Рефінансування позики на власний капітал: Посібник із інструкцій
Ви можете думати про рефінансування позики на власний капітал з кількох причин. Ви можете знизити щомісячний платіж шляхом отримання нижчої процентної ставки або продовження терміну позики. Ви можете скоротити термін позики, щоб ви сплатили менші відсотки в довгостроковій перспективі і швидше будете без боргу. Можливо, ви навіть захочете забрати більше грошей з дому. Незалежно від вашої причини, ось ваші варіанти та кроки, які потрібно вжити у кожному конкретному випадку.
Варіант 1: Здійснити рефінансування грошових коштів
Грошове рефінансування вашого будинку може бути хорошим способом рефінансування позики на власний капітал, якщо ви також хочете рефінансувати свою першу іпотеку. Коли ваш новий кредит закриється, частина надходжень спрямовується на виплату першої іпотечної кредити, а частина, яка видає готівку, погасить ваш старий житловий кредит. Якщо у вас є достатній капітал, ви, можливо, навіть зможете кинути трохи додаткових грошей.
Чому цей вибір може бути правильним
Задайте собі ці питання, розглядаючи, чи є сенс рефінансувати свою першу іпотеку: чи є у вас кредит із змінною ставкою, який ви хочете перетворити на позику з фіксованою ставкою, перш ніж процентні ставки зростатимуть? Чи є у вас кредит з фіксованою ставкою з вищою процентною ставкою, ніж ви могли отримати сьогодні? Чи є у вас кредит Федеральної адміністрації житла (FHA), який був єдиним, на що ви могли претендувати на той час, але зараз ваші обставини покращилися, і ви хочете отримати менш дорогий звичайний кредит без іпотечного страхування?
Так як є багато причин, з яких ви можете захотіти рефінансувати позику на власний капітал, є багато причин, з яких ви можете рефінансувати свою першу іпотеку. Основні міркування повинні бути економія грошей або отримання нестабільної позики в одну, яку ви краще можете управляти.
Визначення придатності
Щоб мати право на отримання грошового рефінансування, ви повинні володіти будинком принаймні шість місяців. Вам потрібно мати достатній власний капітал, щоб погасити основний залишок за першою іпотекою, погасити те, що ви зобов'язані за позикою на власний капітал, і все ще мати 20% частки в своєму будинку.
Кредитори, як правило, продають іпотечні кредити, за якими вони походять, Фанні Мей або Фредді Мак. Для цього вони повинні дотримуватись Кенні або Фредді вказівки щодо кредитування. Fannie не купуватиме кредити на рефінансування без грошових коштів на основну резиденцію (тобто ваш будинок) із співвідношенням позики до вартості (LTV), що перевищує 80%. Якщо у вас є позика на високий баланс (ліміти залежать від округу), коефіцієнт LTV не може перевищувати 60%. Якщо ви перераховували свій будинок для продажу протягом останніх півроку, максимальне дозволене співвідношення позики та вартості становить 70%.
Також вам знадобиться мінімальна кредитна оцінка від 640 до 680, залежно від співвідношення позики та вартості. Зрозумійте, що кредитори можуть мати свої, більш жорсткі стандарти та вимагати більш високого кредитного бала.
Вимоги до кредиту до вартості: один приклад
Ось приклад того, як вимоги позики до вартості працюють на типовому рефінансуванні грошових коштів, що вимагає 80% LTV. Якщо ваш будинок вартує 300 000 доларів, вам потрібно буде мати 60 000 доларів власного капіталу після того, як ви зробите грошовий рахунок. Це означає, що ваша перша іпотека, а також позика на власний капітал не може налічувати більше 240 000 доларів. Добре зрозуміти, як працює підрахунок, але ви можете скористатися онлайн-калькулятором рефінансування грошових коштів, щоб швидко зробити математику для вашої ситуації. Щоб дізнатись, скільки у вас власного капіталу, ваш кредитор замовить оцінку, яка обійдеться вам у кілька сотень доларів.
Закриття витрат
Недоліком вибору варіанту рефінансування готівки є те, що витрати на закриття, пов'язані з першою іпотекою, зазвичай набагато вищі, ніж витрати, пов'язані з позикою власного капіталу. Якщо ви рефінансуєте, щоб заощадити гроші, вам потрібно буде обчислити період беззбитковості і подивитися, скільки місяців вам потрібно мати новий кредит, перш ніж вийти наперед після закриття витрат. Чим коротший період беззбитковості, тим краще.
Ваш кредитор може дозволити вам фінансувати витрати на закриття, що полегшить суму цих додаткових витрат у короткостроковому періоді. Але якщо ваша мета - витратити менше на довгострокову перспективу, сплатіть їх наперед. В іншому випадку ви будете сплачувати відсотки за них, поки ваш кредит не буде погашений.
Інша можливість, якщо ви рефінансуєте відносно невеликий іпотечний баланс, - це знайти кредитора, який пропонує спеціальний продукт. Наприклад, Банк США пропонує смарт-рефінансування на залишки менше 150 000 доларів без витрат на закриття.
Варіант 2: Рефінансування на позику нового власного капіталу
Якщо ви задоволені своєю першою іпотекою, вам захочеться розглянути питання про рефінансування за допомогою нового позики на власний капітал.
Чому цей вибір може бути правильним
Можливо, ви захочете отримати новий кредит у тій же сумі, що і заборгованість за поточним кредитом, щоб заощадити гроші з нижчою процентною ставкою та / або меншим строком. Можливо, вас зацікавить новий кредит на більшу суму, якщо ви хочете взяти позику для покриття нових витрат. Або, можливо, ви захочете отримати новий кредит з більш тривалим терміном, щоб зробити щомісячні платежі більш доступними, маючи на увазі, що таким чином ви будете платити більше відсотків у довгостроковій перспективі. Але це кращий варіант, ніж дефолт за наявним кредитом, якщо у вас виникли проблеми з здійсненням платежів.
Визначення придатності
Знову ж таки, вам потрібно буде відповідати мінімальним вимогам щодо позики до вартості, щоб отримати право, але ці позики є нижчими для позик власного капіталу, ніж для рефінансування грошових коштів. Вимоги залежать від кредитора, але якщо ви, наприклад, належите до кредитної спілки, ви можете взяти позику до 90% або навіть 100% вартості вашого будинку, особливо якщо у вас є чудові умови кредитування та позики.
Для позики на житловий капітал вам знадобиться принаймні 620 балів, хоча ваша процентна ставка буде досить високою при низькому оцінці. Найкращі ставки стосуються позичальників із оцінками 740 і вище. Кредитори часто оплачують більшість або всі витрати на закриття позики на власний капітал, якщо ви не закриваєте позику достроково, протягом перших 24 - 36 місяців, і тоді вам доведеться відшкодувати позикодавцю кілька сотень до кількох тисяч доларів за витрати на закриття, залежно від вашого місцезнаходження та розміру позики.
Порівняння позики на власний капітал з рефінансуванням грошових коштів
Вам потрібно буде отримати котирування від декількох кредиторів, щоб побачити, як відсоткова ставка за новим позикою на власний капітал порівнюється з виконанням рефінансування грошових коштів, якщо припустити, що ви зацікавлені та можете претендувати на обидва варіанти. В основному позики на капітал під заставу та рефінансування готівкових коштів мають більш високі відсоткові ставки, ніж просто рефінансування першої іпотеки. Рефінансування грошових коштів іноді має і більшу процентну ставку, ніж позика на власний капітал. У будь-якому випадку ставка буде залежати від співвідношення позики та вартості та вашої кредитоспроможності.
За допомогою рефінансування грошових коштів або нового позики на власний капітал вам потрібно буде відповідати всім звичним стандартам кваліфікації іпотечного кредитування, таким як наявність достатнього доходу та недостатня заборгованість для здійснення запропонованих щомісячних виплат, стабільної історії зайнятості та хороша кредитна оцінка. Вам також потрібно подати документацію, щоб отримати фінансову кваліфікацію.
Зберіть свої два останні банківські виписки, заробітну плату, W-2 та федеральні податкові декларації; сторінка декларацій власників будинків та страхування; Сторінка декларацій про страхування від повені, якщо потрібно, кредитор, якщо це застосовується; і найновіші звіти про іпотечний кредит та позики на капітал. Будьте готові надати інші документи, коли андеррайтер вимагає їх, особливо якщо ви працюєте за наймом.
Суть
Зрештою, кредитор повинен визначити, чи підлягаєте ви рефінансуванню грошових коштів або новій позиці на власний капітал. Ви можете отримати право на отримання кредиторів, а не з іншими, оскільки стандарти кредитування дещо відрізняються. Покупка з банками, іпотечними брокерами, інтернет-кредиторами та кредитними спілками, щоб знайти найкращу пропозицію. І якщо ви збираєтесь рефінансувати, не забудьте розумно використати виручку.