Оренда та володіння будинком: в чому різниця?

Незалежно від того, чи приймати в оренду чи купувати місце, де ви живете, є головним рішенням. Це не тільки впливає на те, скільки грошей у вас залишилось наприкінці місяця, це також впливає на ваш спосіб життя та розмір заощаджень, які ви накопичуєте роками. Кожен день люди купують будинки, коли фінансово їм краще здавати в оренду, тому що їм важливо мати місце для відкладення коренів і тому, що вони бачать володіння будинком як інвестицію, яка може зростати, і як джерело податкових відрахувань. Аналогічно, люди весь час орендують гнучкість та мінімальну відповідальність, яку він пропонує, хоча вони з часом придбають більшу чисту вартість, якби придбали місце.

З двох варіантів упередженість часто спрямовується на право власності. Це великий бізнес для всіх: від іпотечних кредиторів до агентів нерухомості до магазинів благоустрою будинків, і тому нас обстрілюють повідомлення про те, що бути власником будинку є запорукою щастя та частиною американської мрії. Але володіння не є загалом кращим, ніж оренда, а також оренда завжди не простіша, ніж володіння. Розгляньте плюси і мінуси кожного, щоб з’ясувати, чи найнайполітніше для вас є оренда або володіння.

Оренда

Оренда означає, що ви можете переїжджати без штрафних санкцій щоразу, коли закінчується ваша оренда, але це також означає, що вам доведеться несподівано переїхати, якщо ваш орендодавець вирішить продати нерухомість, перетворити свій квартирний комплекс в квартиру або збільшити оренду більше, ніж ви можете собі дозволити .

Найбільший міф про оренду - це те, що ти "викидаєш гроші" щомісяця. Не так. Перш за все, вам потрібне місце для проживання, і це завжди коштує грошей, так чи інакше. По-друге, хоча це правда, що ви не будуєте власний капітал за допомогою щомісячних платежів за оренду, ви також не будуєте власний капітал з великою частиною грошей, які вкладете у володіння будинком.

Здаючи в оренду, ви точно знаєте, скільки збираєтесь витрачати на житло щомісяця. Коли ви є власником, ви можете платити нічого більше, ніж іпотечний кредит і звичайні рахунки один місяць, і додаткові 12 000 доларів на новий дах наступного (що страхування власників будинків може покрити, а може і не покрити). Але вам ніколи не доведеться платити за заміну даху, коли ви здаєте в оренду. Ваші щомісячні витрати, пов'язані з домом, такі як страхування орендаря, як правило, більш передбачувані.

Однак, як орендар, ви стикаєтеся з непередбачуваною орендною платою щоразу, коли орендна плата підлягає поновленню, якщо ви не живете в місті з контролем орендної плати, і ваша квартира не покрита ним. Якщо ви живете в бажаній частині міста, підвищення орендної плати може бути крутим, тоді як якщо ви отримаєте іпотеку з фіксованою ставкою, щомісячні виплати за житло ніколи не зростуть (хоча податки на нерухомість та страхові внески, мабуть, будуть).

Хоча право власності на будинки часто рекламується як спосіб наростити багатство, ваш будинок може втратити цінність. Багато цінності. Прийнятне сусідство, в яке ви переїхали, може занепасти. Основний роботодавець може покинути територію, спричиняючи значне скорочення чисельності населення та надлишок житла, або може виникнути бум житлового будівництва, який може стримувати ціни. Ви можете завтра придбати будинок за 200 000 доларів і через 30 років виявите, що він все-таки коштує 200 000 доларів, тобто ви втратили гроші після інфляції.

Ще одна оману загальноприйнятої мудрості: Отримайте іпотеку, щоб отримати податкове утримання. Правда, виплата відсотків за іпотечний кредит у домашніх умовах зменшує ваші власні витрати на відсотки за іпотекою на початку строку позики (а вирахування податку на нерухомість зменшує податок на нерухомість), якщо ви деталізуєте їх. Але податкові відрахування - це не привід купувати будинок. Ось чому: на кожен 1 долар, який ви витрачаєте на відсотки, ви можете заощадити 25 ¢ на податковій рахунку. Ви не виходите попереду. Більше того, як ви сплачуєте свою іпотеку, а частка платежу, що покриває відсотки, зменшується, так зменшиться податкова пільга.

Звичайно, орендодавці взагалі не мають відрахування іпотечного податку. Але вони можуть взяти стандартну відрахування, доступну для всіх платників податків.

Чи любите ви свої вечори та вихідні дні використовувати як завгодно? Ви працюєте довгими годинами чи часто подорожуєте? Якщо так, то часове зобов'язання, пов’язане з влаштуванням будинку, може бути більше, ніж ви хочете взяти на себе. Навколо будинку завжди є проекти, про які вам знадобиться або хочете подбати, починаючи від пошуку сантехніків, щоб замінити іржаву трубу, до перефарбовування спальні до скошування газону. Якщо ви живете в громаді з асоціацією власників будинків, HOA може забрати багато з цих домоволодінь за вашу плату за додаткові витрати в кілька сотень доларів на місяць. Але остерігайтеся головних болів, які може спричинити членство в асоціації.

Якщо ви здаєте в оренду, ваш орендодавець подбає про всі ремонти та обслуговування, хоча, звичайно, вони можуть бути виконані не так швидко або так, як ви хотіли б.

Володіння не є загалом кращим, ніж оренда, а також оренда завжди не простіша, ніж володіння.

Володіння

Домоволодіння приносить нематеріальні переваги, такі як почуття стабільності, приналежності до громади та гордість власності. Однак це не добре для неспокійних чи кочових типів. Нерухомість є оригінальним неліквідним активом. Можливо, ви не зможете продати, коли хочете, якщо ринок житла знизився, і навіть якщо він піднявся, при продажу ви значні трансакційні витрати. Змінити свою думку про те, де ви хочете жити, набагато дорожче, коли вам належить.

Загальна вартість власності на житло зазвичай перевищує загальну вартість оренди, навіть якщо щомісячна іпотечна виплата аналогічна (або нижча) щомісячної вартості оренди.

Ось деякі витрати, на які ви будете «викидати гроші» як власник будинку, який вам не доведеться платити як орендар:

• податки на нерухомість
• перебирання сміття
• водопостачання та каналізація
• ремонт та обслуговування
• боротьба з шкідниками
• обрізка дерев
• страхування власників будинків
• прибирання басейну (якщо у вас є)
• в деяких районах страхування від повені, що вимагається кредиторами
• страхування землетрусу в деяких районах

Мабуть, найбільший викид витрат - це іпотечний відсоток, який може скласти майже всі ваші щомісячні платежі в перші роки довгострокової іпотеки. Візьміть цей типовий сценарій: за 30 років ви позичаєте 100 000 доларів під 4 відсотки. Ваш перший щомісячний платіж становитиме 477, 42 долара, з яких 333, 33 долара - відсотки, а 144, 08 долара - основна сума. Мине приблизно 13 років, перш ніж більша частина вашого щомісячного платежу піде на основну, ніж на відсоткову, і загалом ви втратите відсотки в розмірі 71 869, 51 долара (хоча, правда, ви повернете частину податкової суми).

Навіть проекти ремонту часто не збільшують цінність вашого будинку більше, ніж ви витрачаєте на них. В середньому ви отримаєте 64 копійки за кожен долар, який ви виділили за проект благоустрою будинку, згідно з журналом Remodeling за 2015 рік. Проекти, які найбільше окупуються, - це не гламурні речі, якими ви будете захоплені; найкращий прибуток (і єдиний у списку «Ремоделінг», який повертає більш високу вартість, ніж його вартість), - це поставлення ізоляції з сипучим наповненням на горищі. Потім заміна вхідних дверей на нові, сталеві вхідні двері, на яких ви майже зрівняєтесь.

Як тільки ви складете всі ці витрати, ви зможете виявити, що вам краще фінансово орендувати, орендуючи та вклавши інші гроші, які ви вклали б в будинок на пенсійний рахунок.

Суть

Який варіант найкращий для вас - це не лише гроші, це ще й комфорт та ваше бачення вашого життя. Ігноруйте людей, які говорять вам, що володіння завжди має більше сенсу в довгостроковій перспективі, що оренда викидає гроші, або що має більше сенсу купувати, якщо ваш щомісячний іпотечний платіж буде таким же або меншим, ніж ваш щомісячний платіж за оренду. Ринки житла та життєві обставини є занадто різноманітними, щоб робити подібні заяви.

І все-таки, незважаючи на додаткові витрати та додаткові завдання, пов'язані з володінням будинком, багато людей обрали його над орендою. Він надає більш постійне місце для виховання дітей, і часто він пропонує єдиний спосіб мати або створити такий вид проживання, якого хочуть люди. Зрештою, рішення орендувати або володіти не лише фінансовим, а й емоційним.

Ключові вивезення

• Найбільший міф про оренду - це те, що ти "викидаєш гроші" щомісяця.
• Домоволодіння приносить нематеріальні переваги, такі як почуття стабільності, приналежності до громади та гордість власності.
• Найкращий варіант для вас - це не лише гроші; мова йде також про комфорт і ваше бачення для вашого життя.