Чи стає поміщиком більше клопоту, ніж варто?

Оренда житлової нерухомості - це спосіб заробити гроші, або так стверджують деякі люди. На перший погляд, здається, це схоже на надійну ставку; насправді це, як правило, більше головного болю, ніж варто. Виклики починаються рано, і вони майже завжди передбачають час і гроші. Давайте подивимось на шість великих.

Завдання 1: Пошук нерухомості

Про пошук хорошої орендної нерухомості було написано цілі книги, не кажучи вже про статтю-дві Інвестопедії. Стільки тексту було присвячено цій темі через її критичне значення. Купуйте занадто дороге місце, і ви ніколи не заробляєте гроші. Але спроба укласти торг також може бути клопіткою. Купівля верхнього кріплення вимагає наявності навичок, часу, інструментів та грошових коштів, щоб зробити необхідний ремонт та ремонт.

Якщо ви не поспішаєте, це може бути способом отримати торг щодо своїх інвестицій; якщо у вас вже є робота на повний робочий день та сім'я, кожна хвилина, витрачена на ремонт оренди, - це хвилина, яка не витрачається на більш вигідну чи приємну діяльність. Однак на сьогоднішній день є керуючі компанії, які можуть зробити багато цієї роботи - від місця знаходження майна до його реабілітації - для вас, звичайно.

Завдання 2: Підготовка підрозділу

Введення в оренду майже будь-якого предмета нерухомості часто вимагає, як мінімум, свіжого килима та фарби. Обидва предмети вимагають часу та грошей. Віконні екрани, плями на майданчику та обслуговування газону - це інші загальні потреби. Кожен раз, коли орендар виїжджає, ці питання також потрібно переглянути.

Завдання 3: Пошук орендарів

Інтернет забезпечує швидкий і недорогий спосіб пошуку потенційних орендарів. Звичайно, ви часто отримуєте те, за що платите. Показ оголошення в авторитетному виданні часто створює кращий клас респондентів. Замість дітей у коледжі, які прагнуть заощадити гроші, ви збільшуєте шанси на отримання сімей та відповідальних старших дорослих.

Показ оголошення протягом місяця призведе до невеликого відкусу від вашого гаманця, однак, якщо належним чином перевірити орендарів, запустивши кредитний чек, а фоновий чек призведе до ще одного місця. Інвестиція вартує того, щоб витратити час і гроші, оскільки перевірка збільшує шанси отримати відповідальних орендарів. Відповідальні орендарі сплачують свою оренду вчасно, не зловживають майном і не вимагають від вас участі у дорогому та трудомісткому процесі виселення.

Завдання 4: Смути

Навіть чудові орендарі та ідеальна оренда нерухомості мають безліч клопотів. Поламані труби, забиті водостоки, зламані пружини гаражних дверей, домашні тварини та сусідки по кімнаті - лише деякі з проблем, які виникають. Навіть хороші орендарі бажають вашої повної та негайної уваги, коли каналізація збирається в їх будинок або кабельна компанія випадково перерізає телефонні лінії.

Погані орендарі - ще більший виклик. Щоденні дзвінки та несвоєчасна чи неоплачена оренда можуть додати клопоту. День переїзду - ще один складний час. Пошкодження стін, підлоги, килимів та інших компонентів будинку може призвести до суперечок і дорогого ремонту. Оскільки кожна мить, що даремно сперечається, - це момент, коли будинок залишається вакантним, вам часто краще кусати кулю і оплачувати ремонт самостійно. Якщо говорити про що: вам, ймовірно, потрібно буде зняти страхування орендодавця - ні, політика вашого звичайного домовласника недостатня - і це ще один пункт у стовпці поточних витрат.

Завдання 5: Технічне обслуговування

Обслуговування основних компонентів та зручностей є важливим елементом квитка. Нова техніка коштує сотні доларів; новий дах або проїзд можуть коштувати тисячі доларів. Якщо орендна плата становить 500 доларів на місяць, а дах - 5000 доларів, ви можете швидко втратити гроші. Додайте килим, фарбу та нову піч та орендарів, які не затримаються довго - і майно може втратити гроші роками.

Завдання 6: процентні ставки

Які процентні ставки пов'язані з чим-небудь? Багато! Коли ставки падають, часто дешевше купувати, ніж орендувати, і тому попит на вашу одиницю може знизитися. Зниження орендної плати, щоб залишатися конкурентоспроможними, може поставити справжню суть у вашій здатності заробити гроші.

Як роблять гроші

З усіма викликами, які треба подолати, чи може маленький хлопець заробити гроші на оренді нерухомості? Так, але це вимагає плану. Нижче виділено чотири вигідні підходи:

1. Live-In

Поділитися простором, придбавши дуплекс (або іншу легко подільну структуру), часто є вигідним завданням. Оскільки ви знаходитесь на місці і все одно плануєте подбати про майно, додаткові грошові кошти - це бонус. Звичайно, всі проблеми все ще залишаються, і життя на місці означає, що ви завжди доступні та будете в тісному контакті з орендарями. Плануйте належним чином і ретельно екрануйте.

2. Перейти до базового

Здача в оренду щурячої квартири, яка не має приємних зручностей, якнайменше технічне обслуговування і не відстежувати зовнішній вигляд призводить до прибутку. Якщо ви не вірите в це, подивіться житло поза містом у будь-якому місті коледжу в країні. Це звучить не дуже приємно, але основне, збитий властивість (відсутність стельових вентиляторів, кондиціонер тощо) робить процес простим.

Чотири стіни та підлога пропонують мінімум вимог до обслуговування та декілька речей, які можуть зламатися або пошкодитися. Залучення орендарів за допомогою державних субсидійних програм, таких як житлове приміщення 8, забезпечує гарантований дохід. Завдання тут, як правило, полягає в тому, що в обмін на кілька доларів в руці ви часто отримуєте грубу категорію орендарів і майно, яке важко зношується.

3. Довгострокові фонди

Багато інвесторів у нерухомість скажуть вам, що вони в основному розбиваються навіть на оренду та витрати. Їх підхід полягає у придбанні нерухомості за вигідною ціною, нехай орендарі виплачують іпотеку, а потім продають через 30 років, сподіваючись, скориставшись деякою подорожчанням цін.

Хоча це розумний підхід, прибуток, ймовірно, буде невеликим, а податок на приріст капіталу може бути значним (з огляду на низьку вартість). І це все ще вимагає часу та зусиль, які могли б бути краще витрачені в іншому місці.

4. Ідіть повний робочий день

Серйозні поміщики приймають серйозний підхід. Вони включають, купують кілька будівель і значну частину робіт виконують самі. Це рішення способу життя, яке вимагає серйозного часу та енергії, а також стратегія купівлі та продажу, щоб максимально збільшити перерахування та списання податків, а також мінімізувати дохід.

Наймайте менеджера з нерухомості

Керуючий майном може впоратися з багатьма обов'язками ведення оренди майна. Це включає маркетинг, вибір орендарів, технічне обслуговування, складання бюджету та збір орендної плати. Ви можете розглянути можливість найму менеджера нерухомості, якщо ви хочете делегувати ці завдання, хоча це скоротить ваші прибутки.

Роль менеджера з нерухомості

Менеджери нерухомості можуть виконувати різні ролі. Що саме, саме від вас залежить від переговорів зі своїм менеджером. Важливо визначити, якою буде їх роль та розробити перелік обов’язків та відповідальності. Чи ваш менеджер нерухомості просто знайде орендарів? Або вони будуть обробляти щоденне обслуговування та збирати оренду?

Керуючий майном може бути незалежним підрядником або працівником. Вам слід поговорити зі своїм податковим бухгалтером, щоб визначити найбільш сприятливий підхід та визначити конкретні зобов’язання, які у вас можуть бути.

Ви також можете найняти компанію з управління майном; фірма, з якою ви уклали договір, безпосередньо займатися всіма аспектами майна оренди. Це може бути дорого, але це може бути ідеально, якщо у вас є кілька орендної нерухомості.

Вибір менеджера властивостей

Переконайтесь, що будь-який розпорядник майна, якого ви розглядаєте, відповідає відповідним місцевим та національним ліцензійним вимогам.

Ви можете шукати менеджера з досвідом реклами, маркетингу, відносин з орендарями, збору орендної плати, складання бюджету, лізингу та обслуговування. Хороший керівник нерухомості також буде обізнаний з місцевими та державними законами. Як власник нерухомості, ви можете нести відповідальність за дії свого менеджера, тому ви можете бути пред'явлені позовом, якщо ваш адміністратор порушує будь-які справедливі житлові закони.

Після того, як ви визначитеся з адміністратором майна та умовами домовленостей, вам слід написати договір управління майном, який визначає обов'язки менеджера, компенсацію та умови припинення.

Суть

Чи варто стати орендодавцем варто зусиль? Тільки ви можете вирішити. Просто не забудьте заглянути, перш ніж стрибати, і вступити в своє нове починання з реалістичними очікуваннями і надійним ігровим планом.

Знаючи, в що ви потрапляєте, перш ніж це зробити, ви будете краще підготовлені до того, з чим зіткнетеся, і швидше будете насолоджуватися цим досвідом.