Порівняльний аналіз ринку
Порівняльний аналіз ринку - це вивчення цін, за якими недавно продані подібні властивості в тій же області. Агенти з нерухомості проводять порівняльний аналіз ринку для своїх клієнтів, щоб допомогти їм визначити ціну, яку потрібно перелічити при продажу будинку, або ціну, яку можна запропонувати при покупці будинку. Оскільки жодна з двох властивостей не однакова, агенти вносять корективи для відмінностей між проданими властивостями та тими, які збираються придбати чи перелічити, щоб визначити справедливу пропозицію чи ціну продажу. По суті, порівняльний аналіз ринку - це менш складний варіант формальної, професійної оцінки.
Розуміння порівняльного аналізу ринку
Порівняльний аналіз ринку також може включати в себе перелічені в даний час властивості, особливо якщо нещодавно подібні властивості не були продані. Однак перелік цін вказує лише на те, що продавець сподівається отримати за власність, і не обов'язково відображає те, що воно насправді варто.
Хоча порівняльний аналіз ринку не є офіційною оцінкою, агент з нерухомості використовує безліч подібних практик і методів, якими оцінювач скористався, щоб досягти розумної вартості майна. Якщо будинок або власність настільки відмінні та / або унікальні там, де не знайдено порівнянних властивостей, власник може зацікавити власнику офіційного оцінювача, який оцінить майно.
Приклад порівняльного аналізу ринку
Розглянемо пару, яка замислюється над тим, щоб зробити пропозицію про чотирикімнатну, три ванну кімнату, будинок для односемейного живлення в 2100 квадратних футів на чверть акрів землі. Будинок продається у продажу на суму 300 000 доларів. Агент з нерухомості подружжя проводить порівняльний аналіз ринку та виявляє три аналогічні властивості, які нещодавно продавалися в одному підрозділі:
- Перший всім чином ідентичний предмету власності, за винятком того, що він розташований на зайнятій дорозі; нещодавно його продали за 275 000 доларів.
- Друга має чотири спальні, три санвузли і розташована на чверті акрів землі, але 2400 квадратних футів, оскільки вона також включає екранований ганок; його продали за 315 000 доларів.
- Третя має чотири спальні, розташована на чверті акрів землі і становить 2100 квадратних футів, але у неї є лише дві ванні кімнати, обидві з яких застаріли; його продали за 265 000 доларів.
Ось типові кроки, які може здійснити агент з нерухомості для проведення порівняльного аналізу ринку:
1. Оцінка якості сусідства
Перший крок - оцінка якості навколишнього мікрорайону, і є кілька хороших онлайн-інструментів, які полегшують це як ніколи.
Google Street View може бути найкращим інструментом для вивчення мікрорайону. Ось що ви шукаєте:
- Приємні блоки проти менш привабливих блоків
- Близькість до таких зручностей, як пляжі, парки, школи тощо.
- Близькість до таких неприємних місць, як сміттєві смітники, автомобільні дороги, промислові споруди тощо.
- Важливі питання щодо обмеження апеляції
Однак зображення Google можуть бути застарілими, тому це не є заміною для руху по сусідству.
2. Оцініть оригінальний список, якщо він є
Уважно перегляньте фотографії та опис, щоб оцінити вік та стан будинку, останні оновлення та можливі проблеми попередньої маркетингової стратегії.
3. Перевірте оцінки вартості майна
Оцінка вартості нерухомості може допомогти вам оцінити ймовірну ринкову вартість будинку вашого клієнта і дати вам вихідну точку при розрахунку вартості квадратного футу нерухомості. Однак ці оцінки можуть бути неточними та не враховувати унікальних аспектів місцевого ринку.
4. Розробити попередній CMA
Придумайте приблизну ідею вартості вашого будинку, оцінивши продані списки, списки з минулим терміном дії, активні списки та очікувані списки в районі, які за характеристиками, розміром та зручностями можуть бути порівняні з вашим лістингом. Порівнювані властивості, які слід включити до вашої CMA, включають:
- Будинки, продані або закінчилися термін придатності, перебувають у стадії розгляду або були внесені до списку протягом останніх шести місяців. Продані списки точно розкажуть, які подібні будинки в цьому районі нещодавно продали, і є вашим основним способом оцінювання вартості вашої CMA. Листи, що втратили чинність, скажуть, що ціни ринок не бажає нести. Пропозиції з очікуванням продажу можуть дати вам хороше уявлення про те, що зараз продають подібні будинки. Поточні списки підкажуть, що таке ваша конкуренція.
- Оцініть будинки з однаковою кількістю спалень та ванних кімнат. Кількість спалень та ванн у будинку є одним з найважливіших критеріїв оцінювання будинку. Наприклад, будинки з двома спальнями, як правило, менш бажані, ніж будинки з трьома і більше. Аналогічно, будинки, які мають лише одну ванну кімнату або не мають господарської ванни, часто мають нижчу вартість перепродажу, ніж будинки з більшою кількістю.
- Оцініть будинки на відстані приблизно 300 квадратних футів від вашого. Маючи будинок площею 2 000 квадратних футів, погляньте на будинки, які мають відстань від 1700 до 2300 квадратних футів. Як правило, більше спалень дорівнює більшій ціні, але квадратні метри майже так само важливі.
- Оцініть будинки в одному мікрорайоні. Зрозуміти, в чому саме знаходиться "сусідство" будинку, може бути складно, якщо це не громада, огороджена стінами. З цієї причини важливо спочатку оцінити сусідство в Інтернеті.
- Оцінюйте будинки в одних і тих же або порівняних шкільних зонах. Шкільні округи особливо важливі у великих містах, де в кожному районі є багато шкіл. Будинки з одного боку вулиці можуть бути у чудовій шкільній зоні, тоді як студенти, які живуть у будинках з іншого боку, можуть здавати атестати в школах нижчої якості. Різниця, яку школи мають у цінності будинку, може бути дуже істотною.
- Оцініть будинки з аналогічним розміром партії. Взагалі будинок на 10 десятках землі коштуватиме більше, ніж інакше порівняний будинок лише на одному гектарі.
- Оцініть будинки подібного віку. Нові будинки, як правило, оцінюються вище, ніж старші будинки, але деякі старі будинки, особливо старовинні будинки або сучасні будинки середини століття, можуть призвести до надбавки за нове будівництво через їх дизайн.
- Оцініть будинки з подібними ознаками. Наприклад, якщо в будинку є басейн в приміщенні або знаходиться в закритому мікрорайоні з клубним будинком, спробуйте знайти інші списки з подібними функціями. Так само, якщо будинок знаходиться на березі океану, порівняння його з іншими будинками на березі океану дасть набагато кращі результати, ніж порівняння з будинками в кількох кварталах від води.
5. Отримайте середню ціну порівняльних списків
Візьміть відпускні ціни порівняних будинків, які ви вибрали, і розділіть їх на квадратні метри, щоб розрахувати ціну за квадратний фут для кожного порівнянного будинку. Потім знайдіть середню ціну за квадратний фут порівнянних будинків і помножте її на точні квадратні метри будинку, які ви намагаєтесь продати.
6. Оцініть дім особисто.
Виходячи з ваших досліджень, ви повинні мати чітке уявлення про те, чого вартує будинок, тож ви маєте змогу вирішити будь-які питання щодо цінності майна для вас. Під час подорожі на об’єкт нерухомості враховуйте такі фактори, як: стан, доповнення та оновлення, необхідні оновлення, зовнішній вигляд та озеленення та інші зручності. Поєднайте попередні дані із порівнянних списків з інформацією, зібраною під час візиту, щоб створити всебічну CMA.