Розуміння процесу депонування

Купівля будинку може бути складним процесом, до якого більшість людей, як правило, не готова. Одним із таких таємничих елементів є процес депонування, який також називають закриттям. Цей процес, який відбувається між часом, коли продавець приймає пропозицію, і покупець отримує ключі, може бути переважним для багатьох покупців житла.

Що таке ескроу?

Ескроу - це фінансовий інструмент, який зберігається третьою стороною від імені двох інших сторін, які здійснюють транзакцію. Це як довірчий рахунок, який тримається третьою стороною, поки всі зобов'язання продавця та покупця виконуються.

Час, який потрібно пройти від початку до кінця процесу депозитування, варіюється. Деякі фактори, що визначають тривалість закриття, включають попереднє затвердження іпотечного кредитування, маючи на руках належні документи та кількість часу, необхідного для завершення андеррайтингу. І так само, як і тривалість часу, процес також може змінюватись в залежності від штату. Однак кроки, як правило, однакові для всіх.

Відкрийте обліковий запис Escrow

Після того, як ви та продавець укладете взаємно прийнятну угоду про купівлю, ваш агент збирає ваш зароблений грошовий чек та здає його на рахунок депозитного рахунку в компанії депонування, зазначеній у договорі про купівлю.

Компанія депонентів виступає нейтральною третьою стороною для збору необхідних коштів та документів, що беруть участь у закритті, від початкового грошового депозиту та позичкових документів до підписаного акта. У деяких областях адвокати можуть керувати цим процесом замість депозитарної компанії, і це може називатися врегулюванням, а не депозитом.

Чекайте оцінки банку

Банк, що просуває іпотечний кредит, зробить власну оцінку - за яку зазвичай платить покупець - щоб захистити свої фінансові інтереси, якщо вона коли-небудь потребує звернення стягнення на майно. Якщо оцінка буде нижчою від запропонованої ціни, позикодавець не дасть вам фінансування, якщо ви не зіткнетесь з різницею або продавець не знизить ціну до оціночної суми.

Однак ви можете спробувати змінити думку оцінювача, виконавши одну з наступних дій:

• Надайте додаткову інформацію про те, чому ви вважаєте, що будинок повинен бути оцінений у більшій кількості
• Отримайте другу оцінку
• Спробуйте іншого кредитора і сподівайтеся, що оцінка вийде на вашу користь

Якщо жоден із цих варіантів неможливий, ви можете скасувати договір купівлі.

Безпечне фінансування

Ви повинні були бути попередньо затверджені на предмет іпотеки, перш ніж ваша угода була прийнята. Після того, як ви надасте кредитору адресу власності, вона підготує сумлінну оцінку - або заяву, в якій детально описується сума вашої позики - процентна ставка, витрати на закриття та інші витрати, пов'язані з покупкою. Не забудьте домовитись про номери в цьому документі, перш ніж підписувати його. Після того, як ви взяли на себе зобов’язання з письмового кредиту, настав час прибрати фінансову ситуацію в письмовій формі.

Прийняти розкриття інформації про продавця

Вам слід отримати письмове повідомлення про будь-які очевидні проблеми, які вже були визначені продавцем або агентом продавця. Наприклад, у районах з помірним та низьким рівнем доходів у районах з високою витратою на проживання, гараж, можливо, був перетворений на житлову зону з порушенням міських житлових норм. Можливо, ви вже знаєте про подібні проблеми, оскільки їх часто згадують у списку.

Власність може оприлюднювати інформацію про продавця, тобто продавець не випускає жодних деталей в умовах продажу. Якщо ви все ще зацікавлені у власність, проведіть власний огляд. Переконайтеся, що ви отримали дозвіл продавця, перш ніж ваш інспектор завітає до приміщення.

Отримати необхідні перевірки

Наступним кроком є ​​розгляд того, чи хочете ви збільшити витрати на перевірки. Хоча це не потрібно, вони можуть стати в нагоді з урахуванням ваших обставин.

Хоча це і не є вимогою, у ваших інтересах отримати огляд будинку. За кілька сотень доларів професійний домашній інспектор підкаже, чи є в будинку якісь небезпечні чи дорогі дефекти. Якщо вони є, ви захочете дізнатися про них, щоб зробити одну з наступних дій:

• Поверніться із покупки.
• Попросіть продавця їх виправити.
• Попросіть продавця знизити ціну, щоб ви могли самостійно впоратися з ремонтом.

Зауважте, що ви не можете домовлятися про будь-які поступки продавця тут, якщо в договорі зазначено, що ви придбаєте нерухомість "як є". Якщо процес перевірки завершиться задовільно, потрібно буде вилучити надзвичайну ситуацію в письмовій формі. Ви повторите цей крок після будь-яких інших перевірок.

Інспекція шкідників

Ви можете пройти інспекцію шкідників, щоб переконатися, що в будинку немає термітів, мурашників-мурашників чи інших шкідників, таких як плотва або щури. Ці проблеми можуть не виявлятися протягом дня, коли ви, швидше за все, оглянули будинок, і після переїзду додому виявляться жахливо небажаними. Будь-які проблеми зі шкідниками потрібно буде усунути, перш ніж продовжити продаж - якщо ви хочете продовжувати роботу покупка. Це ще одна сфера, де ви, можливо, захочете перемовитись з продавцем про оплату робіт.

Екологічна інспекція

Іноді рекомендується пройти екологічну інспекцію, щоб перевірити на наявність токсинів в будинку, таких як цвіль та азбест. Також на домашній ділянці можуть виникнути проблеми, такі як забруднення з місця поблизу сміттєзвалища, колишнього нафтового родовища, хімчистки, АЗС чи іншого екологічно небезпечного бізнесу. Будь-які проблеми, виявлені в цій області, можуть означати серйозні небезпеки для здоров’я і їх можна виправити дорого.

Геологічний звіт

На території, що зазнає землетрусів, може знадобитися звіт про ґрунти та / або геологічний звіт для оцінки ризику серйозної шкоди майну у разі такої катастрофи. Ви також можете розглянути звіт про повені. Якщо будинок занадто сильно затоплений, ви не зможете отримати страхування власників будинків, а це означає, що ви не можете отримати іпотеку. У деяких випадках придбання страхування від повені на додаток до страхування вашого власника будинку вирішить цю проблему. У сільській місцевості слід проводити обстеження земель, щоб перевірити межі майна. У міських районах межі, як правило, вже дуже чіткі.

Страхування від небезпеки

Сюди входить страхування власників будинків та будь-яке додаткове покриття, необхідне у вашій географічній зоні (наприклад, страхування від повені). Вам буде потрібно мати страхування власників будинків, поки ваша застава не буде погашена. Якщо ви хочете заощадити кілька доларів, виберіть свою власну страхову компанію та по магазинах, щоб отримати найкращу ціну. Той, який вибирає банк, може бути не тим, кого ви хочете.

Назва звіту та страхування права власності

Як звіти про право власності, так і страхування права власності вимагає ваш кредитор. Навіть якби їх не було, ви все одно хочете їх.

Звіт про право власності гарантує чіткість права власності на майно - тобто немає права власності на майно, і ніхто, крім продавця, не має претензії на будь-яку його частину. Страхування права власності захищає вас і позикодавця від будь-яких юридичних проблем, які можуть виникнути пізніше, якщо щось не з’явиться під час пошуку права власності.

Якщо з заголовком є ​​щось не так (відомий як хмара або дефект), продавцю потрібно буде виправити це, щоб продаж міг продовжуватись або дозволяв вам піти. Залежно від того, де ви проживаєте, компанія, що займається депозитом, та компанія, що займається тим самим, можуть бути одними і тими ж.

Фінальний прохід

Непогано переглядати майно безпосередньо перед закриттям, щоб переконатися, що нових пошкоджень не відбулося, і продавець залишив вам предмети, зазначені в договорі про купівлю, такі як прилади або світильники.

На даний момент ви, ймовірно, не зможете відмовитися, якщо будинок не завдав серйозної шкоди. Однак дрібний покупець не є нечуваним чинити тиск на свого агента, щоб згодити недійсне через щось незначне.

Форма HUD-1

Принаймні за день до закриття ви отримаєте форму HUD-1 або остаточну заяву про умови кредитування та витрати на закриття. Порівняйте його з добросовісною оцінкою, яку ви підписали раніше. Два документи повинні бути дуже схожими. Шукайте зайві, несподівані або надмірні збори, а також відверті помилки.

Закрити Escrow

Процес закриття дещо різниться залежно від штату, але вам потрібно буде підписати тонну папірців; знайдіть час і уважно читайте. У продавця також будуть документи для підписання. Після того, як всі папери будуть підписані, офіцер з питань депонування підготує новий акт, який назвать вас власником нерухомості та надішле його повітовому реєстратору. Ви надішліть чек касира або організуєте переказ коштів для оплати своїх непогашених платежів та витрат на закриття, а ваш кредитор перерахує ваші кредитні кошти на дескрипцію, щоб продавець і, якщо це застосовно, кредитор продавця, могли бути сплачені.

Якщо ви зробите це далеко, ви нарешті отримаєте заволодіти будинком.

12 кроків до закриття угоди про нерухомість

Суть

Ваш агент буде контролювати весь цей процес, тому не будьте занадто стурбовані, якщо ви не розумієте кожну деталь. Однак у будь-якій транзакції, де ви так багато ставите на лінію фінансово, добре б мати хоча б основне уявлення про те, що відбувається, щоб ви не отримали користь. (Для читання, пов’язаного з цим, див. "Розуміння процесу та вимоги дескрипції")