Власна зворотна іпотека
Власна зворотна іпотека - це позика, яка дає змогу старшим власникам будинків отримати власний капітал у своїх будинках через приватну компанію. Власні зворотні іпотечні кредити не є широко доступними і складають невеликий відсоток ринку зворотних іпотечних кредитів. Іпотечні кредити на конвертацію власного капіталу (HECM), які застраховані та жорстко регулюються федеральним урядом, складають більшу частину ринку зворотних іпотечних кредитів.
1:36Зворотна іпотека
РОЗВ'ЯЗАННЯ ВІДПОВІДАЛЬНОГО ВЛАСНОГО ЗВОРОТНОГО Іпотечного кредитування
Власні зворотні іпотечні кредити дозволяють кредиторам встановлювати власні умови, оскільки ці іпотечні кредити не є федеральними. Однією з найважливіших умов є сума позики. Хоча HECM обмежені меншою від оціночної вартості будинку або 679 650 доларів США станом на січень 2018 року, власні зворотні іпотечні кредити обмежуються лише кількістю ризику, який кредитор готовий взяти на себе. Ця сума все ще базуватиметься на оціночній вартості будинку, але вона може бути мільйонами. З цієї причини власні зворотні іпотечні кредити іноді називають перешкодами зворотної іпотеки, і вони, в першу чергу, спрямовані на людей похилого віку, чиї будинки коштують більше, ніж урядова межа.
Оскільки власні зворотні іпотечні кредити не є федеральними, вони не мають авансових або щомісячних страхових внесків. Хоча власнику дому нічого не потрібно платити за зворотну іпотеку, поки вона не належить, щомісячні премії зменшують суму, яку може взяти позичальник.
Плюси і мінуси власної зворотної іпотеки
Може здатися, що власна зворотна іпотека була б кращою угодою, ніж HECM, але кредитори можуть стягувати більш високі процентні ставки та позичати менше відносно вартості будинку, щоб компенсувати відсутність іпотечного страхування.
Якщо ви розглядаєте власну зворотну іпотеку, вам слід не тільки порівнювати процентні ставки та збори від кількох власних зворотних іпотечних кредиторів; ви повинні порівняти ці пропозиції з кількома котируваннями HECM, щоб побачити, який варіант дає найкращу пропозицію. Ваш вік і наскільки вище значення HECM обмежує цінність вашого будинку - це вплив, який з них також буде кращим. Також розглянемо такі альтернативи, як позики на власний капітал та кредитні лінії.
На відміну від одноцільової зворотної іпотеки, виручка власної зворотної іпотеки може бути використана для будь-чого, включаючи виплату існуючої іпотеки власника дому, щоб звільнити щомісячний грошовий потік. І на відміну від HECM, власні зворотні іпотечні кредити не обмежують кількість доходів, які позичальники можуть отримати в перший рік строку зворотної іпотеки. Натомість позичальники зазвичай можуть отримувати всю дохідну позику наперед, хоча кредитна лінія - це ще одна можливість.
Ці позики також не вимагають, щоб позичальники отримували іпотечне консультування, перш ніж брати їх, хоча консультування недороге і може все-таки бути хорошою ідеєю. Вони можуть мати особливості, які не мають інші зворотні іпотечні кредити, такі як положення про розподіл капіталу, які також називаються положеннями про спільну оцінку. У будь-якому випадку власна зворотна іпотека є найменш обмежувальною із трьох типів зворотних іпотечних кредитів. Однак збори є менш жорстко регламентованими, ніж комісії HECM, і власні позики можуть не мати тих самих захистів подружжя, які не займають позики, які пропонують HECM.
Власні зворотні іпотечні кредити зникли після вибуху міхура житла, потім знову стали доступними, коли ціни на житло відновлювались. Тим не менш, вони не є настільки поширеними, як HECM, тому що на ринку вторинного ринку кредиторів для продажу власних зворотних іпотечних кредитів не так багато. Вони не пропонують легкої сек'юритизації, як звичайні іпотечні кредити, які продаються Фанні Мей та Фредді Маку, тому кредитори зберігають власні зворотні іпотечні кредити у власних портфелях або продають їх недержавним інвесторам.