестувати в оренду нерухомості може виявитися розумним фінансовим кроком. Для початку, оренда нерухомості може забезпечити постійне джерело доходу, коли ви будуєте капітал, а майно (в ідеалі) оцінює. Існують також податкові пільги: Ви можете відняти витрати на оренду від будь-якого заробленого доходу від оренди, тим самим знизивши податкове зобов’язання. Більшість витрат на майно на оренду - включаючи страхування іпотеки, податки на майно, витрати на ремонт та обслуговування, витрати на домашній офіс, страхування, професійні послуги та витрати на поїздки, пов'язані з управлінням - відраховуються в рік, коли ви витрачаєте гроші.

Однак інше ключове податкове зменшення податку - амортизаційне - працює інакше. Амортизація - це процес, який використовується для вирахування витрат на придбання та покращення орендної нерухомості. Замість того, щоб брати одну велику відрахування в рік, коли ви купуєте (або поліпшуєте) майно, амортизація розподіляє відрахування протягом строку корисного використання майна. Служба внутрішніх доходів (IRS) має дуже специфічні правила щодо амортизації, і якщо ви володієте майном оренди, важливо зрозуміти, як працює процес.

Яке майно амортизується?

Відповідно до IRS, ви можете амортизувати нерухомість напрокат, якщо вона відповідає всім цим вимогам:

• Ви володієте майном. (Ви вважаєтесь власником, навіть якщо майно є боргом.)
• Ви використовуєте майно у своєму бізнесі або як діяльність з отримання прибутку.
• Власність має визначений термін корисного використання, тобто це щось, що зношується, розпадається, звикає, застаріває або втрачає свою цінність із природних причин.
• Очікується, що майно прослужить більше року.

Навіть якщо майно відповідає всім перерахованим вище вимогам, воно не може бути амортизовано, якщо ви поставили його в експлуатацію та вибули з нього (або більше не використовуєте для ділового використання) в тому ж році. Земля не вважається амортизованою. І взагалі, ви не можете знецінити витрати на очищення, посадку та благоустрій, оскільки ці заходи вважаються частиною вартості землі.

Коли починається амортизація?

Ви можете почати брати амортизаційні відрахування, як тільки майно буде здано в експлуатацію або буде готове і доступне для використання в якості оренди. Ось приклад: Ви купуєте нерухомість напрокат 15 травня. Пропрацювавши будинок протягом декількох місяців, ви готові взяти його в оренду 15 липня, тому ви починаєте рекламувати в Інтернеті та в місцевих газетах. Ви знайдете орендаря, і оренда починається з 1 вересня. Оскільки нерухомість була передана в експлуатацію - тобто готова до здачі в оренду та заняття - 15 липня, ви почали б знецінювати будинок у липні, а не у вересні, коли ви починаєте збирати оренду.

Ви продовжуєте знецінювати майно, поки не буде виконано одну з наступних умов.

• Ви відрахували всю вартість або іншу основу у власність.
• Ви звільняєте майно з обслуговування, навіть якщо ви повністю не відновили його вартість чи іншу основу. Власність звільняється від служби, коли вона більше не використовується як майно для отримання доходу - або якщо ви продаєте або обмінюєте її, перетворюєте на особисте користування, відмовляєтесь від неї або якщо її знищуєте.

Ви можете продовжувати вимагати відрахування на амортизацію майна, яке тимчасово не працює або не використовується. Якщо ви робите ремонт після того, як один орендар виїде, наприклад, ви все ще можете знецінити майно, поки ви будете готові до наступного.

Метод амортизації

Три коефіцієнти визначають суму амортизації, яку ви можете нарахувати щороку: вашу основу в майні, період відновлення та використаний метод амортизації. Будь-яка нерухома нерухомість, здана в експлуатацію після 1986 року, амортизується за допомогою Модифікованої системи стягнення витрат (MACRS), методики обліку, яка розподіляє витрати (та амортизаційні відрахування) протягом 27, 5 років, кількість часу, яку IRS вважає «корисним терміном експлуатації. ”Орендної нерухомості.

Хоча завжди рекомендується працювати з кваліфікованим податковим бухгалтером під час обчислення амортизації, ось основні кроки:

1. Визначте основу майна - Основою майна є його вартість, або сума, яку ви заплатили (готівкою, заставою або яким-небудь іншим чином) на придбання майна. Деякі розрахункові збори та витрати на закриття, включаючи судові збори, плату за реєстрацію, опитування, податки на переказ, страхування права власності та будь-яку суму, яку продавець зобов’язаний сплатити (наприклад, зворотний податок), включаються до бази. Деякі збори за розрахунки та витрати на закриття не можуть бути включені до вашої бази, включаючи премії від пожежного страхування, оренду, що стосується заповнення майна, попереднього закриття, та збори, пов’язані з отриманням чи рефінансуванням позики: бали, страхові внески за іпотечним кредитом, витрати на отримання кредитного звіту, і комісії за оцінку.
2. Розділіть вартість землі та будівель - Оскільки ви можете амортизувати лише вартість будівлі, а не земельну ділянку, ви повинні визначити значення кожної, щоб знецінити правильну суму. Для визначення вартості ви можете використовувати справедливу ринкову вартість кожного на момент придбання нерухомості, або ви можете базувати їх на оцінених показниках податку на нерухомість. Скажімо, ви купили будинок за 110 000 доларів. Найновіша оцінка податку на нерухомість оцінює майно в 90 000 доларів, з них 81 000 доларів - для будинку, а 9 000 доларів - за землю. Тому ви можете виділити на будинок 90% ($ 81 000 ÷ 90 000 доларів) від покупної ціни та 10% ($ 9 000 ÷ 90 000 доларів) від покупної ціни на землю.
3. Визначте свою основу в будинку - Тепер, коли ви знаєте основу майна (будинок плюс земля) та вартість будинку, ви можете визначити свою основу в будинку. Використовуючи наведений вище приклад, ваша база в будинку - сума, яку можна знецінити - склала б 99 000 доларів (90% від 110 000 доларів). Ваша база на землі складе $ 11 000 (10% від 110 000 доларів).
4. Визначте скориговану основу, якщо це необхідно - Можливо, вам доведеться збільшувати або зменшувати свою основу для певних подій, які трапляються між часом, коли ви купуєте нерухомість, і тим часом, коли ви будете готові до оренди. Приклади збільшення базової вартості включають вартість будь-яких доповнень або удосконалень, які мають термін корисного використання не менше одного року, перш ніж ви поставите майно в експлуатацію, гроші, які ви витратили на відновлення пошкодженого майна, витрати на залучення комунальних послуг у власність та певні судові збори.

Приклади зниження до бази включають страхові виплати, які ви отримуєте в результаті пошкодження або крадіжок, втрати від нещасного випадку, не покриті страховою діяльністю, за яку ви взяли відрахування, і гроші, які ви отримуєте за надання сервітуту.

Яку систему використовувати

Наступні кроки включають визначення того, який із двох MACRS застосовується: Загальна система амортизації (GDS) або Альтернативна система амортизації (ADS). GDS застосовується до більшості властивостей, що розміщуються в сервісі, і в цілому ви повинні використовувати його, якщо ви не зробите безповоротні вибори за ADS або закон не вимагає від вас використання ADS. ADS надається, коли майно:

• Кваліфікований бізнес використовує 50% часу або менше
• Використовує звільнення від сплати податків
• Фінансується за допомогою облігацій, звільнених від оподаткування
• Застосовується насамперед у сільському господарстві

Як правило, ви будете використовувати GDS, якщо у вас немає причин використовувати ADS. Знову ж таки, рекомендується звернутися до кваліфікованого податкового бухгалтера, який допоможе вам визначити найбільш сприятливий спосіб знецінення орендної нерухомості.

Коли ви дізнаєтесь, яка система MACRS застосовується, ви можете визначити період відновлення для властивості. Період відновлення з використанням GDS становить 27, 5 років для оренди житла. Якщо ви використовуєте ADS, період відновлення для того ж типу майна становить 30 років для майна, що перебуває в експлуатації після 31 грудня 2017 року, або 40 років, якщо він був зданий в експлуатацію до цього.

Далі визначте суму, яку можна знецінювати щороку. Оскільки більшість об'єктів оренди житла використовує GDS, ми зупинимося на цьому розрахунку.

За кожен повний рік, коли майно працює, ви амортизуєте рівну суму: 3, 636% щороку, доки ви продовжуєте знецінювати нерухомість. Якщо майно було в експлуатації менше одного року (наприклад, ви купили будинок у травні і почали здавати його в оренду в липні), ви знецінили б менший відсоток у тому році, залежно від того, коли він був зданий в експлуатацію. Відповідно до таблиці GDS прокату житлової нерухомості IRS:

Наприклад, візьміть будинок, розмір якого становить 99 000 доларів, і який був зданий в експлуатацію 15 липня. Перший рік ви знеціните 1, 667%, або 1650 доларів (99 000 доларів x 1, 667%). Кожен рік після цього ви будете знецінюватися за ставкою 3, 636%, або 3599, 64 доларів, доки орендна плата працює на весь рік. Зауважимо, що ця цифра по суті еквівалентна взяттю основи та поділу на період відновлення 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3 600 доларів. Різниця випливає з першого року часткової служби.

На скільки амортизація зменшує податкову відповідальність?

Якщо ви орендуєте нерухомість, ви, як правило, повідомляєте про доходи та витрати на оренду кожного майна в оренді у відповідному рядку Додатку Е під час подачі річної податкової декларації; чистий прибуток або збиток потім надходить на вашу форму 1040. Амортизація - це одне із витрат, які ви включаєте до Графіку Е, тому сума амортизації фактично зменшує ваше податкове зобов’язання за рік. Якщо ви знецінили 3599, 64 доларів і ви знаходитесь у податковій категорії 22%, наприклад, ви заощадите $ 3, 599, 64 х 0, 22 = $ 791, 92 в податках.

Суть

Амортизація може бути цінним інструментом, якщо ви інвестуєте в оренду нерухомості, оскільки вона дозволяє розподіляти витрати на придбання нерухомості на десятиліття, тим самим зменшуючи податкове зобов’язання кожного року. Звичайно, якщо ви знецінили майно і потім продали його за більшу, ніж його амортизовану вартість, ви будете заборгувати податок на цей прибуток через податок на повернення амортизації.

Оскільки законодавство з податку на нерухомість на оренду є складним і періодично змінюється, рекомендується співпрацювати з кваліфікованим податковим бухгалтером при створенні, управлінні та продажу орендної нерухомості. Таким чином ви можете бути впевнені, що отримаєте найвигідніший податковий режим - і уникнете будь-яких сюрпризів у податковий час.