Використовуйте нерухомість, щоб відкласти податкові рахунки

Інвестування в нерухомість продовжує залишатися одним з найкращих способів наростити багатство та зменшити податки. Переваги включають можливість відшкодування вартості майна, що забезпечує прибуток, шляхом амортизації, використовувати 1031 обмін для відстрочки прибутку від інвестицій у нерухомість, а також позичати під власний капітал для здійснення додаткових інвестицій або для інших цілей. Крім того, власники будинків можуть скористатися звільненням від особистого проживання, яке захищає прибуток від продажу особистого місця проживання від податків на приріст капіталу, а також відрахування на іпотечний відсоток. Читайте далі, щоб дізнатись, чи підходить одна із цих стратегій чи комбінація. (Довідкові відомості читайте у розділі Інвестиції в нерухомість .)

Амортизація

Ви можете стягнути вартість орендної нерухомості, що виробляє прибуток, шляхом щорічних податкових відрахувань, званих амортизацією. Кодекс внутрішніх доходів визначає утримання амортизаційних відрахувань як розумне резерв до виснаження або зносу, включаючи розумну норму для застарілого віку.

Інвестори в нерухомість зазвичай використовують метод амортизації, який називається Модифікована система прискореного стягнення витрат (MACRS), в якій нерухомість на оренду житла та структурні поліпшення амортизуються протягом 27, 5 років, тоді як прилади та інші світильники амортизуються протягом 15 років. Витрати на амортизацію часто призводять до чистого збитку від інвестиційної нерухомості, навіть якщо нерухомість фактично створює позитивний грошовий потік. Про ці збитки, а також про витрати, такі як комунальні послуги та страхування, відображається у графіку Е, федеральному податку на прибуток від форми 1040, та віднімаються із звичайного доходу.

1031 Біржі

Біржа 1031, названа розділом 1031 Кодексу внутрішніх доходів, дозволяє інвесторам відкладати податки, продаючи одну інвестиційну нерухомість та використовуючи власний капітал для придбання іншої нерухомості або майна, що має однакову або більшу вартість. Цей обмін повинен відбутися протягом визначеного періоду часу. Хоча обмін 1031 може широко включати різні види власності, переважна більшість угод стосується нерухомості. (Щоб дізнатись більше про цей вид обміну, читайте угоди Smart Real Estate .)

Правила власності
Щоб успішно завершити обмін 1031, властивості повинні відповідати наступним критеріям:

• Сукупне значення властивостей заміни повинно бути рівним або більше, ніж у відмовлених властивостей.
• Властивості, включені в транзакцію, повинні бути подібними, тобто нерухомість не може бути замінена на інший тип активів, наприклад, інвестиційний траст на нерухомість (REIT). (Для отримання додаткової інформації про REITs читайте Основи оподаткування REIT. )
• Обмінені об'єкти нерухомості повинні утримуватися для "продуктивних цілей у бізнесі чи торгівлі" (інвестиція).

Будь-які грошові кошти або майно, отримані в результаті транзакції, які не вважаються майном подібного роду, вважаються завантажувальним і підлягають оподаткуванню. Чеховий черевик включає не тільки грошові кошти, а й фізичну власність, наприклад світильники. Іпотечний завантаження стосується будь-якого зменшення боргу, яке досягається за допомогою транзакції. Таким чином, сума боргу, що береться за майно, що замінює, має бути рівним або більшим за величину боргу, який вийшов у відставку, коли продано відмовлене майно. (Щоб отримати докладнішу інформацію про подібні біржі, читайте торгові властивості, щоб утримати таксанта в бухті .)

Правила щодо інвесторів
Інвестор повинен використовувати кваліфікованого посередника. Кваліфікований посередник - це агент, який сприяє процесу обміну 1031, значною мірою, тримаючи чисті надходження від відмовленого майна до того, як вони будуть повторно вкладені у власність заміни. Під час обміну ці кошти може зберігати лише кваліфікований посередник. Федерація біржових консультантів детально визначає роль, яку кваліфікований посередник відіграє у процесі обміну 1031.

Інвестору дотримуються два терміни:

• Через сорок п’ять днів після продажу відмовленого майна він повинен надати письмовий перелік кваліфікованого замінного майна кваліфікованій стороні біржі, як правило, посереднику. Також існує кілька правил, які обмежують кількість властивостей, які можна ідентифікувати.
• Крім того, він повинен придбати сукупну вартість кваліфікованих запасних активів протягом 180 днів після продажу відмовленого активу або через 180 днів після дати виплати податкової декларації за цей рік, залежно від того, що відбудеться вперше.

1031 Обмін, крок за кроком
У типовій угоді інвестор вирішує продати інвестиційну нерухомість та інвестувати доходи від будь-якого прибутку в іншу власність.

1. Щоб досягти цього способом, ефективним для оподаткування, інвестор укладає договір обміну 1031 з кваліфікованим посередником і виставляє первинне майно на продаж. У той же час інвестор починає пошук замінних властивостей.
2. У день, коли інвестор продає первісне майно (відмовлене майно), чисті надходження після сплати всіх витрат направляються на спеціальний рахунок, створений кваліфікованим посередником.
3. Потім інвестор вступає в період ідентифікації та має рівно 45 днів для складання списку кваліфікованих замінних властивостей та 180 днів для закриття майна заміни протягом періоду обміну.
4. Використовуючи всю виручку від продажу відмовленого майна, інвестор закриває нову інвестиційну нерухомість чи нерухомість.
5. Кваліфікований посередник передає ці кошти в титульну компанію, спеціальний рахунок закривається і транзакція завершується.

Позики проти власного капіталу

Інвестори, які створили значний капітал або в особистому будинку, або в інвестиційній власності, можуть просто вирішити рефінансувати свою власність та витягнути власний капітал, щоб зробити додаткові інвестиції, покращити житло або для інших цілей. Норми регулювання залежать від штату до штату.

За типового сценарію позикодавець позичить 80% об'єднаного кредиту на суму або 50% від справедливої ​​ринкової вартості майна, залежно від того, яка є меншою. Наприклад, на майно в розмірі 240 000 доларів США з позикою в 100 000 доларів найбільше позичальник може отримати 92 000 доларів (240 000 доларів x 80% - 100 000 доларів).

Можливість позичати кошти також залежатиме від кредитної оцінки позичальника, наявного відношення боргу до власного капіталу та співвідношення боргу до доходу. Хоча ця стратегія є дещо ризикованішою, для тих, хто може впоратися з додатковим боргом, вона може допомогти зібрати багатство, не вступаючи в обмін 1031 або продати нерухомість. (Щоб дізнатися більше про позики на власний капітал, прочитайте Позику до власного капіталу: що це і як це працює .)

Відстрочка податків з продажу будинку

Доходи від продажу основного особистого місця проживання платника податків виключаються з оподаткування прибутку від капіталу до 500 000 доларів США для подружніх пар та 250 000 доларів для одиноких фізичних осіб, якщо платник податку проживав у будинку протягом двох останніх п'яти років. Крім того, якщо прибуток від продажу основного місця проживання платника податків буде більшим, ніж ті виключення, платник податків може також інвестувати цю частину шляхом обміну 1031.

Інвестори, які живуть у районах, де домашні цінності оцінюють, можуть використовувати стратегію торгівлі, щоб як створити своє особисте багатство, так і мінімізувати податки одночасно. (Щоб дізнатися більше про податкові наслідки продажу вашого будинку, читайте, чи продажа вашого будинку залишить вас із податкового шоку? )

Відрахування від іпотечного відсотка

Власники будинків можуть відрахувати частину своїх іпотечних кредитів, пов’язаних з виплатою відсотків у своїх податкових деклараціях. Ці виплати є вищими протягом перших років іпотечного кредитування і поступово зменшуються, оскільки іпотека погашається. (Докладніше читайте у Зборі з податку на іпотечні відсотки .)

Суть

Власнику нерухомості, який прагне продати, існує багато варіантів, мінімізуючи податкове зобов’язання.

• Обмін 1031 дає змогу реінвестувати прибутки від продажу у власність подібного роду.
• Позика на власний капітал вкладається безпосередньо у вартість майна і може використовуватися для різних цілей.
• Продаж основного місця проживання є правом спеціального податкового режиму.
• Іпотечні відсотки можна вирахувати в податковому часі.

Ваша особиста ситуація буде диктувати, який із цих варіантів підійде саме вам, але будь-який із них допоможе вам отримати максимальну користь від інвестицій у нерухомість.

Детальніше про те, як прочитати, див . Податковий буквар для власників будинків