Передбачувана іпотека
Передбачувана іпотека - це тип договору фінансування, згідно з яким непогашена іпотека та її умови передаються поточному власнику покупцеві. Припускаючи залишок боргу попереднього власника, покупець може уникнути необхідності отримати власну іпотеку.
Ключові вивезення
- Передбачувана іпотека - це домовленість, коли непогашена іпотека та її умови можуть бути передані поточному власнику покупцеві.
- Коли процентні ставки зростають, передбачувана іпотека є привабливою для покупця, який бере на себе існуючий кредит, який був забезпечений нижчою процентною ставкою.
- Єдині два види позик, які є сумнівними, - це позики, застраховані Федеральною адміністрацією житлового господарства та Міністерством у справах ветеранів США.
Розуміння імовірної іпотеки
Багато покупців дому зазвичай беруть іпотеку у кредитної установи для фінансування придбання будинку чи нерухомості. Договірний договір на повернення майнового кредиту включає відсотки, які позичальник повинен сплачувати щомісяця на додаток до основного погашення позикодавцю.
Якщо власник дому вирішить продати своє житло в якийсь час у майбутньому, вони, можливо, зможуть передати свою іпотеку домовника. У цьому випадку первісна іпотека, знята, є імовірною.
Передбачувана іпотека дозволяє покупцеві домогосподарства до поточного основного балансу, процентної ставки, строку погашення та будь-яких інших договірних умов іпотеки продавця. Замість того, щоб пройти суворий процес отримання кредиту на житло у банку, покупець може взяти на себе наявну іпотеку. При цьому може бути перевага економії коштів, якщо поточні процентні ставки будуть вищими, ніж відсоткова ставка за кредитним кредитом.
У період підвищення процентних ставок також збільшується вартість запозичень. Коли це станеться, позичальникам загрожуватимуть високі відсоткові ставки за будь-якими затвердженими позиками. Таким чином, імотечна іпотека в цей період, ймовірно, матиме нижчу процентну ставку, що відображає поточний стан економіки. Якщо передбачувана іпотека має заблоковану відсоткову ставку, підвищення впливу процентних ставок на неї не вплине.
Передбачувана іпотека приваблива для покупців, коли процентні ставки зростають. Існуюча іпотека продавця може мати нижчу фіксовану процентну ставку, ніж поточна поточна ставка.
Переваги та недоліки передбачуваних іпотечних кредитів
Переваги придбання ймовірної іпотеки в умовах високої процентної ставки обмежуються сумою існуючого іпотечного залишку в позиці або власного капіталу. Наприклад, якщо покупець купує житло за 250 000 доларів, а передбачувана іпотека продавця має лише залишок у 110 000 доларів, покупцеві потрібно буде внести початковий внесок у розмірі 140 000 доларів, щоб покрити різницю, або покупцеві знадобиться окрема іпотека, щоб забезпечити заставу додаткові кошти.
Недоліком цього є те, що якщо ціна придбання будинку перевищує іпотечний баланс на значну суму, покупцю може знадобитися отримати нову іпотеку. Якщо це станеться, банк або кредитна установа можуть включати більш високу процентну ставку до іпотечного кредиту в розмірі 140 000 доларів, залежно від кредитного ризику покупця.
Зазвичай покупець знімає другу іпотеку на існуючому іпотечному балансі, якщо власний капітал продавця високий. Покупець, можливо, повинен буде взяти другий кредит у іншого кредитора, ніж кредитор продавця, що може створити проблему, якщо обидва позикодавці не співпрацюють один з одним або якщо позичальник не використовує обох позик.
Однак, якщо власний капітал у продавця низький, але іпотечний кредит може бути привабливим придбанням для покупця. Якщо вартість будинку становить 250 000 доларів, а передбачуваний іпотечний баланс - 210 000 доларів, покупцеві потрібно виставити лише 40 000 доларів. Якщо покупець має цю суму готівкою, він може заплатити продавцю безпосередньо, не маючи застави іншу кредитну лінію.
Спеціальні міркування щодо імовірних іпотечних кредитів
Остаточне рішення про те, чи можна передавати іпотечну іпотеку, не залишається за покупцем та продавцем. Кредитор первісної іпотеки повинен схвалити припущення про іпотеку, перш ніж будь-яка сторона може підписати угоду. Покупець, який перебуває вдома, повинен подати заявку на отримання позикового кредиту та відповідати вимогам позикодавця, таких як наявність достатніх активів та кредитоспроможність.
Якщо це схвалено, право власності на майно передається покупцеві, який здійснює необхідні щомісячні платежі в банку. Якщо передача не схвалена кредитором, продавець повинен знайти іншого покупця, який готовий взяти на себе іпотечний кредит і має хороший кредит.
Іпотека, яку взяла на себе третя сторона, не означає, що продавець звільняється від сплати боргу. Продавець може нести відповідальність за будь-які заборгованості, які, в свою чергу, можуть вплинути на їхній кредитний рейтинг. Щоб уникнути цього, продавець повинен звільнити свою відповідальність у письмовій формі під час припущення, а позикодавець повинен схвалити прохання про звільнення, звільнивши продавця всіх зобов’язань з позики.
Швидкий факт
Продавець як і раніше несе відповідальність за будь-які виплати боргу, якщо іпотека бере на себе третя сторона, якщо позичальник не затвердить запит на звільнення, звільняючи продавця від усіх зобов'язань з позики.
Звичайні іпотечні кредити не є прийнятними. Є два типи позик: кредити FHA, які застраховані Федеральною адміністрацією з питань житлового будівництва, та позики VA, які гарантуються Міністерством у справах ветеранів США.