Відрахування відсотків за другою іпотекою

Федеральний уряд розуміє, що домашні іпотечні кредити є найбільшим фінансовим тягарем, яке багато американців коли-небудь візьмуть на себе за життя. Для того, щоб забезпечити перерву (і, мабуть, заохотити людей брати участь у ринку нерухомості), Служба внутрішніх доходів (IRS) дозволяє платникам податків відрахувати відсотки, сплачені за їхні іпотечні кредити.

Але що робити, якщо ви отримаєте другу домашню іпотеку? Чи має значення для чого ви його використовуєте? Можна просто вирахувати відсотки на невизначений термін?

Ми детально розглянемо податкові наслідки отримання другої іпотеки, покажемо, як рухатись до розрахунку відрахування на податки, а також підкреслимо різні обмеження та підводні камені.

Основи

По-перше, ви повинні зрозуміти, що являє собою "кваліфікований дім" (той, на який застосовується утримання відсотків за іпотечним кредитом), і як IRS визначає "іпотечний відсоток" та "іпотечний борг".

Для початку "кваліфікований будинок" відноситься до вашого основного будинку, де ви зазвичай проживаєте, або до другого будинку. Мобільні будинки, будинкові причепи, квартири та катери є кваліфікованими, якщо у них є "спальні, кухонні та туалетні засоби", як стверджує IRS Publication 936.

Якщо у вас є три або більше об'єктів нерухомості, ви можете претендувати лише на два з них як відповідно до вашого основного та другого будинків за даний рік. Якщо ви продали один із будинків, на які заявляли претензії протягом цього року, ви можете вважати інше майно своїм основним чи другим будинком на баланс того року.

Якщо ви вимагаєте відрахувань на будинок, який подвоюється як щось інше, наприклад орендна нерухомість чи офіс, вступають у дію деякі нюансовані правила та розрахунки, які стосуються того, скільки часу ви займаєте приміщення. Ви можете посилатися на конкретні дані тут, але загалом кажучи, якщо ви здаєте в оренду другий будинок, вам потрібно прожити там принаймні 14 днів або більше 10% від кількості орендованого часу протягом року (залежно від того, що довше) мати можливість відрахувати іпотечний відсоток по ній. (Якщо ви там взагалі не проживаєте, ви є орендодавцем, і вступає в дію зовсім інший набір правил: див. Податкові знижки для власників оренди нерухомості ).

Іпотечний відсоток застосовується лише до відсотків, сплачених за кредитами, які використовують ваш будинок (а) в якості застави. Це включає:

• Перші іпотечні та другі іпотечні
• Лінії кредиту
• Позики до власного капіталу

IRS окреслює три категорії іпотечного боргу. Вони залежать від того, коли ви взяли борг і на що отримали виручку:

• Довгостроковий борг стосується іпотечних кредитів, які були забезпечені вашим будинком 13 жовтня 1987 року або раніше (після чого діють чинні податкові правила).
• Заборгованість за придбання житла стосується іпотечних кредитів, знятих після 13 жовтня 1987 року, які використовувались для купівлі, будівництва або благоустрою вашого будинку (тобто реконструкції, ремонту тощо).
• Заборгованість або позика під власний капітал стосується іпотечних кредитів, знятих після 13 жовтня 1987 року, які використовувались для інших цілей, не пов'язаних з проживанням, наприклад, для фінансування навчання в коледжі, нового автомобіля, відпустки або багато іншого, що не стосується купівля, будівництво або благоустрій будинку.

Вирахування

Це залежить від того, яку заборгованість у вас уже є - і скільки ще ви хочете взяти на себе. Якщо ви одружені і подаєте заявку спільно, ви можете стягувати відсотки лише за борг за придбання житла на суму 1 мільйон доларів або менше і загалом на 100 000 доларів США або менше. Якщо ви одружуєтесь або виходите заміж і подаєте подання окремо, то ваші ліміти становлять 500 000 доларів США за борг за придбання житла та 50 000 доларів США за борг власного капіталу.

Іншими словами, якщо ваш іпотечний кредит або іпотечний кредит використовується для купівлі, будівництва або поліпшення вашого основного та / або другого будинку (що робить його заборгованість за придбання будинку) та загальної суми 1 мільйон доларів, ви можете відняти всі сплачені відсотки. Наприклад, якщо у вас є 4% відсоткова ставка за кожною з двох іпотечних кредитів, які разом складають до 1 мільйона доларів, ви можете відняти всі щорічні виплати відсотків у розмірі 40 000 доларів.

Однак якщо ваш борг за придбання будинку становить, скажімо, 2 мільйони доларів, то ви зможете вирахувати лише половину загальної суми відсотків, які ви сплатили за іпотеку на 2 мільйони доларів у тому році. Якщо застосовуються ті самі 4% процентних ставок, ви зможете відняти лише 40 000 доларів замість тих 80 000 доларів, які, напевно, сплатили відсотки в тому році. (Це те, що слід врахувати для тих, хто намагається фінансувати власність із семи цифр. Див. Jumbo Vs. звичайні іпотечні кредити: як вони відрізняються .)

Незважаючи на те, що цей ліміт не поширюється на заборгованість за боргом, що не відбулися, ви не зможете брати додаткові відрахування за новими іпотечними кредитами, якщо ваш борг за бортом вже перевищив 1 млн доларів. Що робити, якщо у вас заборгованість лише на $ 900 000? Тоді ви могли лише вирахувати відсотки за додаткові борги за придбання будинку на суму 100 000 доларів.

Принаймні, це загальне правило. IRS надає робочий аркуш, щоб визначити ваш фактичний вирахуваний інтерес до іпотечного кредиту.

Діловодство

Поки ви заплатили за іпотечний відсоток щонайменше 600 доларів США, ви отримаєте повідомлення від свого іпотечного власника або позикодавця (зазвичай це форма 1098) за кілька місяців до часу подання податку. Поряд із сумою щорічних платежів у доларі, ця декларація про іпотечні кредити також відображатиме внесені вами внески за іпотечне страхування та сплачені франшизи (якщо ви придбали житло в тому році). Після того, як ви матимете цей документ у своєму розпорядженні, ви будете використовувати його для заповнення податкової декларації за формою 1040, Додатком А (деталізовані відрахування).

Якщо борг за придбання житла та борг з власного капіталу поєднуються, ви технічно можете позичити 1, 1 мільйона доларів проти свого будинку. Однак якщо у вас виникне додаткова заборгованість, що перевищує цей поріг, ви, можливо, зможете відняти відсотки, якщо ці виручки були використані за кваліфіковані витрати, наприклад, інвестиції (також повідомляється у Додатку А) або бізнес (Додаток С або C-EZ).

Рефінансування, бали та премії

Якщо ви рефінансуєте будь-яку іпотеку, включаючи свою другу, то ви можете вимагати новий кредит як борг на придбання будинку до основної суми попереднього кредиту. Все, що вище, трактуватиметься як борг власного капіталу.

Крім того, якщо ви сплатите бали за нову іпотеку, ви можете їх відрахувати протягом терміну дії позики. Якщо припустити, що ви рефінансуєте нову 30-річну іпотеку, ви можете вирахувати 1/30- ^ту суму, яку ви сплачували в балах щороку. Якщо ви не вирахували всі бали до того часу, коли продаєте чи рефінансуєте будинок (знову ж таки), тоді ви можете вирахувати всі залишки за один раз у тому році. Ви внесете відрахування до Графіку А, форма 1040, рядок 12.

До тих пір, поки ваш скоригований валовий дохід не перевищить 109 000 доларів США (або 54 500 доларів США, якщо ви одружуєтесь і подаєте подачу окремо), ви можете також відрахувати деякі або всі внески на страхування іпотечного страхування. Це потрапить у категорію "борг за придбання дому".

Суть

Правила оподаткування складні, цього не можна заперечувати, але якщо правильно діяти, положення можуть заощадити тисячі доларів на рік. Не забудьте проконсультуватися з кваліфікованим фахівцем з податкової служби, перш ніж ви вирішите зняти другу іпотеку.