Варіант оренди
Орендний варіант - це договір, який надає орендодавцеві можливість придбати орендоване майно під час або наприкінці періоду оренди. Це також перешкоджає власнику пропонувати нерухомість на продаж будь-кому іншому. Коли термін закінчується, орендар повинен або скористатися можливістю, або втратити її. Орендний варіант також відомий як оренда з можливістю придбання.
Як працює опція оренди
Орендний варіант надає потенційному покупцеві більшу гнучкість, ніж типовий договір купівлі-продажу, який вимагає, щоб орендар придбав житло після закінчення оренди. Ціна на житло погоджується наперед покупцем (орендарем) та власником. Ціна, як правило, становить поточну ринкову вартість будинку, що дозволяє орендарю придбати житло в майбутньому за сьогоднішньою ціною. За цей варіант, орендар зазвичай стягує передплату власником, який може становити 1% від ціни продажу будинку. Плата йде на внесок, якщо орендар вирішив придбати житло наприкінці оренди.
Орендний варіант особливо корисний для тих, хто, можливо, створює свій кредит або не має достатньо заощаджених коштів на внесок. Однак є кілька особливостей варіантів оренди, які слід врахувати.
Орендні платежі
Власник стягує премію на додаток до стандартної щомісячної орендної плати за опцію придбання за сьогоднішньою ціною після закінчення оренди. Премія може бути відсотком, що додається до поточної орендної плати, наприклад 10% від стандартної щомісячної суми оренди будинку такого розміру. Додаткова сума або премія, яку часто називають орендним кредитом, стає частиною авансового внеску за житло, якщо опція застосовується для придбання будинку орендарем. Однак орендар втрачає додаткові гроші, виплачені вище стандартної орендної плати, якщо житло не купується наприкінці оренди.
Деякі власники можуть скористатися одноразовою грошовою виплатою, яку часто називають «цінною винагородою», яка є аналогічною премії, що виплачується за опціон на фінансових ринках. Це не депозит на придбання майна, тобто не підлягає поверненню. Сума коливається від токена від 100 до 5% від очікуваної ціни покупки.
Банківське фінансування з можливістю оренди
Хороша новина для орендарів полягає в тому, що, як правило, банки дозволяють загальним коштам премії вище орендної плати переходити на авансовий внесок за придбання будинку. Однак якщо плата за оренду була за ринковою ставкою, банк може не дозволити застосувати жодне із коштів до ціни придбання. Важливо, щоб покупці перевіряли у декількох банках, щоб визначити їх політику щодо фінансування іпотечного кредитування для будинку з можливістю оренди.
Термін опції оренди
Терміном опціону може бути будь-який період, на який власник нерухомості та орендар погоджуються, але зазвичай це один-три роки. Договір оренди опціону також визначає ціну придбання майна на початок оренди або те, як ця ціна буде визначена в кінці опціону.
Ключові вивезення
- Орендний варіант - це договір, який надає орендодавцеві можливість придбати орендоване майно під час або наприкінці періоду оренди.
- Орендний варіант також перешкоджає власнику пропонувати нерухомість на продаж будь-кому іншому.
- Орендар, як правило, сплачує деякий відсоток вище стандартної щомісячної суми оренди, що йде на внесок за придбання будинку.
Причини використання опції оренди
Є кілька причин, через які орендар і власник можуть укласти опцію оренди. Важливо врахувати, чи переваги переважають якісь недоліки для укладення угоди.
Чому орендодавці укладають опцію оренди
У потенційного покупця може бути багато причин використовувати опцію оренди, а не купувати нерухомість прямо на початку. Важливим питанням є недостатня кількість грошей або кредиту для здійснення покупки. Оренда може дозволити потенційному покупцеві заощадити гроші на покупку і одночасно наростити свій кредит, здійснюючи регулярні своєчасні платежі.
Орендар має шанс придбати нерухомість у майбутньому за сьогоднішніми цінами. Якщо в орендодавця сьогодні немає грошей, які заощаджують на придбання будинку, але переживає, що вартість житла зросте в найближчі кілька років, варіант оренди є хорошим вибором. Крім того, якщо орендар любить будинок, шкільний округ чи мікрорайони, опція оренди знімає будинок з ринку - дозволяє орендарю заощадити достатньо, щоб придбати його після закінчення оренди.
Навіть якщо потенційний покупець має кошти придбати нерухомість, він або вона може не захотіти взяти на себе зобов’язання відразу. Наприклад, якщо потенційний покупець з іншого міста, він або вона може захотіти жити в новому місті, перш ніж здійснити покупку. Або він може ще продати своє старе майно, перш ніж мати можливість придбати нове майно.
Нарешті, майно може не підлягати певним позикам, включаючи позику під заставу, через необхідний ремонт або модернізацію. Орендуючи спочатку, потенційний покупець може внести ці покращення, щоб пізніше отримати право на отримання позики.
Чому власники укладають опцію оренди
Власник нерухомості може укласти договір оренди, оскільки у них виникли проблеми з продажем будинку прямо. Цей варіант може зробити власність більш привабливою для різних типів потенційних покупців.
Крім того, якщо власник будинку думає продати житло через кілька років, опція оренди дозволяє власнику збирати премію вище поточного ринку оренди. Найгірший сценарій - орендар не купує будинок; власник розміщує його на ринку для продажу та зберігає зайві кошти, виплачені вище стандартної щомісячної орендної плати.
Можуть також виникнути податкові питання, пов'язані з продажем майна зараз, а не продавати його пізніше. Опція, хоча і не є гарантією продажу пізніше, але робить більш імовірним, що власник має покупця, готового піти в кінці опціону.
Орендар втрачає додаткові гроші, виплачені вище стандартної щомісячної орендної плати, якщо опція придбати житло не буде здійснена наприкінці оренди.
Спеціальні міркування щодо опцій оренди
Страхування орендодавця зазвичай вимагається для особистих речей орендаря. Страхування орендодавця захищає від будь-якої втрати вартості предметів і меблів в будинку. Крім того, важливо, щоб власник також мав страхування власника будинку на випадок, якщо щось трапиться під час строку оренди, що може негативно вплинути на вартість майна, наприклад пожежу чи пошкодження води.
У договір про оренду має бути включена непередбачувана оцінка. Іншими словами, коли термін оренди закінчується, вартість будинку могла знизитися. Оцінка надає оновлену вартість майна до того, як буде здійснено купівлю та продаж.
Важливо обчислити точну суму грошей, яку потрібно сплатити власнику в кінці опції оренди. Пам'ятайте, що власник знімає будинок з ринку і відкидає будь-які вигоди від ринкової вартості будинку, вступаючи в опцію оренди. Власник захоче отримати належну компенсацію за те, що не зможе продати будинок іншій особі, яка готова була його придбати.
Для тих, хто розглядає опцію оренди або опцію оренди для покупки, в ідеалі вони повинні мати юриста, який знайомий з операціями з опціоном оренди, щоб переглянути тонкий шрифт, щоб переконатися, що не буде сюрпризів, коли термін оренди закінчується.