Оренда контролю
Контроль орендної плати - це урядова програма, яка встановлює ліміт на суму, яку орендодавець може вимагати за оренду будинку або для продовження оренди.
Закони про контроль орендної плати зазвичай приймаються муніципалітетами, і деталі значно відрізняються. Всі вони призначені для того, щоб забезпечити доступні витрати на проживання для мешканців з нижчими доходами.
Контроль орендної плати не є поширеним у США За останнім дослідженням Urban Institute, 182 муніципалітети в США з приблизно 89 000 мають правила контролю орендної плати, і всі вони були в Нью-Йорку, Нью-Джерсі, Каліфорнії, Меріленді чи Вашингтоні DC Насправді 37 держав мають закони, які забороняють органам місцевого самоврядування вживати заходів контролю за орендною платою.
Однак питання регулювання орендної плати відновилося в останні роки, особливо в містах і штатах, де спіральні витрати на життя в поєднанні із застійними заробітними платами створили кризу доступності житла для жителів з помірними доходами та людей похилого віку з фіксованими доходами.
Орегон - перший штат у США, який прийняв загальнодержавний закон про контроль орендної плати. Закон, підписаний у березні 2019 року, обмежує річне підвищення орендної плати до 7% плюс збільшення індексу споживчих цін.
[Важливо: прихильники контролю орендної плати, такі як Urban Institute, стверджують, що контроль цін може бути ефективним для населення, на яке спрямовані закони.]
Як працює контроль оренди
Найдавніші закони про контроль орендної плати в США датуються 1920-ми роками, і вони часто відверто заморожуються. Вони, як правило, виявилися непрацездатними. У 1970-х роках ідея контролю орендної плати знову виникла, цього разу у більш помірній формі, яку часто називали стабілізацією орендної плати.
Наприклад, у Нью-Йорку є дві програми контролю за орендою:
- Старіші програми контролю за орендою вже припиняються десятиліттями. Це встановило суворі обмеження на ціни на оренду, але єдині орендодавці, на які поширюється дія закону, живуть з 1971 року або раніше у будівлях, споруджених до 1947 року.
- Програма стабілізації оренди епохи 1970-х років регулює ціни приблизно в половині орендної плати міста. Орендна плата може збільшуватися лише щорічно, а допустиме збільшення відсотків обмежується житловим агентством. Правила та винятки є лабіринтськими та керуються комбінацією міських та державних органів.
Високі витрати на проживання в Нью-Йорку часто називають досить підтвердженням того, що контроль оренди не працює. Середня ціна на однокімнатну квартиру в Нью-Йорку склала 3070 доларів у 2018 році.
Прихильники контролю оренди, такі як Urban Institute, стверджують, що контроль за цінами може бути ефективним для населення, на яке спрямовані закони. Тобто, люди з помірним доходом та люди похилого віку з фіксованими доходами можуть залишатися у своїх будинках, тоді як генрифікація змушує цінувати навколо себе.
Переваги та недоліки рентного контролю
Контроль оренди завжди був суперечливим. Правила контролю орендної плати в містах сьогодні найчастіше регулюють підвищення цін на поновлення оренди, а не нових орендарів. Це, мабуть, має певні переваги для орендодавців, які можуть стягувати плату за все, що буде мати ринок за вільні квартири, або, в гіршому випадку, продовжувати орендарів, які мають усі стимули залишитися на місці та сплатити оренду вчасно.
Основними аргументами проти контролю орендної плати є:
- Контроль орендної плати зменшує пропозицію гідного житла, оскільки орендодавці скоріше перетворять будівлю на квартири або пристосують її до комерційного використання, ніж дотримуються закону, що обмежує їх прибуток.
- Інвестиції в нові оренди житла не припиняються.
- Обслуговування будівель, що знаходяться під контролем орендної плати, є слабким або відсутнє через погану рентабельність інвестицій.
Основні аргументи регулювання включають:
- Ціни на оренду у багатьох містах США ростуть набагато швидше, ніж зарплата на роботах з помірним доходом.
- Контроль оренди дозволяє сім'ям з помірними доходами та людям похилого віку з фіксованими доходами жити пристойно та без побоювання особистого катастрофічного подорожі.
- Район безпечніший і стабільніший, якщо база квартир, що проживають на довгостроковому терміні, в квартирах, що контролюються орендою.
Ключові вивезення
- Більшість законів про контроль орендної плати обмежують суму, яка орендодавець може збільшити оренду на діючих орендарів.
- Контроль оренди є суперечливим. Насправді 37 держав мають закони, які забороняють органам місцевого самоврядування вживати таких заходів.
- Орегон став першим штатом у США, який прийняв загальнодержавний закон про контроль орендної плати у 2019 році.