11 Помилок, які першими починають купувати будинки, слід уникати
Купівля вашого першого будинку може бути захоплюючим та нервовим досвідом. Вам не тільки потрібно знайти потрібне місце, але ви також повинні знайти потрібну заставу. З низьким запасом на багатьох місцевих ринках та підвищенням цін на житло в усьому країні, пошук доступного будинку може бути проблемою.
Ви можете відчути тиск, щоб знайти житло одразу, але перш ніж відвідувати будинки та починати робити пропозиції, ваше фінансування має бути в порядку. Це передбачає переконання, що ваша кредитна історія та кредитна оцінка, коефіцієнт боргу до доходу та загальна фінансова картина переконають кредитора в тому, що ви достатньо кредитоспроможні, щоб позичати гроші.
Багато покупців-початківців схильні робити ряд помилок у процесі іпотеки та купівлі житла. Ось кілька найпоширеніших помилок, яких слід уникати.
1. Не зберігайте вкладки у своєму кредиті
Ніхто не любить сюрпризів, особливо перед покупкою будинку. Якщо у вас (та / або вашого подружжя) виникають очевидні кредитні проблеми - такі як історія прострочених платежів, стягнення заборгованості або значна заборгованість - іпотечні кредитори можуть запропонувати вам менші, ніж ідеальні процентні ставки та умови, або відмовити в заяві прямо. Будь-яка ситуація може бути неприємною і може підштовхнути Вашу ідеальну шкалу часу.
Щоб заздалегідь вирішити потенційні проблеми, щорічно безкоштовно перевіряйте свій кредитний звіт на щоденному Creditcportreport.com від кожного з трьох агентств кредитної звітності: Transunion, Equifax та Experian. Шукайте помилки та оскаржуйте будь-які помилки в письмовій формі із звітним агентством та кредитором, включаючи супровідну документацію, яка допоможе зробити вашу справу. Якщо ви знайдете поточні, але точні негативні елементи, такі як несвоєчасні платежі або делінквентні рахунки, неможливо швидко їх видалити. Вони залишатимуться у вашому кредитному звіті протягом 7 - 10 років. Але ви можете підвищити свій рахунок, сплачуючи рахунки вчасно, здійснюючи більше мінімальних щомісячних платежів за боргами і не збільшуючи наявний кредит. Перш за все, будьте терплячі; на покращення низького рівня кредитування може знадобитися щонайменше рік.
Також перевірте, чи надає ваш банк, кредитна спілка чи постачальник кредитних карток безкоштовний доступ до вашої кредитної оцінки. Якщо ваш показник нижчий за 620, у вас можуть виникнути проблеми з затвердженням звичайної іпотеки. Для того, щоб отримати право на отримання кредиту FHA, вам знадобиться мінімальна кредитна оцінка 580, щоб використовувати максимальне фінансування програми (3, 5% початковий внесок), або мінімальний бал 500 з необхідним внеском у розмірі 10%.
2. Пошук будинків до попереднього затвердження
Коли ви знайдете ідеальний будинок, часу не витрачати. На багатьох гарячих ринках ви будете проти багатьох пропозицій та жорсткої конкуренції. Продавці навряд чи розглядають пропозиції покупців, які не мають листа попереднього затвердження від кредитора. Лист попереднього затвердження показує продавцю, що кредитор доклав належних зусиль для того, щоб переконатися, що у вас є кошти та мотивація погашати рахунки, виходячи з вашої кредитної історії та рахунку, історії доходу та зайнятості, фінансових активів та інших ключових факторів.
На конкурентному ринку продавці не приймуть вас серйозно без листа попереднього затвердження, і ви можете втратити будинок, який ви дійсно хочете. У цьому документі перерахована сума позики, на яку ви маєте право, ваша процентна ставка та програма позики, а також орієнтовна сума початкового внеску. У деяких випадках (особливо для будинків з більш високою вартістю або на супер конкурентних ринках), кредитори можуть попросити надати підтвердження коштів на внесок. Лист попереднього затвердження також включає дату закінчення терміну придатності, як правило, протягом 90 днів.
3. Не торгуйте навколо іпотеки
Покупці будинків можуть залишити багато грошей на столі, коли вони не купують за іпотекою. Подача заявки на іпотеку з кількома різними кредиторами дає вам краще розуміння того, що ви можете собі дозволити, і дозволяє вам порівняти яблука до яблук порівняння кредитних продуктів, процентних ставок, витрат на закриття та комісійні збори. Що ще важливіше, покупка іпотеки дає вам кращі позиції для переговорів з кредиторами, щоб отримати найкращу можливу угоду.
Під час покупки кредиторів зверніть увагу на збори та витрати на закриття, які можуть скластись за столом. Незважаючи на те, що деякі відхилення в ціноутворюванні зараз не здаються великими на папері, вони можуть призвести до значної економії витрат протягом життя вашого кредиту. Майте на увазі, що деякі кредитори запропонують вам "очки" зі знижкою - спосіб викупити свою процентну ставку вперед, що збільшує ваші витрати на закриття. А інші кредитори, які сприяють низьким або зовсім не закритим витратам, як правило, стягують більш високі процентні ставки, щоб компенсувати різницю.
Окрім того, щоб звернутися до поточної фінансової установи (банку або кредитної спілки), попросіть іпотечного брокера придбати ціни від вашого імені. Іпотечні брокери не є кредиторами; вони виступають в ролі свата між вами та кредиторами у їхній мережі. Вони можуть заощадити ваш час та гроші, порівнявши кілька кредиторів, які мають продукти, що відповідають вашим потребам. Крім того, варто ознайомитись з деякими прямими кредиторами, в Інтернеті чи особисто, щоб побачити, що вони пропонують.
Подавши заявку на іпотеку з декількома позикодавцями, ви отримаєте кошториси позики для порівняння ставок та витрат на закриття поряд. Крім того, якщо ви робите більшу частину покупки вашої ставки протягом 30 днів, кілька кредитних чеків, які здійснюють кредитори, вважатимуться одним "важким запитом", як називають кредитні рейтинги, і навряд чи знизять ваш кредитний бал. Немає жодної золотої кількості кредиторів, яку ви повинні купувати, але наявність трьох-п’яти оцінок позики в руці дасть вам міцну основу для порівняння.
4. Купівля більше будинку, ніж ви можете дозволити
Коли позикодавець каже вам, що ви можете позичити до 300 000 доларів, це не означає, що слід. Чому ні? Якщо ви максимально використаєте позику, щомісячні платежі можуть бути фактично не керованими. Як правило, більшість потенційних власників будинків можуть дозволити собі суму позики в розмірі від 2 до 2, 5 разів перевищувати їх валовий річний дохід. Іншими словами, якщо ви заробляєте 75 000 доларів на рік, ви можете дозволити собі житло за ціною від 150 000 до 187 500 доларів. Калькулятор іпотечного кредитування Інвестопедії може допомогти вам оцінити щомісячні платежі, що є кращим барометром того, чи можете ви дозволити собі житло в певному ціновому діапазоні.
Купівля більше будинку, ніж ви розумно можете собі дозволити, може привести вас у біду, якщо вам доведеться розтягнути щомісячний бюджет для здійснення іпотечних платежів. Іншими словами, ви можете почуватися «домашнім бідним» і відчувати себе зріканням покупців. Крім того, врахуйте, що право власності на житло пов'язане з додатковими витратами за межами цих щомісячних іпотечних платежів. Вам потрібно заощадити на неминучих витратах на обслуговування, ремонті, платі за об'єднання власників домогосподарств (якщо це можливо) та інших витратах, які вам не довелося сплачувати як орендар.
Якщо розтягнути щомісячний бюджет на покриття іпотечного кредиту, це також може означати, що ви не зможете заощадити на надзвичайних ситуаціях чи ремонті будинку, а також витратити ваш грошовий потік також на інші фінансові цілі.
Підсумок: Не фіксуйте максимальну суму позики, на яку вас схвалили, а на те, чи можете ви дозволити щомісячний іпотечний платіж у цій ціні. Перші покупці дому можуть захотіти бути дуже обережними та придбати житло нижче максимального бюджету.
5. Не наймайте агента з нерухомості
Намагатися самостійно шукати житло - це трудомістка та складна. Професійний досвідчений агент з нерухомості може допомогти вам звузити свій вибір і вирішити питання як з фізичною власністю, так і в процесі переговорів з продавцями. У деяких штатах потрібен адвокат з нерухомості для здійснення угоди, але адвокати не допоможуть вам шукати житло; вони можуть допомогти вам скласти пропозицію, домовитись про угоду про купівлю та виступити як закриваючий агент.
Крім того, якщо ви відвідуєте вистави без власного агента з нерухомості, агент продавця може запропонувати вас представити. Це може бути важко, оскільки цей агент не має на увазі ваших інтересів; їх мета - отримати найвищу і найкращу пропозицію для продавця. Наявність власного агента, інтереси якого більше узгоджуються з вашими, допоможе вам зробити більш усвідомлений вибір.
Найкраще, що зарахування агента не вийде безпосередньо з вашої кишені. Як покупець, ви, як правило, не платите комісію агента покупця. Зазвичай продавець платить агенту продавця, який потім розбиває комісію з агентом покупця.
6. Відкриття (або закриття) кредитних ліній
Ви можете відмовити в іпотеці навіть після попереднього затвердження. Іпотечні кредитори перевіряють ваш кредит під час попереднього затвердження та ще раз перед закриттям, перш ніж дати вам остаточне зелене світло. Тим часом підтримуйте статус-кво у своїх кредитах та фінансах. Це означає не відкривати нові кредитні лінії чи закривати існуючі кредитні лінії. Це може знизити кредитну оцінку та збільшити коефіцієнт заборгованості та доходу - обидві ключові причини кредитору відмовити у остаточному схваленні.
Натомість зачекайте, поки ви закриєтесь у себе вдома, щоб взяти нові кредитні лінії (наприклад, кредит на авто чи авто чи нову кредитну картку). І хоча чудово погасити рахунок чи кредитну картку перед тим, як закрити будинок, закриття облікового запису видаляє цю кредитну історію з вашого звіту. Тривалість кредитування є одним із ключових факторів, які бюро кредитної звітності використовує для отримання вашої кредитної оцінки. Натомість залиште обліковий запис відкритим та активним, але не використовуйте його до закриття. (Примітка. Деякі компанії з кредитних карток можуть закрити ваш рахунок через тривалу бездіяльність, що також може негативно позначитися на вашій кредиті. Тримайте облікові записи активними, здійснюючи невеликі покупки, які ви погашаєте негайно та повністю щомісяця.)
7. Здійснення великих придбань в кредит
Подібно до того, як відкриття чи закриття кредитних ліній може призвести до зменшення вашого рахунку, так і для запуску існуючих рахунків. Знову ж таки, зберігайте свої кредити та фінанси стабільними, поки не закриєте свій будинок. Замість цього використовуйте готівку або, ще краще, відкладіть покупку нових меблів чи телевізора до закриття.
Крім того, ви хочете зрозуміти, як ваш бюджет буде справлятися з вашими новими витратами на влаштування будинку. Можливо, ви захочете зачекати кілька місяців, перш ніж додавати в сумі більше щомісячних платежів за великі покупки.
8. Рух навколо грошей
Ще одне велике «не-ні» у підписці на іпотечний кредит: здійснення великих депозитів або зняття коштів з банківських рахунків чи інших активів. Якщо позикодавці раптом побачать неприбуткові гроші, що надходять або виходять, це може виглядати так, як у вас є позика, що може вплинути на співвідношення боргу та доходу. Кредитори не переживають за прозорі депозити, як бонус від роботодавця або відшкодування податку за IRS. Але якщо друг знайде вам гроші або ви отримаєте дохід від бізнесу на своєму особистому рахунку, позикодавець вимагатиме підтвердження того, що депозит не є замаскованим кредитом. Очікуйте, що позикодавець запитає купюру (якщо депозит від чогось, що ви продали), скасований чек або заробітну плату.
Ви можете використовувати подарунок від родича чи друга для вашого внеску. Однак для багатьох позичкових продуктів необхідний подарунковий лист та документація для отримання депозиту та підтвердження того, що донор не очікує від вас повернення грошей.
9. Зміна робочих місць
Хоча зміна роботи може принести користь вашій кар’єрі, це може ускладнити ваше схвалення іпотечного кредитування. Кредитор хоче забезпечити вам стабільний дохід і зайнятість, і що ви можете дозволити повернути свою іпотеку. Якщо вам було попередньо схвалено іпотеку, виходячи з певного доходу та роботи, будь-які шанси в проміжок часу перед закриттям можуть бути червоним прапором і затримати закриття.
Для затвердження вам, як правило, слід надати докази двох років поспіль постійної зайнятості та доходів. Коли ви змінюєте роботу, цей постійний облік доходів і зайнятості порушується, особливо якщо ви приймаєте на роботу нижчу оплату. Крім того, якщо ви переходите на роль, яка платить 25% або більше вашої зарплати в комісіях, ви повинні довести, що ви заробили цей дохід протягом двох прямих років. По можливості кредитори рекомендують чекати, щоб змінити роботу до моменту закриття позики. Якщо це неможливо, негайно повідомте кредитора.
10. Пропуск домашньої інспекції
Якщо у вас є багато грошових коштів, щоб облаштувати житло та ви готові ризикувати, якщо доведеться заплатити за непередбачений ремонт, відмова від огляду будинку може бути дорогою помилкою. Чому? Домашні огляди призначені для пошуку основних проблем із будинком, і вони захищають вас (покупця). Якщо ви не отримаєте інспекцію, ви не будете звертатися до уваги, якщо після закриття будинку, головне питання, наприклад, потріскані труби або пошкодження води, поверхонь. Це означає, що ви можете вирішити ці проблеми, щоб виправити ці проблеми. Коли ви робите пропозицію по дому, ви можете включити надзвичайний випадок домашнього огляду, який дає вам можливість без штрафних санкцій вийти з угоди, якщо основні проблеми не розкриті, а продавець не бажає виправити це перед закриттям.
За наявності цього випадку ви можете відкликати свою пропозицію і, як правило, отримати повний зароблений грошовий депозит. Плата за домашню інспекцію не повертається і, як правило, виплачується покупцем домашньому інспектору на передній план, і зазвичай може становити від 300 до 500 доларів, залежно від місця розташування та розміру майна. Це невисока ціна, яку ви платите, коли ви зважуєте її проти потенційного обстрілу тисяч доларів, щоб замінити піч, водонагрівач, дах або інші предмети з великими квитками. Ви можете розглянути додаткові інспекції, такі як інспекція шкідників, інспекція цвілі або радону, або сфера каналізації, наприклад, якщо ваш кредитор цього вимагає. Ці та інші перевірки можуть допомогти захистити ваші інвестиції та безпеку.
11. Не порівнюючи оцінку позики з розкриттям інформації про закриття
Законом ваш кредитор зобов’язаний надати вам розкриття інформації про закриття за три робочі дні до дати завершення. У цьому документі перераховані точні витрати, які ви повинні заплатити при закритті, включаючи свій внесок, витрати на закриття, реквізити та умови кредитування та іншу важливу інформацію. Це п’ятисторінковий документ, тому знайдіть час, щоб порівняти його з початковою кошторисом, який ви отримали, щоб переконатися, що з вас не стягуються додаткові збори (звані непотребні збори) з вашого кредитора або інших сторін, що беруть участь у трансакції.
Крім того, якщо певні збори перевищують очікувані, попросіть свого кредитора пояснити, чому. Переконайтеся, що основні реквізити, такі як ваше ім’я та інша ідентифікаційна інформація, вказані правильно, щоб у день закриття не виникало проблем з оформленням документів. Якщо ви виявите помилки або сумнівні чи незрозумілі додаткові збори, негайно повідомте кредитора, щоб ці проблеми можна було вирішити. У деяких випадках ваше закриття, можливо, доведеться відсунути назад, щоб забезпечити виправлення та оновлення документів та вирішення всіх проблем.
Суть
Ви не хочете ненавмисно саботувати свою іпотеку - і покупку будинку. Деякі з цих помилок здаються невинними, але вони можуть стримувати ваше закриття і створювати великі головні болі. Порадьтеся з кредитором про те, що вам слід зробити від попереднього затвердження до закриття, щоб забезпечити безперебійність процесу. І намагайтеся зберігати всі документи - банківські виписки, W-2, записи депозитів, податкові декларації, платники тощо - організовані та оновлені, щоб ви могли надати документацію, якщо ваш кредитор цього вимагатиме.
Коли настає час придбати свій перший будинок, то, якщо ви добре прочитані та проінформовані про процес кредитування та нерухомості, можете допомогти вам уникнути деяких цих помилок та заощадити гроші на цьому шляху. Крім того, переконайтеся, що транзакція проходить безперебійно, навчаючи досвідчених фахівців, які направляють вас. Це може полегшити частину стресу і складності на цьому шляху.