Повне керівництво з фінансування інвестиційної нерухомості

Нерухомість може бути захистом від нестабільності ринку, коли акції впали, і існує багато переваг, пов'язаних із володінням інвестиційною нерухомістю. Стати орендодавцем - це розумний спосіб генерувати стабільний пасивний потік доходу, але для початку потрібно певна кількість грошей. Якщо у вас немає величезного грошового грошового обігу, єдиний спосіб укласти угоду може взяти позику. (Докладніше див. Підручник: Дослідження інвестицій у нерухомість.)

Фінансування інвестиційної власності може приймати декілька форм, і є конкретні критерії, яким позичальники повинні відповідати. Вибір неправильного виду позики може вплинути на успіх ваших інвестицій, тому важливо зрозуміти, як працюють різні альтернативи, перш ніж звернутися до кредитора.

Варіант №1: Звичайні банківські позики

Якщо ви вже є будинком, яке є вашим основним місцем проживання, ви, мабуть, знайомі з звичайним фінансуванням. Звичайна іпотека відповідає правилам, встановленим Fannie Mae або Freddie Mac, і на відміну від позики FHA, VA або USDA, вона не підтримується федеральним урядом. При звичайному фінансуванні типове сподівання на початковий внесок становить 20% від вартості покупки будинку, але, маючи інвестиційну нерухомість, кредитор може вимагати початкового внеску ближче до 30%. Можливо, можна використати обдаровані кошти для початкового внеску, але подарунки повинні бути задокументовані належним чином.

За допомогою звичайного кредиту ваша особиста кредитна оцінка та кредитна історія визначають вашу здатність отримати схвалення та тип процентної ставки, що застосовується до іпотечного кредиту. Кредитори також переглядають доходи та активи, а позичальники повинні мати можливість дозволити собі наявну іпотеку, якщо вони мають один і щомісячні виплати за позику на інвестиційну нерухомість. Майбутній прибуток від оренди не враховується підрахунками заборгованості до доходу, і більшість кредиторів очікують, що позичальники матимуть мінімум шість місяців грошових коштів для покриття обох іпотечних зобов'язань. (Для отримання додаткових порад щодо фінансування читайте: Купівля вашої першої інвестиційної нерухомості? Топ-10 порад .)

Варіант №2: Позики на виправлення та перевернення

Будучи орендодавцем, має свої переваги, але також виникає певний головний біль. Для деяких інвесторів гортання є більш привабливою альтернативою, оскільки дозволяє їм отримувати прибуток в одноразовій формі, коли будинок продається, а не чекати чеків на оренду щомісяця. У такому сценарії більш правильним буде позика на виправлення.

Позика на виправлення - це тип короткострокової позики, що дозволяє позичальнику провести їх реконструкцію, щоб будинок можна було повернути на ринок якомога швидше. Позики на фіксовану і зворотну позицію - це, по суті, позики на жорсткі гроші, що означає, що позика під заставу майна. Кредитори жорстких грошей спеціалізуються на таких видах позик, але певні платформи краудфандингу нерухомості пропонують і їх.

Перевагою використання позики на важкі гроші для фінансування перегляду будинку є те, що це може бути легше кваліфікувати в порівнянні зі звичайною позикою. Хоча кредитори все ще розглядають такі речі, як кредит та дохід, головна увага приділяється прибутковості нерухомості. Орієнтовна вартість будинку після ремонту (ARV) використовується для визначення того, чи зможете ви повернути кредит. Також можна отримати позикове фінансування за лічені дні, а не тижні чи місяці очікування для закриття іпотечного кредиту. (Докладніше про те, як слідкувати за переходом, дивіться у статті: 5 помилок, які роблять будинок гортаючи флоп .)

Найбільшим недоліком використання позики на фіксацію є те, що вона не буде дешевою. Процентні ставки за таким видом кредиту можуть досягати 18%, залежно від позикодавця, і ваш термін повернення його може бути невеликим. Не рідкість, коли позики на важкі гроші мають термін тривалістю менше року. Комісії за оригінали та витрати на закриття можуть також бути вищими порівняно із звичайним фінансуванням, що може відколоти прибуток.

Варіант №3: Торкніться власного капіталу

Залучення власного власного капіталу, або через позику на власний капітал, HELOC або шляхом рефінансування грошових коштів, є третім способом забезпечити інвестиційну власність для довгострокової оренди або фінансувати фліп. У більшості випадків можливо запозичити до 80% вартості власного капіталу для використання на придбання другого будинку.

Використання власного капіталу для фінансування інвестицій у нерухомість має свої плюси і мінуси, залежно від вибору кредиту. Наприклад, за допомогою HELOC ви можете позичити під акціонерний капітал так само, як у кредитної картки, і щомісячні платежі часто стосуються лише відсотків. Коефіцієнт зазвичай є змінним, проте це означає, що він може зрости, якщо змінить основну ставку.

Рефінансування безготівкової суми було б встановлене з фіксованою ставкою, але це може продовжити життя вашої наявної застави. Більш тривалий термін позики може означати сплату більше відсотків за первинне місце проживання. Це потрібно зважити на очікуваний прибуток, який принесе інвестиційна нерухомість. (Детальніше про те, чи має сенс рефінансування, див.: 9 Що потрібно знати, перш ніж рефінансувати свою іпотеку .)

Суть

Вкладення коштів в оренду нерухомості або вирішення проекту, що перебуває в будинку, - ризиковані підприємства, але вони пропонують потенціал для великої виплати. Пошук грошей, щоб скористатися інвестиційною можливістю, не повинен бути перешкодою, якщо ви знаєте, де шукати. Порівнюючи різні варіанти запозичень, пам’ятайте, що таке коротко- та довгострокові витрати та як це може вплинути на суть інвестицій.