Стратегії іпотечної амортизації

Для багатьох людей покупка будинку - це найбільша фінансова інвестиція, яку вони коли-небудь зароблять. Через здоровенний цінник більшості людей зазвичай потрібна застава. Іпотека - це вид амортизованого кредиту, при якому борг погашається регулярними платежами протягом певного періоду. Період амортизації означає тривалість часу в роках, які позичальник вирішує погасити іпотеку.

Хоча найпопулярнішим типом є 30-річна іпотека з фіксованою ставкою, у покупців є інші варіанти, включаючи 25-річну та 15-річну іпотеку. Амортизаційний період впливає не тільки на те, скільки часу знадобиться для погашення позики, але і на скільки відсотків буде сплачено протягом життя іпотечного кредиту. Більш тривалі періоди амортизації, як правило, передбачають менші щомісячні платежі та більш високі загальні відсоткові витрати протягом життя кредиту. З іншого боку, коротші періоди амортизації, як правило, тягнуть за собою більші щомісячні платежі та менші загальні відсоткові витрати. Будь-яка ідея для будь-кого на ринку іпотеки розглянути різні варіанти амортизації, щоб знайти той, який найкраще підходить щодо керованості та потенційних заощаджень. Тут ми розглянемо різні стратегії амортизації іпотечних кредитів для сьогоднішніх покупців житла.

Ключові вивезення

• Вибір періоду, протягом якого ви повинні погасити свою іпотеку, є компромісом між нижчими щомісячними платежами порівняно з нижчими загальними витратами.
• Термін погашення іпотечного кредиту відповідає графіку амортизації, який підтримує щомісячні платежі рівними, змінюючи відносну суму основної суми проти відсотків за кожен платіж.
• Чим довший графік амортизації (скажімо, 30 років), тим доступніші щомісячні платежі, але в той же час найбільший відсоток, який повинен бути сплачений позикодавцю протягом життя кредиту.

Графіки амортизації

Точна сума основної суми основної суми та відсотків, що становить кожен платіж, відображається в іпотеці графік амортизації (або таблиця амортизації). На початку, більша частина кожного щомісячного платежу йде на відсотки. Відсотки за іпотекою сплачуються з податку. Якщо ви знаходитесь у високому податковому діапазоні, ця відрахування матиме більше значення, ніж для тих, хто має нижчі ставки податку. З кожним наступним платежем все більше і більше платежів йде до основної суми, а менше - до відсотків, поки іпотека не буде виплачена повністю, і позикодавець подає Задоволення іпотечного кредиту до повітового управління або земельної реєстратури.

Більш тривалі амортизаційні періоди зменшують щомісячну оплату

Кредити, що мають триваліші терміни амортизації, мають менші щомісячні платежі, оскільки у вас є більше часу для повернення позики. Це хороша стратегія, якщо ви хочете, щоб платежі були більш керованими. На наступному малюнку показаний скорочений приклад амортизаційного графіка на 30-річний $ 200 000 з позикою з фіксованою ставкою 4, 5%:

Рисунок 1. Іпотечний платіж за цю 30-річну фіксовану ставку 4, 5% іпотечного кредиту завжди однаковий щомісяця (1013, 37 дол. США). Однак суми, що спрямовуються на основну суму та відсотки, змінюються щомісяця. Тут показані перші три місяці графіка амортизації, а потім виплати на 180, 240, 300 та 360 місяців.

Підсумок за 30-річну фіксовану ставку 4, 5%:

• Сума іпотеки = 200 000 дол
• Щомісячний платіж = 1013, 37 дол
• Сума відсотків = 164 813, 42 дол
• Загальна вартість = 364 813, 20 дол

Коротші терміни амортизації заощаджують гроші

Якщо ви виберете коротший термін амортизації - наприклад, 15 років - у вас будуть вищі щомісячні платежі, але ви також значно заощадите на відсотках протягом строку кредиту, і ви будете володіти своїм будинком раніше. Крім того, процентні ставки за коротшими позиками, як правило, нижчі, ніж ставки на більш тривалі терміни. Це хороша стратегія, якщо ви можете комфортно виконувати більш високі щомісячні платежі без зайвих труднощів. Пам’ятайте, що навіть якщо термін амортизації коротший, він все ж включає 180 послідовних платежів. Важливо врахувати, чи можете ви підтримувати цей рівень оплати чи ні.

На малюнку 2 показано, як виглядає графік амортизації для того ж кредиту на суму 200 000 доларів 4, 5%, але з 15-річною амортизацією (знову ж таки, скороченою версією для простоти):

Малюнок 2 Ті самі $ 200 000 4, 5% позики, але з 15-річною амортизацією. Перші три місяці графіка амортизації відображаються разом із виплатами на 60, 120 та 180 місяців.

Підсумок 15-річної фіксованої ставки 4, 5%:

• Сума іпотеки = 200 000 дол
• Щомісячний платіж = 1529, 99 дол
• Сума відсотків = 75 397, 58 дол
• Загальна вартість = 275 398, 20 дол

Як ми бачимо з двох прикладів, більш тривала 30-річна амортизація призводить до більш доступної виплати в розмірі 1013, 37 доларів США, порівняно з 1529, 99 дол. США за 15-річну позику, різниця 516, 62 долара щомісяця. Це може призвести до великої різниці для сімей з обмеженим бюджетом або тих, хто просто хоче обмежити щомісячні витрати. Два сценарії також ілюструють, що 15-річна амортизація економить 89 466 доларів на витрати на відсотки. Якщо позичальник може комфортно дозволити собі більш високі щомісячні платежі, значні заощадження можуть бути зроблені за коротший термін амортизації.

Прискорені варіанти оплати

Навіть при більш тривалій амортизаційній іпотеці можна заощадити гроші на відсотках та погасити позику швидше за рахунок прискореної амортизації. Ця стратегія передбачає додавання додаткових платежів до щомісячної іпотечної купюри, що потенційно заощадить вам десятки тисяч доларів і дозволяє швидше позбавити боргу (принаймні, з точки зору іпотечного кредитування). Візьміть 30 000-річну іпотеку на 200 000 доларів з наведеного вище прикладу. Якщо додаткові платежі в розмірі 100 доларів застосовуватимуться до основної суми щомісяця, позика буде погашена повністю протягом 25 років замість 30, а позичальник реалізує економію в розмірі 31 745 доларів на виплаті відсотків. Доведіть це до $ 150 щомісяця, і позику буде задоволено за 23 роки, заощадивши $ 43 204, 16. Навіть один додатковий платіж, що проводиться щороку, може зменшити суму відсотків та скоротити амортизацію, якщо платіж йде до основної суми, а не відсотка (переконайтеся, що ваш кредитор обробляє оплату таким чином). Природно, вам не слід відмовлятися від предметів першої необхідності або брати гроші з прибуткових інвестицій для здійснення додаткових платежів. Але скорочення непотрібних витрат і спрямування цих грошей на додаткові платежі може мати хороший фінансовий сенс. І на відміну від іпотеки на 15 років, вона дає вам можливість платити менше, ніж за кілька місяців.

Порада: Інтернет-калькулятори іпотечної амортизації можуть допомогти вам визначити, яка іпотека підходить саме вам, і прорахувати вплив здійснення додаткових іпотечних платежів. Крім того, іпотечні калькулятори можуть бути використані для визначення найкращих доступних процентних ставок. Для початку спробуйте калькулятор нижче.

Інший вибір

Іпотека з регульованою ставкою може дозволяти вам платити ще менше на місяць, ніж 30-річна іпотека з фіксованою ставкою, і ви, можливо, зможете скорегувати виплати іншими способами, які могли б відповідати очікуваному зростанню особистого доходу. Однак щомісячні платежі за цим можуть зростати - наскільки часто це залежить від економічних показників та того, як укладено договір, - а відсоток до іпотечного кредиту все ще залишається майже на історичних мінімумах, вони, мабуть, нерозумні для більшості власників будинків. Аналогічно, лише відсоткові та інші види іпотечних кульових іпотечних кредитів часто мають низькі платежі, але вони залишать вас завдяки величезному балансу в кінці строку позики, також ризикованій ставці.

Суть

Вирішуючи, яку іпотеку ви можете собі дозволити, не слід залишати лише кредитору: Навіть у нинішньому кредитному кліматі з його жорсткими стандартами ви можете отримати більшу позику, ніж вам справді потрібно. Якщо вам подобається ідея про коротший термін амортизації, щоб ви могли сплатити менше відсотків і володіти своїм будинком швидше - але не можете дозволити собі більш високі платежі - подумайте про пошук будинку в нижчому ціновому діапазоні. З меншою іпотекою, можливо, ви зможете змінити більш високі виплати, які мають менший строк амортизації.

Оскільки так багато факторів можуть впливати на те, який іпотечний кредит найкращий для вас, важливо оцінити вашу ситуацію. Якщо ви розглядаєте величезну іпотеку, і ви знаходитесь у високому податковому діапазоні, наприклад, ваш іпотечний відрахування, ймовірно, буде сприятливішим, ніж якщо у вас є невелика іпотека і ви знаходитесь в нижчій категорії податків. Або, якщо ви отримуєте хороші прибутки від своїх інвестицій, можливо, не буде фінансового сенсу скорочувати створення свого портфеля, щоб здійснювати більш високі іпотечні платежі. Що завжди має хороший фінансовий сенс - це оцінити ваші потреби та обставини та витратити час, щоб визначити найкращу для вас стратегію амортизації.