Іпотека з фіксованою або змінною ставкою: що краще зараз?

Станом на 28 березня 2018 року, опитування кредиторів Bankrate.com повідомило, що іпотечні ставки становили 4, 30% за 30-річну фіксовану, 3, 72% за 15-річну фіксовану і 4, 05% за перші п’ять років на 5/1 з регульованою - застава (ARM). Це національні середні показники; Ставки іпотеки залежать від місця розташування і сильно залежать від вашої кредитної оцінки.

Отже, перший крок у визначенні того, чи є іпотека з фіксованою ставкою чи ARM - найкращий вибір на сучасному ринку, - поговорити з декількома позикодавцями, щоб з’ясувати, за якою ставкою ви маєте право і які умови позики мають сенс для вас, враховуючи ваш кредитний бал, дохід, борги, початковий внесок та щомісячний платіж, який ви можете собі дозволити.

Як тільки ви дізнаєтесь, яка ставка та строкові кредитори поширяться на вас, як ви обираєте між іпотекою з фіксованою ставкою та ARM? Розглянемо ці фактори.

Виправлено проти ARM: щомісячна різниця в оплаті

На кожні 100 000 доларів, які ви позичаєте, ось що ви платите за місяць за кожен із основних видів іпотечного кредитування за середньозваженими національними процентними ставками, переліченими вище:

- 30-річна іпотека з фіксованою ставкою: $ 495

- 15-річна іпотека з фіксованою ставкою: 726 доларів

- іпотека з регульованою ставкою 5/1: 480 доларів за перші 60 місяців

Дивлячись лише на щомісячний платіж, здається, що іпотека з регульованою ставкою може бути кращим вибором. Це найдешевший варіант на 15 доларів на місяць. Чим більша ваша застава, тим більша щомісячна економія. Якщо ви позичите півмільйона, ви заощадите 73 долари на місяць за допомогою регульованої ставки.

Чи достатньо велика ця різниця, щоб взяти на себе додаткові ризики, пов'язані з ARM?

Види іпотеки з регульованою ставкою

Озброєння поставляється у багатьох видах. Найпопулярнішим є гібридний АРМ, і серед них найпопулярнішим варіантом є АРМ 5/1, за ним 3/1, 7/1 та 10/1.

Ось як працюють гібридні ARM: Наприклад, 5/1 ARM має фіксовану процентну ставку протягом перших п'яти років, яку називають вступним періодом. Після цього процентна ставка коригується один раз на рік на решту терміну позики (скажімо, ще 25 років). Є ARM, які регулюються рідше, ніж раз на рік, такі як 3/3 та 5/5 ARM, але це може бути важко підійти. Чим довший початковий період, тим меншою буде різниця між процентною ставкою ARM та процентною ставкою іпотечного кредиту з фіксованою ставкою.

У Сполучених Штатах відсоткова ставка для більшості АРМ базується на ставці казначейства США, але приблизно 20% АРМ базуються на лондонській міжбанківській пропонованій ставці (LIBOR). Казначейські ставки в даний час дуже низькі, тому якщо ви вийдете ARM зараз, є хороший шанс, що ваша процентна ставка зросте, коли закінчиться вступний період ARM. Федеральний резерв підвищив процентні ставки один раз у березні, і, як очікується, це зробить ще два рази в 2018 році, при цьому кожен приріст складе 0, 25%.

Толерантність до ризиків та плани на майбутнє

Коли ви знімаєте іпотеку з фіксованою ставкою, перед тим, як підписувати свої заключні папери, ви точно знаєте, яка сума вашого іпотечного платежу буде щомісяця, поки ви маєте іпотеку. Багато людей цінують цю стабільність.

АРМ піддаються ризику процентної ставки, або можливості зміни процентної ставки. Після початкового строку процентна ставка за цим видом іпотеки коригується відповідно до поточної кон'юнктури ринку. Як ви знаєте, якою буде процентна ставка ARM, коли вона скидається після вступного періоду?

Деталі конкретного ARM - як називається структура обмеження відсоткової ставки - розповідають, наскільки високий мій щомісячний платіж може досягти. Наприклад, 5/1 ARM, може мати структуру обмеження 2-2-6, що означає, що в шостий рік (після закінчення п’ятирічного вступного періоду) процентна ставка може зрости на 2%, в наступні роки процентна ставка може зростати додатково на 2% на рік, а загальне підвищення процентної ставки ніколи не може становити більше 6% протягом життя кредиту.

Якщо ваша вступна ставка становила 4%, за перші п’ять років ваша процентна ставка склала б 4%. У шостому році він може збільшитися на цілих 2%, залежно від однорічної казначейської каси США, тому ваша ставка може піднятися до 6%. У сьомому році ваша ставка може зрости ще на 2%, до 8%, а у восьмому році ваша ставка може знову підвищитися на 2%, зробивши ставку 10%. У цей момент ви б досягли 6% стелі; ваша ставка ніколи не перевищуватиме 10%.

Хоча обмеження дещо зменшує ваш ризик, на 30-річну іпотеку в розмірі 200 000 доларів США, різниця між відсотками від 4% до 10% - це щомісячна виплата близько 955 доларів проти приблизно 1755 доларів. Ви мусите запитати себе, чи найгірший сценарій додаткових 800 доларів на місяць протягом восьми-30 років - це те, з чим можна жити.

Від того, чи буде ваша ставка коли-небудь коригуватися на такій високій, залежить показник індексу ARM. Якщо ваш ARM індексується до однорічної казначейської ставки і ця ставка є такою ж у шостому році, як і в першому році, ваша процентна ставка не зросте в шостому році. Однак, якщо казначейська ставка зросла на 3%, ваша процентна ставка не зросте більше ніж на 2% у шостому році через обмеження.

Люди, які отримують зброю, часто думають, що відбудеться одна з наступних подій:

- Вони продадуть житло до повернення позики.

- Їхні доходи зростатимуть до повернення позики.

- Вони зможуть рефінансувати до повернення позики.

- Процентні ставки залишатимуться стабільними або знижуватимуться, надаючи їм ставку, аналогічну вступній ставці, коли позика скидається.

Якщо ви пережили Велику рецесію, коли у багатьох позичальників були ARM, які вони не могли дозволити собі після скидання процентних ставок, ви знаєте, що очікування людей та фінансова реальність можуть різко відрізнятися. Позичальники, які хочуть взяти АРМ за будь-яким із цих загальних припущень, повинні подумати, чи зможуть вони все-таки керувати іпотекою, якщо їхні припущення не вичерпуються, особливо якщо процентна ставка зростає настільки високо, наскільки це може зрости. Якщо ні, іпотека з фіксованою ставкою може бути кращим вибором.

Зброя FHA

Федеральне управління житлового господарства (FHA) гарантує іпотеку з регульованою ставкою, дозволяючи кредиторам пропонувати їх позичальникам, яким потрібні більш м'які вимоги, щоб отримати право. FHA пропонує 1-річну зброю та 3-, 5-, 7- та 10-річну гібридну зброю. Процентна ставка за однорічною та трирічною версіями не може зростати більш ніж на 1% на рік після вступного періоду або більш ніж на 5% протягом терміну дії позики. Процентна ставка на 5-, 7-і та 10-річні АРМ не може зростати більш ніж на 2% на рік після вступного періоду, а обмеження терміну експлуатації - 6%.

Як і всі іпотечні зобов'язання FHA, хоча ARM FHA може мати більш м'яку кваліфікацію, вона вимагає, щоб позичальники сплачували попередню премію за іпотечне страхування у розмірі 1, 75% від суми кредиту (яка зазвичай передається в кредит, і ви сплачуєте відсотки за неї як результат). Також потрібен щомісячний платіж за виплату іпотечного страхування, вартість якого залежить від терміну позики та початкового внеску. Якщо, наприклад, ви зробите мінімальний необхідний внесок FHA в розмірі 3, 5% і берете 30-річну позику, ви будете сплачувати 0, 85% непогашеного залишку кредиту щороку при страхуванні іпотечного кредиту, поки ви не сплатите кредит повністю. Ця сума ділиться на 12 і додається до вашого щомісячного платежу. При позиці в розмірі 200 000 доларів США, премійна премія обійшлася б вам в 3500 доларів, а щомісячна премія за страхування іпотечного кредиту обійдеться вам приблизно в 142 долари на місяць протягом першого року і поступово знизиться після цього. Ці витрати збільшують витрати на володіння будинком як на короткий, так і на тривалий термін і можуть зробити його менш доступним.

Вибір між Позикою з фіксованою ставкою та АРМ

Тепер, коли ви знаєте, як ARM порівнюються з позиками з фіксованою ставкою, як ви вирішите, який з них має найбільш сенс для вашої ситуації?

Шон О. Макгіхан, позичальник у Гомері Глен, штат Іллінойс, недалеко від Чикаго, важить таким чином. «Більшість наших клієнтів потрапляють у відро з фіксованою ставкою. Вони традиційно вперше купують будинків, які купують квартиру або будинок для одиноких сімей і не знають своїх планів на майбутнє », - говорить він. "Якщо вони в кінцевому підсумку мають дітей і потребують там залишитися в довгостроковій перспективі, фіксована ставка забезпечить їм впевненість і стабільність у їх іпотечних виплатах".

Оскільки відсоткові ставки майже нікуди не діваються, але на сьогоднішньому ринку більшість покупців дому не зацікавлені ризикувати ARM.

"Завдяки нинішньому середовищу з низькою процентною ставкою, я використовував 30-річний варіант фіксованого кредиту 90% часу протягом останніх шести плюс років для перших покупців житла вперше", - каже Лорен Ейбрамс, іпотечний консультант з абсолютної іпотеки Банківська справа в Сан-Рамоні, Каліфорнія.

"Однак важливо поговорити про довгострокові плани покупця щодо нерухомості. У більшості випадків покупці не знають або не можуть передбачити, які будуть ці плани », - каже вона. "Клієнти іноді наполягають на тому, що це просто дім для стартерів, і [вони] не будуть в ньому більше трьох-п'яти років". З її досвіду, цей термін може бути фактично короткий, як один рік, якщо буде розлучення, переведення на роботу, шлюб або діти, але цей термін також може легко простягнутись до десяти років.

Позичальники, які думають, що вони будуть перебувати вдома коротший час і хочуть використовувати ARM, можуть пом'якшити їхній ризик, відсмоктуючи щомісячні заощадження на процентному рахунку, щоб покрити потенційно більшу плату в майбутньому, якщо вони все ще в додому, коли ставка регулюється. Але "насправді покупці дому зазвичай не заощадять ці гроші", - говорить Абрамс.

Заможні клієнти та інвестори, які мають план, на який термін вони будуть переносити іпотечний кредит і можуть надавати згодом потенційно більш високі виплати, більше схильні побачити привабливість ARM і скоріше виграють від її вступної ставки.

Якщо ви можете дозволити собі вищі щомісячні платежі за іпотекою з фіксованою ставкою на 15 років і плануєте довго залишатися вдома, це заощадить вам найбільше грошей у довгостроковій перспективі, оскільки загальна сума виплат за відсотками буде значно нижчою. І фіксація сьогоднішніх ще дуже низьких 15-річних ставок майже напевно буде дешевшою, ніж тривалий термін використання зброї, навіть якщо ARM дешевша зараз.

Суть

Менше 10% позичальників обирали ARM у серпні 2017 року, згідно з даними CoreLogic та Freddie Mac.

Якщо ви хочете використовувати ARM, оскільки його нижча процентна ставка допоможе вам отримати право на фінансування придбання більш дорогого об'єкта нерухомості, подумайте, чи різниця в якості майна, яке ви можете отримати за допомогою ARM, робить ризик процентної ставки вартим. Ви будете спокушатися сказати: "Так! Звичайно!" через дивовижний шкільний округ, нові паркетні підлоги або чудове сусідство. але спробуйте уявити, як би ви ставились до цього майна - і чи можете ви все-таки дозволити собі це - якщо щомісячний платіж збільшився вдвічі через кілька років. Для більшості позичальників на цьому зростаючому ринку процентних ставок фіксована ставка, ймовірно, є більш доцільною.

Продовжити читання →

• Ознайомтесь із поточними іпотечними ставками
• Як працюють процентні ставки за іпотекою
• Розуміння структури іпотечних платежів
• Іпотечні бали: у чому сенс?
• Іпотечний кредит: фіксована ставка проти регульованої ставки
• Пошук найкращих іпотечних ставок
• Отримали хорошу ставку іпотеки? Замкніть це!
• Найважливіші фактори, що впливають на іпотечні ставки
• Прогнозування іпотечних курсів: купувати, продавати чи рефікувати?
• Іпотека з регульованою ставкою: що відбувається, коли процентні ставки зростають
• Як процентні ставки впливають на ринок житла
• Чи важливіше ціна будинку чи процентна ставка?
• Покупки іпотечних курсів