Застрахування іпотеки Федерального житлового органу
Можливо, ви чули про приватне іпотечне страхування (PMI) - страхування, яке вам доведеться сплатити, коли ви берете кредит на житло із початковим внеском менше 20% від звичайного кредитора. На жаль, хоча Федеральне управління житлового господарства (FHA) багато в чому щедріше, ніж звичайні кредитори, воно теж вимагає іпотечного страхування для позик з низькими внесками. У цій статті ви дізнаєтеся, що таке іпотечне страхування FHA, чим воно відрізняється від PMI, від кого потрібно його переносити і на скільки часу, скільки це коштує, а також ваші варіанти його уникнення чи позбавлення від нього. Давайте розпочнемо.
УРОК: Основи іпотеки
Що таке іпотечне страхування FHA?
Як і PMI, метою іпотечного страхування FHA є захист кредитора. Коли позичальники мають мінімальний власний капітал у своїх будинках, ризик (для позикодавця), що позичальник за замовчуванням замовчується, вищий, тому що позичальник не має стільки втрачати, гуляючи і дозволяючи банку викупувати житло (просто подивіться на всі люди, які відійшли від своїх 0% -податкового внеску, іпотечного кредитування). (Щоб дізнатися більше про FHA, не забудьте ознайомитись із Поняттям Позики на дому FHA .)
Кредити FHA мають менші вимоги до початкових платежів і менш жорсткі вимоги до доходу та кредиту, ніж звичайні позики. Однак, якщо ви позичали велику суму грошей комусь із менш ніж досконалими характеристиками запозичення, ви хочете отримати гарантію, що ви також погасите так чи інакше. Якщо ви перестанете здійснювати свої іпотечні платежі і підете від свого будинку, страховик допоможе вашому кредитору відшкодувати його втрати. Тож, хоча страхування іпотечного кредитування може здатися неприємністю, оскільки воно не захищає покупця, якби його не існувало, багато людей, ймовірно, взагалі не змогли б отримати кредити, доки вони не отримали більш високі внески, тому що банки бачать позики як надто ризиковані. Багато людей вважають виплату страхових внесків за іпотеку кращим варіантом, ніж чекати кілька років, поки у них не буде достатньо високого внеску, щоб цього уникнути. (Чи є використання другої іпотеки найкращим варіантом, щоб уникнути ІМТ? Читайте інформацію про приватне іпотечне страхування Outsmart, щоб дізнатися більше.)
FHA також вимагає сплатити щось, що називається передовим іпотечним страхуванням (UFMI). UFMI вимагає тих, хто подає заявку на позику, сплатити 1% від вартості позики на перших порах, коли кредит закривається, згідно з листом іпотекодержателя 2010-28, оприлюдненим Міністерством з питань житлового будівництва та містобудування США (HUD). У вас є можливість виплатити цю суму готівкою, коли ви закриваєте кредит, але більшість людей вирішили передати її на загальну суму іпотеки.
Якщо ви можете дозволити собі сплатити цю суму достроково, це добре зробити, тому що якщо ви перекладете її в свою позику, це буде набагато дорожче в перспективі. Скажімо, ваш будинок коштує 250 000 доларів, ви відклали необхідний мінімум FHA в 3, 5% (250 000 х 0, 035 = 8 750), а ваша застава покриває решту 241 250 доларів (250 000 - 8, 750 = 241 250). На 30-річну іпотеку з процентною ставкою 6, 5% оригінальний UFMI в розмірі 2, 412, 50 долара (241 250 x 0, 01 = 2, 412, 50) в кінцевому рахунку обійдеться вам приблизно в $ 5 491, 77.
Якщо ви хочете зробити собі прихильність фактично сплачувати UFMI на передній план, вам потрібно буде більше заощадити, перш ніж купувати. Звичайно, збільшення вашого початкового внеску з 3, 5% до приблизно 4, 5% (технічно до 4, 47%) з $ 8, 750 до $ 11 162, 50 або додаткових $ 2412, 50 (вартість UFMI) матиме точно такий же ефект на ваші довгострокові фінанси.
Як іпотечне страхування FHA відрізняється від приватного іпотечного страхування?
Річна вартість іпотечного страхування FHA змінюється залежно від наданого внеску. Станом на квітень 2011 року HUD змінив іпотечне страхування FHA на 1, 10%, авансовий внесок більший або рівний 5%. Тим, хто має менше 5% внеску, потрібно сплатити страховий внесок у розмірі 1, 15%. Отже, на будинок в 250 000 доларів США з мінімальним внеском в розмірі 8 750 доларів (3, 5%) ваш щомісячний внесок за страхування іпотечного кредиту базуватиметься на сумі позики в розмірі 241 250 доларів США і коштуватиме 231, 20 доларів на місяць. Цю суму необхідно сплатити щомісячним іпотечним платежем.
ПМІ, навпаки, в цьому прикладі може коштувати до 1, 15% від залишку позики на рік або $ 231, 20 на місяць, залежно від нашого кредитного бала. Різниця полягає в вимогах. PMI вимагає, щоб ви мали чудовий кредитний рейтинг понад 720, щоб отримати ставку близько 1, 15% n відповідно до щомісячних ставок премії та PMINU, що надаються від PMI в травні 2011 року. Якщо ваш кредитний рейтинг нижчий, вам потрібно буде пред'явити більший внесок, перш ніж вони запропонують вам будь-який вид страхування. Для страхування іпотечного кредитування FHA потрібен лише мінімальний кредитний бал 580, щоб мати право на 3, 5% початкового внеску, але більшість кредиторів потребують кредитної оцінки 620-640, яка все ще дозволяє швидше придбати житло. Таким чином, якщо вам доведеться мати іпотечне страхування, страхування іпотечного кредиту FHA може бути меншим за два зла. Відповідно до федерального законодавства 2011 року, внески на іпотечне страхування підлягають вирахуванню з податку, тому, чи є у вас регулярне страхування іпотечного кредитування PMI або FHA, податкове утримання може пом’якшити цей удар, але проконсультуйтеся зі своїм бухгалтером, щоб побачити, чи відповідають ви належним вимогам для отримання цього податкового вирахування. (Прочитайте 6 причин, щоб уникнути приватного іпотечного страхування, щоб дізнатися більше про те, чому страхування FHA є меншим за ці зло.)
Перевага, яку PMI іноді має перед іпотечним страхуванням FHA, полягає в тому, що не всі кредитори вимагають виплати за іпотечний кредит вперед, як UFMI FHA.
Хто повинен здійснювати іпотечне страхування FHA та на який термін?
Станом на лютий 2011 року, коли ви отримаєте кредит FHA, ви можете знизити лише 3, 5%. Але, як і у звичайних позиках, в обмін на привілей укласти так мало грошей, вам доведеться сплачувати іпотечне страхування до тих пір, поки співвідношення позики та вартості не буде достатньо високим - іншими словами, поки ви не сплатите певна сума позики. Ви також зобов'язані сплачувати більшу страхову премію. Коли ваш власний капітал достатньо високий (22% у випадку позики на FHA), кредитор стає набагато менше переживає, що ви підете з дому, якщо у вас виникнуть проблеми з щомісячними платежами. На тому ж будинку в розмірі 250 000 доларів, з нашого попереднього прикладу, коли ви вперше придбали його і вимагали зняти іпотечне страхування, вашою єдиною втратою, якщо ви пішли з дому, був би ваш внесок у розмірі 8 750 доларів (3, 5%). Незважаючи на те, що це не маленький шматок змін, це набагато менш вагомий показник, ніж пішки від $ 55 000 (або 22% від загальної вартості).
За даними HUD, тим, хто має кредити понад 15 років, потрібно здійснювати щомісячні виплати по іпотечному страхуванню протягом п'яти років і мають 78% співвідношення позики до вартості (тобто, ви сплатили 22% основної суми кредиту, включаючи початковий внесок), перш ніж страхування більше не потрібно. Якщо ви маєте позику менше 15 років, то єдиною вимогою є співвідношення позики 78% до вартості. (Щоб дізнатися більше, читайте " Підкорення обчислення LTV" .)
Як можна уникнути або позбутися страхування від іпотечного кредитування FHA?
Оскільки страхування іпотечного кредитування FHA додає значні витрати до витрат на влаштування дому, вам, мабуть, цікаво, чи є щось, що ви можете зробити, щоб зменшити або уникнути цього, і в який момент ви можете позбутися цього.
Найпростіший спосіб уникнути іпотечного страхування, звичайно, - це знизити 20%. Це можна зробити, чекаючи придбання, поки не буде більше заощаджень, або в деяких випадках, придбавши менш дорогу нерухомість, де ви можете дозволити собі знизити 20%. Звичайно, реально, якщо ви дивитесь на позику FHA зі знижкою на 3, 5%, ви, ймовірно, проходите чітку межу між тим, що зможете дозволити собі будь-яку іпотеку і тим, що вам доведеться продовжувати оренду.
Якщо ціни на житло значно вищі, після покупки ви зможете рефінансувати вихід із PMI. Щоб це працювало, вартість вашого будинку повинна бути достатньо оцінена, щоб отримати 22% власного капіталу в будинку.
Якщо ви не можете рефінансувати, щоб збільшити коефіцієнт позики до вартості, ви завжди можете зробити додаткові платежі до основної суми, щоб швидше збільшити коефіцієнт. Це не тільки допоможе вам швидше позбутися від іпотечного страхування, але також допоможе вам швидше погасити свій будинок, зменшивши суму відсотків, яку ви сплатите в довгостроковій перспективі, і ще більше збільшить ваші заощадження. Якщо ви скористаєтеся цим маршрутом, вам потрібно буде зв’язатись із своїм кредитором, щоб скасувати страхування іпотеки. (Прочитайте нашу пов’язану статтю Оплата своєї іпотеки з більш вагомих причин звільнити цей борг швидше, ніж пізніше.)
Деякі кредитори можуть запропонувати спеціальні кредитні програми, які не вимагають сплати щомісячних страхових внесків за іпотеку, незважаючи на те, що дозволяють низький внесок. Наприклад, Quicken Loans має програму під назвою "PMI Buster" для позичальників, які можуть знизити щонайменше 5%. Однак позичальники повинні сподіватися, що, хоча кредитори, що пропонують програми, подібні до цієї, можуть не вимагати традиційних ІМТ, вони компенсують підвищений ризик позики вам іншим способом, наприклад, пропонуючи вам більш високу процентну ставку. Дійсно, це стосується кредитного продукту PMI Buster, який рекламує "нижчий платіж, усуваючи традиційний ІМТ за допомогою іпотечного страхування, виплаченого кредитором (LPMI). LPMI можна вбудувати у вашу ставку іпотечного кредитування".
Якщо все інше не вдасться, одного дня ви досягнете 78% співвідношення позики та вартості, просто здійснюючи щомісячні іпотечні платежі. Щодо покупки будинку на суму 250 000 доларів, про яку ми обговорювали у цій статті, ви досягнете 22% власного капіталу через 11 років та дев'ять місяців. Це означає, що ви сплатите щомісяця 32599, 20 доларів (141 х 231, 20 $ = 32 569, 20 дол. США) щомісячних премій по іпотечному страхуванню, поки ви не зможете скасувати страхування.
Примітка: Ваш позикодавець повинен автоматично відмовитись від іпотечного страхування, коли ви досягнете цього моменту за кредитом FHA.
Чи варто того?
Розмірковуючи про позику з низьким внеском, подумайте, чи варті додаткові витрати як на попереднє іпотечне страхування, так і на щомісячну премію за іпотечне страхування, щоб швидше отримати будинок. Важко підрахувати, виграєте чи програєте фінансово, в довгостроковій перспективі за допомогою цієї домовленості, оскільки ви не можете передбачити, який показник подорожчання житла буде між часом, коли у вас буде 3, 5%, щоб знищити, і часом, коли у вас є 20% відкласти. Ви також не можете точно передбачити, скільки років знадобиться вам, щоб заощадити зайві 16, 5%, оскільки доходи та витрати можуть змінюватися на краще чи гірше способами, які ніхто не може передбачити. З цих причин, можливо, найкраще на психологічній основі визначитися, чи вам комфортно платити додаткові гроші, необхідні для страхування іпотечного кредитування, щоб мати куди звертатися самостійно.
Для подальшого ознайомлення з придбанням першого будинку не забудьте ознайомитись з Основами фінансування для перших домочадців .