Комбінований коефіцієнт позики та вартості - коефіцієнт CLTV
Коефіцієнт комбінованої позики та вартості (CLTV) - це відношення всіх забезпечених позик на нерухомість до вартості майна. Кредитори використовують коефіцієнт CLTV, щоб визначити ризик невиконання потенційного покупця житла, коли використовується більше одного кредиту.
Загалом, кредитори готові позичати за співвідношенням CLTV від 80% і вище позичальникам з високими кредитними рейтингами. CLTV відрізняється від співвідношення простого позики до вартості (LTV) тим, що LTV включає в свій розрахунок лише першу або первинну іпотеку.
Формула та розрахунок CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnЗагальна вартість нерухомості десь: VL = Значення позики \ початок {вирівняне} & \ текст {CLTV} = \ frac {\ текст {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Загальна вартість майна}} \\ & \ textbf {де:} \\ & \ текст {VL = Вартість позики} \\ \ кінець {вирівняно} CLTV = Загальна вартість майнаVL1 + VL2 + ... + VLn де: VL = вартість позики
Для обчислення комбінованого відношення позики до вартості розділіть сукупні основні залишки всіх позик на ціну придбання нерухомості або справедливу ринкову вартість. Таким чином, коефіцієнт CLTV визначається діленням суми перелічених нижче предметів на меншу ціну продажу нерухомості або оцінну вартість майна.
- початкова сума позики першої іпотеки
- залучена частина (непогашений основний залишок) кредитної лінії власного капіталу (HELOC)
- неоплачений основний баланс усього підпорядкованого фінансування закритого типу, наприклад, другої або третьої іпотечної кредити (За кредитом закритого типу позичальник стягує всі кошти в перший день і не може вносити будь-які зміни до платіжних платежів або отримувати доступ до будь-якої погашеної суми основну суму після закриття позики.)
Ключові вивезення
- CLTV схожий на LTV, але включає всі іпотечні або застави, а не лише першу заставу.
- Кредитори враховують співвідношення CLTV, визначаючи, чи може покупець житла дозволити собі придбати житло.
- Пузир нерухомості 2008-2009 рр. Підкреслював актуальність стеження за співвідношенням CLTV.
Що показує коефіцієнт CLTV
Коефіцієнт комбінованої позики та вартості (CLTV) - це розрахунок, який використовують іпотечні та кредитні фахівці для визначення загального відсотка майна власника дому, обтяженого заставою (борговими зобов'язаннями). Кредитори використовують коефіцієнт CLTV разом із кількома іншими розрахунками, такими як коефіцієнт заборгованості та доходу та стандартне відношення позики до вартості (LTV) для оцінки ризику надання кредиту позичальнику.
Багато економістів відносять послаблені стандарти CLTV до кризи викупу, яка напала на США, наприкінці 2000-х, серед інших факторів. Починаючи з 90-х років і, особливо, на початку та середині 2000-х, покупці будинків часто брали під час покупки другу іпотеку замість сплати внесків. Кредитори прагнуть не втратити бізнес цих клієнтів перед конкурентами, які погодились на такі умови, незважаючи на підвищений ризик.
До появи бульбашки з нерухомістю, яка розширилася з кінця 1990-х до середини 2000-х, стандартна практика полягала в тому, щоб покупці будинків здійснювали авансові платежі на загальну суму не менше 20% від вартості купівлі. Більшість кредиторів утримували клієнтів за цими параметрами, обмежуючи LTV на рівні 80%.
Коли бульбашка почала нагріватися, багато цих же компаній вживали заходів, щоб дозволити клієнтам обійтись, поклавши 20%. Деякі позикодавці підняли лімітні тарифи або повністю забрали їх, запропонувавши іпотечні кредити з 5% початкових платежів або менше, а інші зберегли вимоги LTV, але підвищили обмеження CLTV, часто до 100%. Цей маневр дозволив клієнтам взяти другу іпотеку для фінансування своїх 20% початкових платежів.
Спік викупу на початку 2008 року підкреслив, чому CLTV важливий. Маючи шкіру в грі, наприклад, початковий витрата грошових коштів у розмірі 100 000 доларів на будинок в 500 000 доларів, надає власникові будинку потужний стимул продовжувати свої іпотечні виплати. Якщо банк виключає право викупу, він втрачає не тільки своє житло, але й купу грошей, які заплатив, щоб закрити.
Вимагаючи справедливості у власність також ізолює кредиторів від зниження цін на нерухомість. Якщо вартість нерухомості оцінюється в 500 000 доларів США, а загальна застава становить до 400 000 доларів, то власність може втратити до 20% від її вартості, якщо жодні власники застави не отримають короткий платіж на аукціоні викупу.
Чому питання CLTV важливі
Деякі покупці будинків вирішують знизити свій внесок за рахунок отримання декількох іпотечних кредитів на майно, що призводить до зниження співвідношення позики та вартості для первинної іпотеки. Крім того, через низький коефіцієнт LTV багато покупців будинків успішно уникають приватного іпотечного страхування (PMI). Незалежно від того, чи краще отримати другу іпотеку або понести витрати на ІПЦ, варіюється в залежності від фізичної особи.
Отже, оскільки другий іпотекодавець бере на себе більший ризик, процентна ставка за другою іпотекою, як правило, вище, ніж процентна ставка за першою іпотекою. Доцільно, щоб споживачі розглядали переваги та недоліки прийому декількох позик на одну нерухомість. Проведення належної ретельності допоможе переконатися, що обраний варіант є найкращим варіантом для даних обставин.
Позика до вартості порівняно з CLTV
Позика до вартості (LTV) та CLTV - це два найпоширеніших коефіцієнта, що використовуються в процесі андеррайтингу іпотечного кредитування. Більшість кредиторів накладають максимум для обох значень, вище яких потенційний позичальник не має права на позику. Коефіцієнт LTV враховує лише первинний іпотечний баланс. Тому у наведеному прикладі коефіцієнт LTV становить 50%, результат ділення первинного іпотечного балансу в 100 000 доларів США на домашню вартість 200 000 доларів.
Більшість кредиторів накладають максимум LTV в розмірі 80%, оскільки Fannie Mae та Freddie Mac не купують іпотечні кредити з більш високим коефіцієнтом LTV. Позичальники, які мають хороші кредитні профілі, можуть обійти цю вимогу, але повинні сплачувати приватне іпотечне страхування (PMI) до тих пір, поки їх основний залишок позики перевищує 80% вартості будинку. PMI захищає кредитора від втрат, коли вартість будинку падає нижче залишку позики.
Первинні кредитори, як правило, є щедрішими щодо вимог CLTV. Враховуючи приклад, наведений вище, у разі звернення стягнення, основний держатель іпотечного кредиту отримує свої гроші в повному обсязі до того, як другий іпотечний власник щось отримає. Якщо вартість майна зменшиться до 125 000 доларів до того, як позичальник не встановить заборгованість, основний власник застави отримує всю заборговану суму (100 000 доларів США), тоді як другий власник застави отримує лише решту 25 000 доларів США, незважаючи на те, що заборгував 50 000 доларів. Первинний правовласник плече менший ризик у випадку зниження цінностей майна, і тому може дозволити собі позичати на більш високій CLTV.
Приклад співвідношення CLTV
Наприклад, припустимо, що людина купує житло за 200 000 доларів. Щоб забезпечити майно, вона надала початковий внесок у розмірі 50 000 доларів США та отримала дві іпотечні кредити на 100 000 доларів США (первинна) та 50 000 доларів (вторинна). Таким чином, її комбінований коефіцієнт позики та вартості (CLTV) становить 75%: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.