Розуміння комісій з нерухомості: хто платить?

Коли ви вирішили придбати чи продати будинок, одним із факторів, що варто враховувати, є плата агента з нерухомості. На жаль, більшість людей цікавляться лише тим, скільки коштують ці збори, і поняття не мають, як вони працюють, або хто навіть сплачує їх після того, як транзакція буде завершена. Тут ми розглянемо деякі більш універсальні принципи плати за нерухомість.

Скільки?
Комісії, що сплачуються агентам з нерухомості, є оборотними, і тому вони різні. Хоча багато хто вважає, що комісія завжди становить 6%, звіт 2004 року за даними REAL Trends Data показав, що середня комісійна ставка в США становила 5, 1%. Цей відсоток є відсотком від ціни продажу будинку, тому точна сума, до якої це призведе, не буде відома, поки пропозиція не буде прийнята і будинок не буде проданий. Будь-яка комісія агенту з нерухомості повинна бути узгоджена як частина договору між агентом та покупцем чи продавцем до завершення угоди.

Хто платить?
Саме хто платить комісію агента з нерухомості - це дещо хитрує. Припускаючи, що і у покупця, і у продавця є агент, ви можете стверджувати, що продавець платить його або що покупець його платить. Це пояснюється тим, що плата надходить від виручки від продажу і часто - хоча і не завжди - розподіляється рівномірно між двома агентами.

Наприклад, припустимо, що покупець та продавець (кожен з агентом з нерухомості) погоджуються на угоду про житло. Будинок продається покупцеві за 250 000 доларів. Якщо припустити, що комісія з нерухомості становить 6%, це означає, що комісія, що виплачується за цей продаж, становить 15 000 доларів. Ви можете або стверджувати, що покупець сплачує цю плату (тому що він оплачує вартість будинку), або продавець сплачує її (бо вона виходить з власного капіталу будинку). Так чи інакше, важливо зазначити, що ця плата виходить із вартості будинку - вона не враховується крім ціни продажу. Отже, якщо продавцю належить будинок прямо, він або вона вийдуть з продажу з 235 000 доларів (250 000 доларів - 15 000 доларів).

Як розподіляються гроші?
Договори, які покупець і продавець мають зі своїми агентами, визначають плату, яку кожен агент отримає достроково. Процентна ставка часто розподіляється рівномірно між покупцем і продавцем продавця, хоча іноді договором може бути передбачено, що один агент отримає більше комісійних, ніж інший. Тоді, як правило, адвокати угоди мають витягнути комісію та розподілити її відповідно до договорів агентів. Однак комісія не надходить безпосередньо агентам з нерухомості - вона надходить до їхніх посередників. Ліцензовані агенти з нерухомості повинні працювати у брокера, багато з яких знімають плату за нерухомість, щоб покрити вартість таких речей, як реклама, оренда вивісок та офісні приміщення.

Зміст щодо плати за нерухомість
Одне з найбільших міркувань щодо плати за нерухомість полягає в тому, що вони занадто високі або що послуги, що надаються агентами з нерухомості, не коштують витрат. Хоча, безумовно, є і хороші, і погані агенти, це все ще важкий аргумент, щоб виграти з обох сторін. Наприклад, припустимо, що будинок у прикладі вище був проданий у перший день його переліку. Це насправді означає, що принаймні агент продавця заробляє 7500 доларів США за порівняно невелику кількість робіт - в основному фотографує, перераховує будинок, обговорює ціни з продавцем та відповідає на його запитання. Однак, з іншого боку, будинок також може зайняти тижні, місяці або, у випадку дуже унікальних або дорогих будинків, років на продаж. Для агента продавця це може скласти багато годин, витрачених на маркетинг будинку, проведення відкритих будинків і здійснення телефонних дзвінків, а також бути в курсі інших списків та продажів по сусідству; цей агент також несе довгострокові витрати на утримання будинку на ринку, включаючи плату за вивіски та рекламу. Якщо ви подивитесь на це таким чином, не багато продавців хотіли б ризикнути заплатити агента з нерухомості за годину.

Те саме стосується покупців - одні знайдуть будинок одразу, а інші оглянуть десятки будинків, перш ніж оселитися на одному. Якщо покупці повинні були заплатити агента за годину, вони мали б недолік, коли вони поспішали. Якщо вони платять агенту фіксовану плату, це може поставити агента з нерухомості в можливість швидше перенести вибір. Таким чином система комісійної розробки покликана діяти як своєрідний компроміс між покупцем і продавцем.

Плоскі збори
Однак, є агенти, що працюють на лістингу, які працюють за окрему плату. Це, очевидно, може принести користь продавцям з точки зору економії витрат, але недолік полягає в тому, що ці агенти зазвичай пропонують обмежене представництво. У певному сенсі відсоткові збори за нерухомість виступають як вид страхування, який захищає як агентів нерухомості, так і покупців та продавців, яких вони представляють. Як і у випадку зі страхуванням, лише одна сторона отримує максимальну вигоду в кожному конкретному випадку, але це врівноважує систему, щоб підтримувати роботу системи.

У випадках, коли агент з нерухомості повинен працювати багато місяців, щоб укласти угоду, відсоткова плата гарантує, що він чи вона можуть очікувати розумної суми за виконану роботу та витрати, понесені на виконання роботи. Однак це також означає, що агент з нерухомості іноді отримуватиме плату за набагато меншу роботу. Оскільки обидві сторони укладають угоду, не знаючи про результат, ставка розглядається як справедливий спосіб гарантувати, що покупець чи продавець не платять занадто багато, а агент з нерухомості справедливо оплачується за суму роботи угода може тягнути за собою. Відсоток - це також спосіб вирівняти умови гри з точки зору надання агентам з нерухомості доступними для покупців і продавців, будь то мільйонери або шукають придбати або продати кондо 90 000 доларів. (У вас хороший агент з нерухомості? Читайте означення агента з нерухомості, щоб отримати деякі підказки.)

Суть
Комісії агентів з нерухомості можуть бути одним з найменш зрозумілих аспектів купівлі чи продажу будинку. Якщо ви вирішили набрати послуги агента з нерухомості, переконайтеся, що ви уважно прочитали договір та зрозуміли умови щодо комісії, яку ви заплатите за послуги свого агента.