Чистий операційний дохід - визначення NOI

Що таке чистий операційний дохід - NOI?

Чистий операційний дохід (NOI) - це розрахунок, який використовується для аналізу прибутковості інвестицій у нерухомість, що приносять прибуток. NOI дорівнює всім доходам від майна за вирахуванням усіх розумно необхідних операційних витрат. NOI - це показник до оподаткування, який відображається у звіті про доходи та грошові потоки, що виключає виплати основної суми та відсотків за кредитами, капітальними витратами, амортизацією та амортизацією. Якщо цей показник використовується в інших галузях промисловості, його називають "EBIT", що означає "прибуток до відсотків та податків".

Ключові вивезення

• Чистий операційний дохід вимірює прибутковість нерухомості, яка приносить прибуток, перш ніж додавати будь-які витрати з фінансування чи податків.
• Операційними витратами, які використовуються в метриці NOI, можна керувати, якщо власник майна відкладає або прискорює певні статті доходів або витрат.
• Показниця NOI не включає капітальні витрати.

Формула NOI:

Чистий операційний дохід = RR-OE в іншому місці: RR = прибуток від нерухомостіOE = операційні витрати \ початок {вирівняний} & \ текст {Чистий операційний дохід} = RR - OE \\ & \ textbf {де:} \\ & RR = \ текст { дохід від нерухомості} \\ & OE = \ текст {операційні витрати} \\ \ кінець {вирівняний} Чистий операційний дохід = RR-OE де: RR = прибуток від нерухомостіOE = операційні витрати

1:31

Чистий операційний дохід

Що вам говорить NOI?

Чистий операційний дохід - це метод оцінки, який застосовують фахівці з нерухомості для визначення точної вартості своїх властивостей, що приносять прибуток. Для розрахунку NOI, операційні витрати на майно повинні бути відняті від доходу, який отримує нерухомість.

Окрім доходу від оренди, власність може також отримувати прибуток від зручностей, таких як паркування, торговельні автомати та пральні. Операційні витрати включають витрати на експлуатацію та утримання будівлі, включаючи страхові внески, юридичні збори, комунальні послуги, податки на нерухомість, витрати на ремонт та плату за проживання. Капітальні витрати, такі як витрати на нову систему кондиціонування повітря для всієї будівлі, не включаються до розрахунку.

NOI допомагає інвесторам у нерухомість визначати коефіцієнт капіталізації, що, в свою чергу, допомагає їм обчислити вартість нерухомості, тим самим дозволяє їм порівнювати різні об'єкти нерухомості, які вони, можливо, розглядають про купівлю чи продаж.

Для фінансування нерухомості NOI також використовується у коефіцієнті покриття боргу (DCR), який повідомляє кредиторам та інвесторам, чи покриває дохід власності його операційні витрати та боргові виплати. NOI також використовується для обчислення мультиплікатора чистого доходу, повернення грошових коштів від інвестицій та загальної віддачі від інвестицій.

Приклад використання чистого операційного доходу

Припустимо, ви володієте майном, яке щорічно отримує 120 000 доларів доходу та несе 80 000 доларів операційних витрат. У цій обставині в результаті цього NOI складе 40 000 доларів (120 000 - 80 000 доларів). Якщо загальна сума від’ємна, коли операційні витрати вищі за доходи, результат називається чистим операційним збитком (НОЛ).

Кредитори та комерційні кредитори в значній мірі покладаються на NOI для визначення потенціалу отримання доходу від майна, що підлягає іпотеці, навіть більше, ніж вони враховують кредитну історію інвестора у своїх рішеннях. Простіше кажучи: цей показник допомагає кредиторам принципово оцінити початкову вартість майна, прогнозуючи її грошові потоки. Якщо нерухомість визнана вигідною, кредитори також використовують цю цифру для визначення розміру позики, яку вони готові зробити. З іншого боку, якщо майно показує чисту операційну втрату, кредитори, ймовірно, відхилять заявку на іпотечний кредит позичальника.

Власники майна можуть маніпулювати своїми операційними витратами, відкладаючи певні витрати, прискорюючи інші. NOI також може бути збільшений за рахунок підвищення орендної плати та інших зборів, одночасно зменшуючи розумно необхідні операційні витрати. Як приклад останнього, розглянемо сценарій, коли власник квартири відмовляється від орендаря щорічно в розмірі 12 000 доларів США в оренду в обмін на цього орендаря, який виконує функції адміністратора майна. Якщо власник квартири, як правило, платить керівнику будинку 30 000 доларів зарплати, він, отже, може відняти від “дохідно необхідних” витрат у розмірі 30 000 доларів США від прибутку, а не від фактичної вартості 12 000 доларів. (Про пов’язане читання див. У розділі "NOI проти EBIT: порівняння відмінностей")

Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.

Пов'язані умови

Як використовувати підхід до доходу до вартості нерухомості Дохідний підхід - це метод оцінки нерухомості, який дозволяє інвесторам оцінювати вартість нерухомості на основі доходу, який вона отримує. докладніше Що вимірює коефіцієнт експлуатаційних витрат? Коефіцієнт операційних витрат (OER) визначається як вимірювання витрат на експлуатацію об'єкта власності порівняно з доходом, який приносить майно. докладніше Розуміння доходу від доходу - це дохід, отриманий від звичайних господарських операцій. більше Визначення коефіцієнта капіталізації Коефіцієнт капіталізації - це норма рентабельності інвестиційної нерухомості на основі доходу, який очікується на отримання майна. докладніше Чому Операційна маржа Операційна маржа визначає, який прибуток компанія отримує від долара від продажів, після оплати змінних витрат виробництва, таких як заробітна плата та сировина, але до сплати відсотків чи податку. більше прибуток до відсотків та податків - визначення EBIT Прибуток до відсотків та податків є показником прибутковості компанії і обчислюється як прибуток за вирахуванням витрат, без урахування податків та відсотків. більше Посилання партнерів