Рефінансування іпотечного кредитування

• Які причини рефінансування?
• Як отримати найкращу пропозицію щодо рефінансування
• Що буде коштувати рефінансування?
• Важливість кредитних балів

Чи має сенс рефінансування іпотеки для вас? Ви, мабуть, мали розмову в той чи інший момент. Це той, де член сім'ї чи сусід розповідає про те, що вони отримали, рефінансуючи свою іпотеку. Тепер вам залишається замислюватися: чи програєте ви, якщо не стежите за прикладом?

Бувають випадки, коли падіння власників житла кидається на рефінансування, як правило, через зниження процентних ставок. Але ставки не є єдиною причиною заміни поточного кредиту, і це не так, що ідеальний час для рефінансування для одного позичальника - це обов'язково хороша можливість для людини, яка мешкає поруч або в сусідньому місті.

Перш ніж приймати рішення, важливо зрозуміти, чому ви хочете взяти нову позику на житло в першу чергу, а потім з’ясувати, чи має це сенс у ваших конкретних обставинах.

Які причини рефінансування?

Існують очевидні та менш очевидні причини рефінансування.

1. Падіння процентних ставок

Це найбільш очевидна причина рефінансування. Коли процентні ставки падають, новий кредит означає менші витрати на фінансування. Можливо, ви зняли 30-річну фіксовану іпотеку, коли ставки становили 6%, а зараз вони знижуються до 4, 5%. При позиці на 300 000 доларів США, саме таке зниження ставки призведе до зменшення щомісячного платежу на 279 доларів.

У такому випадку виконання рефі може звучати як непродуманий. Але майте на увазі, що взяти новий кредит означає оплату нових витрат на закриття. І це може бути, а може і не варто економити від нижчої ставки, залежно від того, як довго ви будете жити у вашому домі.

Як правило, чим довше ви плануєте залишатися на місці, тим більше має сенс рефінансувати та їсти ці разові збори. Але вам доведеться попрацювати над номерами, щоб точно знати.

2. Заміна ARM

Однією з вагомих причин рефінансування є якщо у вас є іпотека з регульованою ставкою або ARM, яку ви хочете перетворити на позику з фіксованою ставкою.

АРМ - це позика, яка пропонує низьку вступну процентну ставку, яка "скидається" після заздалегідь визначеного періоду часу, будь то один рік від дати завершення або п'ять років або більше. Якщо процентні ставки зросли, коли позика повертається, позичальники можуть зазнати шоку, побачивши свій новий щомісячний платіж.

Ось чому позичальники часто намагаються рефінансувати кредит у фіксовану ставку до дати перезавантаження, особливо коли ставки відносно низькі за історичними мірками. Справа в тому, що ніхто не знає, що буде з процентними ставками вниз. Тож вибір на безпечнішу ставку зазвичай є хорошою ідеєю, особливо якщо ви плануєте деякий час перебувати у вашому домі.

Дорогі перезавантаження ARM були одним із факторів, які призвели до краху іпотечного кредиту десятиліття тому. Позики на житло з регульованою ставкою не є настільки поширеними, як раніше, хоча вони поверталися в останні кілька років. Якщо у вас є такий, то розумною ідеєю може стати крок попереду потенційних проблем.

Ключові вивезення

• Причини рефінансування іпотеки включають зниження процентної ставки, перехід на фіксовану ставку з іпотеки з регульованою ставкою або вивезення готівки з дому.
• Купуючи нову іпотеку, пам’ятайте, що слідкуйте не лише за процентними ставками, але й за рахунок закриття витрат, сумлінними оцінками та точкою беззбитковості.
• Спробуйте скористатися послугами іпотечного брокера, але зробіть власну ніжку, щоб переконатися, що ви отримаєте найкращу пропозицію.
• Вирішіть, чи бажаєте ви використовувати бали для зниження процентної ставки та не забудьте заблокувати ставку, як тільки ви отримаєте хорошу пропозицію.
• Отримайте свої кредитні звіти, щоб побачити, який ваш кредитний бал, і перевірте на помилки, оскільки великий кредит може допомогти забезпечити кращий пакет рефінансування.

3. Ваш покращений кредитний бал

Можливо, ви взяли кредит на житло, коли ваш результат був набагато нижчим, ніж зараз, що призводить до вищої середньої процентної ставки. З цього моменту ви розвинули кращі фінансові звички, зменшуючи залишки і регулярно надсилаючи платіж до дати платежу. Ваша здатність повернути позику вчасно - це один з найбільших факторів, що визначають вашу іпотечну процентну ставку. Кредитори роблять обґрунтовану здогадку, збираючи кредитну оцінку, яка відображає історію запозичень та погашення.

Якщо ваш кредитний рахунок достатньо покращився, ви можете мати право на значно вищу ставку.

4. Подовження терміну позики

Навіть коли їхні ставки однакові, деякі власники будинків можуть знизити щомісячний платіж шляхом рефінансування. Як? Вони просто беруть новий кредит з більш тривалим терміном.

Скажімо, наприклад, що ви зняли 30-річну іпотеку на $ 250 000. Через десять років цей баланс знизився до 200 000 доларів. Беручи новий 30-річний кредит на залишок, що залишився, ви знижуєте щомісячний платіж. Але ви також витрачаєте 10 додаткових років на свій кредит.

Подовження терміну позики може мати сенс, якщо у вас виникнуть проблеми з настанням платежів. Але не помиляйтеся - розтягнувши свою іпотеку, ви будете платити більше відсотків у довгостроковій перспективі.

5. Виймання готівки з дому

Серед привілеїв володіння нерухомістю є можливість будувати власний капітал у часі. І як тільки ви це зробите, ваш будинок може почати виглядати як банкомат, з якого ви можете витягнути гроші, як вважаєте за потрібне.

Один із способів зробити це - рефінансувати більшу позику, залишивши у вас додаткові грошові кошти, які ви можете використовувати для різних потреб. Для здійснення рефінансування грошових коштів вам потрібно буде залишатися в межах порогу позики до вартості або LTV для вашої кредитної програми. Коефіцієнт позики та вартості - це сума застави, поділена на оцінену вартість майна .

Скажімо, ви володієте будинком на суму 200 000 доларів, а ви все одно зобов’язані 120 000 доларів за своєю іпотекою. Якщо ваш кредитор має 80% LTV, ви можете рефінансувати позику в розмірі 160 000 доларів і взяти різницю в розмірі 40 000 доларів.

Багато людей, які рефінансують погасити борг з високими відсотками, знову виявляють свою заборгованість, отримуючи більше кредитів.

Але знову ж таки, ви будете платити кошти на закриття, щоб отримати цю нову позику - і у вас буде менше власного капіталу, який ви приїдете, коли врешті продаєте нерухомість. Це може бути варте того, якщо ви будете корисно використовувати гроші, як-от сплатити кредитну карту з високою процентною ставкою або зробити ремонт, що збільшить вартість вашого будинку. Якщо ви використовуєте гроші, щоб придбати човен або поїхати в екзотичну відпустку, ви можете подумати двічі.

Майте на увазі, що існують і інші способи залучення грошей у вашому будинку, наприклад, позика на власний капітал або кредитну лінію власного капіталу, з якої ви можете отримати за потребою. Виконання невеликих домашніх завдань та порівняння плюсів і мінусів кожного допоможе вам зробити найкращий вибір.

Як отримати найкращу пропозицію щодо рефінансування

Якщо тільки покупка іпотечного кредиту нагадувала покупку телевізора - просто питання перевірки магазинів та Інтернету, щоб точно побачити, скільки потрібно заплатити. На жаль, пошук кредитів на житло є дещо складнішим.

Різні кредитори пропонують різні ставки - не кажучи вже про різні комісії - залежно від таких факторів, як ваш кредитний рейтинг, статус зайнятості та співвідношення позики до вартості. Єдиний реальний спосіб переконатися, що ви отримуєте найкращу пропозицію, - це робити покупки навколо з кількома постачальниками. Ви можете включити сукупність великих банків, а також місцевих банків та кредитних спілок, щоб побачити, хто може запропонувати вам найпривабливіші умови.

Це може бути заманливо відвідати інтернет-ринок, який обіцяє миттєві котирування різних іпотечних компаній. Але майте на увазі, що кількість, яку вони надають, - це часто оцінки, а не фактичні пропозиції. Крім того, ви не завжди маєте контроль над тим, наскільки широко надана вами особиста інформація буде надана іншим сторонам. Ось чому, зв’язуватися з поважними кредиторами один за одним, навіть якщо це забирає більше часу, зазвичай є хорошою ідеєю.

Коли ви ходите по магазинах, не дивіться лише на процентну ставку. Ще до того, як офіційно подати заявку на рефінансування, ви можете запитати у кредитора, чи він надасть "сумлінну оцінку", яка детально визначає, скільки також доведеться заплатити за закриття витрат. У деяких випадках оплата дещо вищої ставки, якщо йдеться про менші авансові збори, може насправді працювати на вашу користь.

Для того, щоб визначити ставки, кожному кредитору доведеться витягнути ваш кредитний звіт, який може знизити ваш кредитний бал. Ви можете мінімізувати або навіть усунути вплив на ваш результат, проводячи дослідження за короткий проміжок часу. Наприклад, компанія, яка займається розробкою результатів FICO, не дає вам (або не дуже) запитів про іпотеку, здійснені протягом 30 - 45 днів забивання, залежно від того, яку версію формули FICO використовує кредитор. (Дивіться докладніше про свій кредитний рахунок нижче.)

Чи можете ви отримати краще рефінансування за допомогою іпотечного брокера?

Звернення до декількох постачальників іпотечних кредитів може здатися великою роботою, особливо якщо у вас обмежений вільний час. Це одна з переваг роботи з іпотечним брокером, який збирає вашу інформацію та зв'язується з декількома кредиторами від вашого імені. Це як єдиний магазин для ваших іпотечних потреб.

Оскільки брокери платять банки та іпотечні компанії, з якими вони працюють, вам не потрібно платити їм безпосередньо за їх послуги. Крім того, кредитори іноді винагороджують їх за залучення клієнтів, надаючи їм спеціальні ставки.

Але є недоліки в аутсорсингу вашого пошуку. Брокери можуть отримати компенсацію за те, що ви надаєте більшу позику, наприклад, навіть якщо це не ваші інтереси. А певні кредитори не працюють з брокерами, тому вони іноді можуть обмежувати ваші варіанти.

Однак у використанні обох методів немає проблем. Ви можете скористатися брокером для важкого підйому, але шукайте одну-дві котирування самостійно, щоб побачити, як вони порівнюють і знайти найкращого кредитора для вас.

Блокування вашого тарифу: знайте стратегію

Прогнозувати, де відсоткові ставки рухатимуться на тижні достроково - це дурень - навіть банки не знають, куди вони прямують. Отож, коли ви знайшли хорошу пропозицію, завжди корисно зафіксувати свій тариф, щоб ви знали, що до дати завершення терміну він буде таким самим.

Припустимо, наприклад, що банк розраховує, що ви можете закрити кредит протягом 30 днів. Ви можете попросити зафіксувати свою процентну ставку на 45 днів, щоб переконатися, що вона не збільшується вгору до моменту остаточного оформлення нотатки.

Однак замовлення ставки, яке перевищує необхідне, не завжди працює на вашу користь. Щоразу, коли банки заморожують свою ставку, вони припускають, що ризик повинен зростати, коли відсоткові ставки зростають. Тому вони зазвичай компенсують більш тривалий період блокування більш високою ставкою або додатковими комісіями.

Бали або Без балів?

Ще один спосіб отримати нижчу процентну ставку за своїм кредитом - сплатити «бали», які є попередньо сплаченими відсотками за вашу банкноту. Кожна точка є еквівалентом одному відсотку від вартості вашого кредиту. Таким чином, сплатити два бали за іпотеку в розмірі 200 000 доларів означає, що ви розплачуєтеся понад 4000 доларів.

В обмін на це позикодавець пропонує нижчу ставку, що може вам принести користь, якщо ви будете залишатися в своєму будинку досить довго. І що стосується відсотків, які ви сплачуєте протягом кредиту, сума, яку ви платите в балах, як правило, зменшується податком (це передбачає, що для вас все ж є фінансовий сенс деталізувати свої відрахування, а не брати новий вищий стандартний відрахування).

Звичайно, вам потрібно мати трохи додаткових грошей у час закриття, щоб скористатись балами. Якщо, з іншого боку, ви шукаєте найнижчу можливу первинну вартість на ваш рефі, вам краще уникати попередньо сплачених відсотків і жити з дещо вищою процентною ставкою.

Що буде коштувати рефінансування?

Перспектива значно нижчої процентної ставки за вашим кредитом може бути спокусливою для будь-якого власника будинку. Але перш ніж переходити до рефі, вам потрібно знати, що це буде коштувати. Часто те, що здається великим, втрачає блиск, коли ви бачите збори.

Ось чому важливо порівнювати добросовісні оцінки різних кредиторів. Ці документи включають процентну ставку, а також прорив прогнозованих витрат на закриття позики.

Однією з найбільших витрат є "плата за вихід" кредитора. Але ви також зіткнетеся з низкою інших зборів, як, наприклад, витрати на оновлену оцінку, збори за пошук титулів та премія за страхування права власності. Загалом усі ці витрати можуть скласти до 5% від вартості позики.

Визначте точку беззбитковості

Якщо ви не маєте наміру залишатися у вашому домі тривалий час, ці випереджаючі витрати можуть зробити перешкоду непосильним. Щоб зрозуміти це, розділіть витрати на закриття на суму, яку ви заощаджуєте щомісяця від нової процентної ставки. Результат - кількість місяців, які пройдуть, перш ніж розірвати нову позику.

Якщо ви деталізуєте свої податкові відрахування, просто переконайтесь, що ви коригуєте суму, яку ви заощаджуєте на відсотках, за вашою граничною ставкою податку, оскільки уряд по суті дає вам знижку на витрати на фінансування.

Напевно, ви чули про кредиторів, які пропонують позики без закриття витрат, що може здатися ідеальним способом заощадити гроші. Але є улов: Кредитор повинен стягувати з вас більшу процентну ставку, щоб врахувати ці витрати. Якщо ви будете залишатися у себе вдома досить довго, вам може бути краще розібратися за плату зараз в обмін на нижчий щомісячний платіж.

Важливість кредитних балів

Економічні тренди мають великий вплив на процентну ставку, яку ви отримаєте. Наприклад, іпотечні кредити з фіксованою ставкою, як правило, переходять у крок блокування з дохідністю за 10-річною казначейською облігацією.

Але окремі фактори також мають багато спільного з вашим курсом. Ваш дохід та історія роботи відіграють важливу роль, як і ваш кредитний бал, який базується на інформації у вашому кредитному звіті. Чим вище ваш рахунок, тим нижча ставка, яку вам доведеться заплатити за ваш новий кредит.

За даними веб-сайту myFICO, позичальник, який має оцінку 760 або вище, зазвичай платить понад 200 доларів менше на місяць за 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою вартістю 216 000 доларів, ніж хтось із оцінкою 620.

Поліпшення вашої оцінки

Тоді ви платите, щоб ваш кредитний бал був максимально високим, перш ніж почати процес рефікування. Багато постачальників кредитних карт пропонують їх безкоштовно, хоча деякі використовують системи балів, окрім FICO, що є найбільш широко використовуваною моделлю. Ви також можете придбати свій рахунок на сайті myFICO.com.

Ви також хочете ознайомитися з вашим фактичним кредитним звітом від усіх трьох звітних агентств: Experian, Equifax і TransUnion. На щастя, ви можете отримати безкоштовну копію кожного разу на рік на annualcreditreport.com. Переконайтеся, що інформація про ваші існуючі кредитні рахунки є точною. Якщо ви помітите помилку у своєму звіті, вам потрібно буде зв’язатися з відповідним кредитним бюро, щоб воно могло розслідувати.

Якщо у вашому звіті забороняються будь-які основні помилки, збільшувати кількість може знадобитися час. Найбільші фактори, що впливають на ваш рахунок, - це використання ваших кредитів та історія платежів, які разом складають колосальні 65% вашого FICO числа. Тому найкраще, що ви можете зробити, щоб знизити ставку іпотечного кредиту, - це зменшити інші залишки за кредитом і завжди здійснювати платежі вчасно.

Суть

Відповіді на те, чи є рефінансування іпотечного кредиту має сенс, не відповідає жодному розміру. У більшості випадків це зводиться до математики. Якщо сума, яку ви заощаджуєте щомісяця, врешті-решт затьмарить витрати на закриття, отримання нового кредиту може бути розумним кроком.

Якщо ви переслідуєте рефі, порівняння пропозицій від декількох кредиторів - це найвірніший спосіб отримати найкращу пропозицію. Після того, як ви знайдете його, вам захочеться зафіксувати ставку, щоб переконатися, що ви не затримаєтесь з більш високими процентними платежами, коли дата завершення закінчиться.