Іпотека без зборів
Іпотека без зборів - це коли позикодавець не стягує плату за заявки, оцінки, андеррайтинг, обробку, приватне страхування іпотечного кредитування та інші витрати на закриття сторонніх компаній, як правило, пов'язані з іпотекою.
Розуміння іпотеки без зборів
Безпосередні іпотечні збори вкладаються в процентну ставку позики. Кредитор покриє багато початкових витрат на закриття та збори, стягуючи трохи більшу процентну ставку протягом тривалості позики. Це збільшує щомісячний іпотечний платіж, але зменшує попередню готівку, яку виплачує покупець на додаток до початкового внеску. Однак умови кредитування без безоплатної винагороди відрізняються. Навіть якщо іпотека продається як без комісії, більшість кредиторів не покриє певні податки, страхові внески або адвокатські збори. Також часто виключаються страхування від повеней, приватне іпотечне страхування та податки на переказ. Іншою можливістю є плата за дострокове погашення чи скасування. Кредитори можуть вимагати від позичальників зберігати іпотечний кредит протягом мінімального періоду, наприклад, трьох років, або сплачувати пеню. А витрати на закриття можуть підлягати погашенню позичальником, якщо кредит закритий до певної дати. Інша можливість полягає в тому, щоб позикодавець міг стягнути пеню за передоплату за здійснення платежів достроково. Така політика захищає прибуток банку та забезпечує його окупність авансу для покриття початкових витрат на закриття. Заощадження цих витрат на закриття іпотечного кредиту може коштувати тисячі доларів додаткових відсотків протягом 30-річної іпотеки. Безпосередня іпотека має фінансовий сенс лише для короткострокових позик.
Приклад іпотечного кредитування без сплати
Наприклад, якщо заявник прагне позичити 500 000 доларів на придбання будинку з 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою. Банк №1 пропонує традиційну іпотеку за 4, 5% фіксованою процентною ставкою та 3000 доларів США за попередні витрати на закриття. Банк №2 пропонує безоплатну іпотеку з 5 відсотками фіксованих та нульових витрат на закриття. Щомісячний платіж у банку №1 складе 2, 533, 42 долара. З Банком №2 це становило б 2 684, 10 доларів або на 150, 68 доларів більше щомісяця. Після приблизно трьох років платежів у Банку №2 позичальник повернув би 3000 доларів, які позикодавець виплатив заздалегідь. Після цього банк заробляє додаткові 150 доларів щомісяця завдяки більш високій ставці. За повний 30-річний термін іпотечного кредиту це означатиме виплату банку на 48 000 доларів більше, ніж для банку №1. Однак чим коротша іпотека, тим менша загальна вартість. Якщо банк №2 і володіє майном протягом п’яти років, додаткові відсотки від додаткового щомісячного платежу в розмірі 150 доларів США становитимуть близько 9000 доларів США, або 3 000 доларів додаткового за покриття авансових платежів. Якщо процентні ставки падають, власники будинків можуть рефінансувати за нижчою ставкою. Однак рефінансування не було б варіантом, якщо ставки зростають чи зменшуються значення майна.